Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - є юридичною особою, створеною власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та правління, утримання і використання неподільного та загального майна, та створюється з метою забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
ОСББ є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання, а основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Створення ОСББ має важливе значення у процесі реформування сфери житлово-комунального господарства, оскільки вирішення питань ремонту, взаємовідносин з постачальниками електроенергії, води, питань щодо погашення заборгованості жителів будинку та інші поточні питання покладаються на членів об’єднання, якими є самі мешканці.
Створення ОСББ регулюється Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» № 755-IV від 15 травня 2003 року зі змінами та доповненнями (надалі — Закон № 755-IV) та Постановою КМУ «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» № 1521 від 11.10.02р.
Законом № 755-IV передбачається два шляхи створення ОСББ: шляхом заснування або шляхом реорганізації житлово-будівельного кооперативу.
Для створення ОСББ шляхом заснування, відповідно до ст. 6 Закону № 755-IV, скликаються установчі збори, на яких приймається рішення про створення об’єднання та затверджується статут.
Статут ОСББ складається відповідно до Типового статуту, затвердженого Державним комітетом України з питань житлово-комунального господарства № 141 від 27.08.03р.
Під час створення ОСББ слід враховувати передбачене в абз. 3 ст. 4 Закону № 755-IV обмеження, яке полягає у тому, що в одному житловому комплексі може бути створене лише одне об'єднання.
Членами ОСББ можуть бути фізичні та юридичні особи, які є власниками жилих або нежилих приміщень. Оскільки членство в об'єднанні є добровільним і може набуватися одночасно зі створенням об'єднання при проведенні установчих зборів, а також індивідуально, на основі письмової заяви, у будь-який момент його існування, власники приміщень, розташованих у межах одного житлового комплексу, які не є членами об'єднання, можуть укладати з об'єднанням угоди про співпрацю та дії у спільних інтересах.
Моментом створення ОСББ вважається момент видачі свідоцтва про державну реєстрацію.
Для отримання свідоцтва про державну реєстрацію, уповноважений представник ОСББ подає до органу міської, районної у місті ради, районної у м. Києві та Севастополі державної адміністрації (надалі - “орган державної реєстрації”) за місцем знаходження багатоквартирного будинку, передбачений п. 1 Порядку державної реєстрації ОСББ, затвердженого Постановою № 1521 пакет документів:
1) реєстраційна картка, яка одночасно є заявою про державну реєстрацію;
2) протокол установчих зборів, на яких було прийнято рішення про створення ОСББ та затвердження його статуту;
3) два примірники оригіналу і п'ять копій статуту об'єднання, оформлені згідно з вимогами законодавства;
4) список членів об'єднання, складений згідно з додатком 2 до Порядку державної реєстрації ОСББ, затвердженого Постановою № 1521.
Державна реєстрація об'єднань проводиться безоплатно. У разі позитивного результату перевірки поданих документів, орган державної реєстрації у місячний термін вносить дані реєстраційної картки до реєстру та видає свідоцтво про державну реєстрацію об'єднання із зазначенням ідентифікаційного коду згідно з ЄДРПОУ.
У випадку, якщо ОСББ створюється шляхом реорганізації ЖБК, то відповідно до ст. 5 Закону № 755-IV, загальні збори ЖБК приймають рішення про реорганізацію ЖБК в ОСББ. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами ОСББ і далі проводиться державна реєстрація у порядку заснування ОСББ.
Після проведення державної реєстрації, загальні збори ОСББ вирішують питання щодо передачі житлового комплексу на баланс. Відповідно до ст. 11 Закону № 755-IV, ОСББ може прийняти на власний баланс весь житловий комплекс, або за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини, а також може бути прийняте рішення про укладення договору з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.
У разі якщо у новозбудованому будинку власники квартир, приміщень протягом двох місяців після підписання акта державної приймальної комісії не створюють об'єднання і не приймають на баланс основні фонди, сільська, селищна, міська рада може своїм рішенням призначити балансоутримувача.
Передача житлового комплексу на баланс передбачена затвердженим Постановою № 1521 Порядком передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс.
Важливим моментом є те, що відповідно до ст. 42 Земельного кодексу України від 25.10.01 № 2768-ІІІ, прибудинкова територія може бути, за відповідним рішенням органу місцевого самоврядування, передана у власність або надана у користування власникам приміщень у багатоквартирному будинку лише в разі створення ними ОСББ.
Після створення та передачі житлового комплексу на баланс, розпочинається діяльність ОСББ щодо утримання та використання неподільного та загального майна.
Управління неподільним та загальним майном житлового комплексу здійснює Голова правління ОСББ /управитель шляхом:
- належної експлуатації житлового комплексу та забезпечення відповідних умов користування власним, неподільним та загальним майном власників;
- накопичення необхідних коштів на проведення поточних та капітальних ремонтів відповідно до законодавства;
- отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну, яке перебуває у нього на балансі, або своєчасного звернення до суду щодо відшкодування збитків у примусовому порядку.
