Рус Укр
ГлавнаяПубликацииАналитикаТепловой «апгрейд» зданий требует создания ОСМД
Новости ЖКХ
23 ноября 2020 г.
18 ноября 2020 г.
17 ноября 2020 г.
05 ноября 2020 г.
30 октября 2020 г.
27 октября 2020 г.
13 октября 2020 г.
08 октября 2020 г.
01 октября 2020 г.
29 сентября 2020 г.
Опросы все опросы
ЧТО ПРЕПЯТСТВУЕТ ВАМ ВОВМРЕМЯ ПЛАТИТЬ ПО СЧЕТАМ ЗА УСЛУГИ ЖКХ?
Слишком высокие тарифы
Регулярное повышение квартирной платы
Низкое качество услуг или их полное отсутствие
Не соблюдение исполнителями сроков по вывозу мусора
Бездействие ЖЭКа
Ничего, я всегда вовремя плачу
Я не считаю нужным платить за коммунальные услуги

 




 


 

Тепловой «апгрейд» зданий требует создания ОСМД

Ухудшение технического состояния жилфонда в Украине требует решительных шагов, в том числе в направлении термомодернизации. Однако, каким бы методом мы не собирались обновлять тепловые характеристики зданий - без создания ОСМД не обойтись.

Одной из сегодняшних проблем украинского жилищно-коммунального хозяйства является постоянное ухудшение технического состояния существующего жилого фонда. В первую очередь это касается многоквартирных жилых домов, построенных до 1993 года по нормативам советского периода, которые не были нацелены на энергоэффективность и энергосбережение. 

Не случайно энергопотребление таких зданий в несколько раз выше, чем предусмотрено сегодняшними нормами. И с годами, по мере старения домов, ситуация только ухудшается, создавая серьезные проблемы как государству, так и населению. Выход из такого положения только один – необходимо проводить массовую санацию жилфонда и его термомодернизацию. Это прекрасно осознает и население, и правительство, и местные органы самоуправления, однако серьезных изменений в этом направлении пока не наблюдается. Население по старой привычке ждет, что государство приведет в порядок их жилье. Правительство и местные органы самоуправления не имеют для этого финансовых возможностей и считают, что заниматься этим должно население. Считают, в общем-то, справедливо: подавляющее большинство квартир в Украине находится в частной собственности и владельцы квартир обязаны заботиться о техническом состоянии не только своих квартир, но и жилых домов в целом.
 
В соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», принятого в 1992 году владельцы квартир в многоквартирном доме являются совладельцами ограждающих строительных конструкций здания, общедомовых инженерных систем и оборудования, вспомогательных помещений, придомовой территории. 
 
Другими словами, все квартировладельцы одного дома совместно владеют своим зданием, а, следовательно, совместно отвечают за его надлежащее техническое состояние. Реализация этой совместной ответственности требует соответствующего объединения в единый коллектив. Во многих странах такими коллективами являются кондоминиумы, их аналогом в Украине являются объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). В соответствии с национальным законодательством ОСМД имеют статус юридического лица и являются неприбыльными организациями, что дает им возможность вступать во взаимоотношения с другими субъектами хозяйствования и аккумулировать средства, необходимые для проведения ремонтных и термомодернизационных работ. Казалось бы, в стране создан институт эффективных собственников жилья, который должен взять на себя заботу об улучшении технического состояния и повышении энергоэффективности жилых зданий, но, к сожалению, этого не происходит. Главная причина в недостатке средств, необходимых для реализации термомодернизационных мероприятий.
 
 
А средства здесь нужны очень значительные. Как показывает практика, для термомодернизации 144-квартирного дома необходимо более 2 млн грн. Если учесть, что в Украине насчитывается около 240 тыс. многоквартирных домов, в т.ч. около 80 тыс. многоэтажных, не сложно представить какие потребуются средства для их термомодернизации. При сегодняшнем уровне доходов населения, лишь незначительное число квартировладельцев смогут выделить из своего бюджета или взять в кредит требуемые средства на улучшение технического состояния своего дома. Поэтому рассчитывать на активное участие населения в термомодернизации своего жилья весьма проблематично. Не лучше положение и у государства, которое могло бы помочь своим гражданам в этом деле. Средства, выделяемые из госбюджета на повышение энергоэффективности существующих зданий, крайне малы и не могут серьезно влиять на изменение ситуации в лучшую сторону и нет предпосылок к тому, что эти средства будут возрастать в будущем.
 
Естественно возникает вопрос – а есть ли выход из этого, казалось бы, безнадежного, положения? Безусловно, есть, и он заключается в привлечении к работе по повышению энергоэффективности существующего жилого фонда негосударственных инвестиций на условиях энергосервисных контрактов. Эта форма, широко применяемая во многих странах, пока не получала развития в Украине из-за того, что на законодательном уровне у нас не был решен вопрос о гарантиях возврата вложенных инвестиций и получения минимально необходимой прибыли, которая бы заинтересовывала потенциальных инвесторов. Сейчас ситуация в этом вопросе меняется в нужном направлении. В Верховной Раде подготовлены ко второму чтению два законопроекта № 1313 и №1409 о внедрении новых инвестиционных возможностей и гарантировании прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности для проведения масштабной энергомодернизации, где имеющиеся проблемы отрегулированы.
 