Так, для здійснення управління майном, відповідно до Наказу Державного комітету України з ЖКГ «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 17.05.2005 № 76 та Наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ «Про затвердження Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд» від 02.02.2009 року № 13, Голова правління ОСББ/управитель відкриває рахунок в банку для отримання та здійснення платежів за житлово-комунальні послуги. Для накопичення коштів на здійснення поточного та капітального ремонтів відкриваються окремі депозитні рахунки. Незалежно від членства в ОСББ, між власником житлового або нежитлового приміщення та управителем неподільного та загального майна укладається договір. Типовий договір між власниками житлових та нежитлових приміщень і управителем затверджено Держжитлокомунгосп України у наказі № 141 від 27 серпня 2003 року. У випадку відмови укладати договір, ОСББ має право звернутися до суду, щоб стягнути нараховані кошти.
Головою правління ОСББ/управителем у письмовому вигляді надається власникам житлових (нежитлових) приміщень інформація про:
- місцезнаходження голови правління ОСББ/управителя;
- адреси і телефони диспетчерських, аварійних та ремонтних служб,
- терміни та умови укладення (переукладення) договорів про надання житлово-комунальних послуг,
- номер поточного банківського рахунку для внесення платежів за житлово-комунальні послуги тощо.
Голова правління ОСББ/управитель (протягом одного місяця з моменту підписання акта приймання-передачі об'єкта в управління) щорічно не пізніше ніж до 1 грудня року, що передує планованому, складає та доводить до відома власників річні фінансовий та господарський плани.
Голова правління ОСББ/управитель готує та доводить до відома власників:
- Графік підготовки об'єкта до опалювального періоду (не пізніше 1 травня);
- Інформацію щодо договірних відносин з виробниками та виконавцями послуги з централізованого опалення (не пізніше ніж до 1 серпня);
- Паспорт готовності об'єкта до опалювального періоду.
Голова правління ОСББ/управитель зберігає та веде технічну документацію щодо стану, утримання та експлуатації об'єкта.
Тарифи (нормативні витрати, пов'язані з утриманням будинків і споруд та прибудинкових територій) розраховуються окремо за кожним будинком залежно від запланованих кількісних показників фактичного надання послуг з урахуванням забезпечення належного санітарно-гігієнічного, протипожежного, технічного стану будинків і споруд та прибудинкових територій з урахуванням типового переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.
ОСББ є юридичною особою, то ж відповідно до законодавства зобов’язується вести бухгалтерський облік та надавати фінансову, податкову звітність, не зважаючи на те, що господарська діяльність, притаманна підприємствам, а також власний капітали практично відсутні.
Так, згідно із Законом «Про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні» від 16.07.99р. №996 всі підприємства і організації повинні вести бухгалтерський облік безперервно з дня реєстрації підприємства до його ліквідації. Відповідальність за організацію бухгалтерського обліку в ОСББ несе голова правління.
Процес ведення обліку полягає у відображенні усіх фактів господарського життя в первинних документах, подальшого узагальнення їх в облікових регістрах та формування балансу і звітності. Формування первинних документів і звітності, організація документообороту, ведення регістрів аналітичного обліку здійснюється в ОСББ згідно із загальними правилами.
Особливості діяльності ОСББ визначають особливості бухгалтерського обліку в них:
- Використання скороченого плану рахунків з деякими специфічними рахунками.
- Відсутність виробництва.
- Відсутність реалізації робіт, послуг.
- Облік розрахунків з членами об'єднання як цільового фінансування, а не як розрахунків з дебіторами.
- Використання максимально спрощеної форми обліку - ведення журналу обліку господарських операцій і окремих відомостей (розрахунків з мешканцями будинку, з постачальниками тощо) зі складанням в кінці звітного періоду шахової та оборотної відомостей.
- Баланс ОСББ містить обмежену кількість статей і в ньому відсутня стаття «статутний капітал».
- Звітність ОСББ як неприбуткової організації відрізняється за складом і обсягом звітних форм.
Фінансова звітність складається з метою висвітлення інформації про фінансові результати та фінансове становище ОСББ, та подаються органам, до сфери управління яких воно належить, а також органам статистики, фінансовим відділам райдержадміністрацій та ін. При наявності найманих працівників, обов’язково подається звітність до пенсійного фонду.
Щодо податкової звітності, то слід враховувати той момент, що статус неприбутковості надається податковим органом за місцезнаходженням ОСББ, отже, у випадку відмови включення ОСББ до реєстру неприбуткових організацій, подається податкова звітність, передбачена на загальних підставах для юридичних осіб. У випадку, якщо статус неприбуткової організації присвоєно, подається податкова звітність, непередбачена для неприбуткових організацій.
Створюючи ОСББ, власники житлових і нежитлових приміщень стають повноправними і єдиними власниками свого будинку, що дає змогу підвищити зацікавленість, відповідальність та ефективність управління спільною власністю, покращити житлово-комунальне обслуговування.
Світлана Борис, Юрист ЮФ «Вронський, Вронська та Партнери»
.gif)