Смысл, предлагаемого механизма финансирования термомодернизационной деятельности прост и понятен: 
 
1. Будущий инвестор изучает техническое состояние здания и проводит его энергоаудит, на основе полученных данных готовит перечень термомодернизационных мероприятий и определяет их стоимость, прорабатывает программу финансирования и план возврата вложенных инвестиций, определяется со сроками выполнения работ и продолжительностью договорных отношений с владельцем здания. 
 
2. Далее заключается энергосервисный контракт между инвестором и владельцем здания, в котором закрепляются обязательства сторон по термомодернизации здания, сроки выполнения работ и действия контракта, условия взаиморасчетов и т.п. 
 
3. Инвестор привлекает необходимых подрядчиков и выполняет намеченный комплекс термомодернизационных мероприятий, которые должны обеспечить сокращение энергопотребления здания, что в свою очередь будет являться основой для возврата вложенных инвестиций.
 
 
4. На протяжении срока действия энергосервисного контракта, владелец здания производит оплату за потребленные энергоресурсы по нормам и тарифам, которые действовали до проведения термомодернизационных работ. Более того, если в этот период эти нормы и тарифы будут повышаться, то владелец обязан оплачивать и это повышение. Инвестор же производит оплату поставщикам энергоресурсов по фактическому энергопотреблению. Получаемая разница в размерах оплаты, другими словами экономия, является основой возврата вложенных инвестиций и получения прибыли инвестором.
 
5. По истечению срока действия энергосервисного контракта владелец получает энергоэффективное здание и переходит к оплате энергоресурсов по фактическому потреблению.
 
Следует уточнить, что вышеприведенный механизм, наши законодатели предлагают распространить пока что только на здания бюджетных организаций – админздания, школы, больницы и т.п. Вместе с тем, он полностью подходит и для термомодернизации жилых многоквартирных домов. Хотя здесь есть отдельные особенности.
 
Главная из них в том, что энергосервисные контракты могут заключаться только между юридическими лицами. Сложно представить, чтобы нашелся инвестор, готовый заключать договора с каждым квартировладельцем дома на термомодернизацию их здания. Поэтому такие договора должны заключаться между инвестором (энегросервисной компанией) и собственником жилого дома в целом (в нашем случае – ОСМД).
 
Создание ОСМД регламентируется Законом Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирных домов», принятом в конце 2001 года. За прошедшее время в стране было создано порядка 17 тыс. ОСМД или немногим более 20% от общего количества многоэтажных многоквартирных домов. И если термомодернизация существующего жилья на основе энергосервисных контрактов получит развитие в стране, то только созданные ОСМД могут активно участвовать в этой работе. Всем остальным сделать это будет невозможно до момента объединения.
 
Нашим законодательством предусмотрено добровольный принцип создания ОСМД, хотя во многих странах создание кондоминиумов обязательно. С одной стороны добровольность в этом деле соответствует ментальности нашего народа, с другой – тормозит процесс создания института реальных собственников многоквартирного жилья. Вместе с тем, без такого института невозможно обеспечить массовую термомодернизацию существующего жилого фонда каким бы методом мы не собирались ее осуществлять. Использовать собственные средства совладельцев – надо объединяться, чтобы иметь возможность их накопления. Оформить кредит, получить государственные дотации – опять же надо объединяться. Пойти по пути заключения энергосервисного контракта – также необходимо объединение. Поэтому и возникает вопрос: добровольно или, может, все-таки обязательно создавать ОСМД в каждом многоквартирном доме? 
 
Александр Горбатовский 
 
Комментарии (1)
Коля Пухов
31 марта 2015 г. 21:25
Викладаю свої міркування щодо виникнення розгерметизації будинків і споруд у Києві ( можливо, і в інших великих містах). --------------------------------------------------------------------------------------------------------------Мабуть усі пам"ятають, як у 2010-2013 роках усі державні свята супроводжувались у Києві грандіозними по кількості та потужності вибухів святковими салютами, дію яких можна було порівняти з дією невеликого землетрусу. Люди, у тому числі і ветерани , неодноразово скаржилися до колл-центру, що результатами цих салютів стають пошкодження будівельних конструкцій внаслідок ударної хвилі, а саме: утворення тріщин в стінах, особливо у хрущовках, аварії водопроводу і каналізації. Натомість, колл-центр навіть не реєстрував ці звернення, пояснюючи ветеранам, що ці вибухи у їх честь. Мешканці багатоповерхівок можуть підтвердити, що взимку навіть при добре розігрітих батареях у їх квартирах було холодно , оскільки тепло виходило назовні через утворені вибухами мікротріщини у стінах будинків. Припускаю, що такі потужні та чисельні вибухи під виглядом святкових салютів робилися навмисно режимом Януковича з метою руйнування житлового та нежитлового фонду та комунікацій.