Однією з сьогоднішніх проблем українського житлово-комунального господарства є постійне погіршення технічного стану існуючого житлового фонду. У першу чергу це стосується багатоквартирних житлових будинків, побудованих до 1993 року за нормативами радянського періоду, які не були націлені на енергоефективність та енергозбереження.
Не випадково енергоспоживання таких будівель у кілька разів вище, ніж передбачено нинішніми нормами. І з роками, по мірі старіння будинків, ситуація лише погіршується, створюючи серйозні проблеми як державі, так і населенню. Вихід із такого становища тільки один - необхідно проводити масову санацію житлового фонду і його термомодернізацію. Це чудово усвідомлює і населення, і уряд, і місцеві органи самоврядування, проте серйозних змін в цьому напрямку поки не спостерігається. Населення, за старою звичкою, чекає, що держава приведе до ладу їхнє житло. Уряд і місцеві органи самоврядування не мають для цього фінансових можливостей і гадають, що займатися цим має населення. Вважають, загалом, справедливо: переважна більшість квартир в Україні знаходиться у приватній власності і власники квартир зобов'язані піклуватися про технічний стан не лише своїх квартир, але й житлових будинків в цілому.
Відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», прийнятого у 1992 році, власники квартир у багатоквартирному будинку є співвласниками огороджувальних будівельних конструкцій будівлі, загальнобудинкових інженерних систем і обладнання, допоміжних приміщень, прибудинкової території.
Іншими словами, всі квартировласники одного будинку спільно володіють своїм будинком, а, отже, спільно відповідають за належний технічний стан. Реалізація цієї спільної відповідальності вимагає відповідного об'єднання в єдиний колектив. У багатьох країнах такими колективами є кондомініуми, їхнім аналогом в Україні є об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). У відповідності з національним законодавством, ОСББ мають статус юридичної особи і неприбуткових організацій, що дає їм можливість вступати у взаємовідносини з іншими суб'єктами господарювання і акумулювати кошти, необхідні для проведення ремонтних та термомодернізаційних робіт. Здавалося б, в країні створено інститут ефективних власників житла, який повинен взяти на себе турботу про поліпшення технічного стану та підвищення енергоефективності житлових будівель, але, на жаль, цього не відбувається. Головна причина - брак коштів, необхідних для реалізації термомодернізаційних заходів.
А кошти тут потрібні чималі. Як показує практика, для термомодернізації 144-квартирного будинку необхідно понад 2 млн грн. Якщо враховувати, що в Україні налічується близько 240 тис. багатоквартирних будинків, у т. ч. близько 80 тис. багатоповерхових, не складно уявити, які потрібно кошти для їх термомодернізації. При сьогоднішньому рівні доходів населення, лише незначне число квартировласників зможуть виділити зі свого бюджету або взяти в кредит необхідні кошти на поліпшення технічного стану свого будинку. Тому, розраховувати на активну участь населення в термомодернізації свого житла практично марно. Не краще становище й у держави, яка могла б допомогти своїм громадянам у цій справі. Кошти, які виділяються з держбюджету на підвищення енергоефективності існуючих будівель, вкрай незначні і не можуть серйозно впливати на зміну ситуації на краще, більше того – для цього немає передумов і у майбутньому.
Природно виникає питання - а чи є вихід із цього, здавалося б, безнадійного, положення? Безумовно, є, і він полягає в залученні до роботи з підвищення енергоефективності існуючого житлового фонду недержавних інвестицій на умовах енергосервісних контрактів. Ця форма, що широко застосовується у багатьох країнах, поки не отримала розвитку в Україні через те, що на законодавчому рівні у нас не було вирішено питання щодо гарантії повернення вкладених інвестицій та отримання мінімально необхідного прибутку, який би зацікавлював потенційних інвесторів. Наразі, ситуація в цьому питанні змінюється в потрібному напрямку. У Верховній Раді підготовлені до другого читання два законопроекти №1313 і №1409 про впровадження нових інвестиційних можливостей та гарантуванні прав і законних інтересів суб'єктів підприємницької діяльності для проведення масштабної енергомодернізації, де наявні проблеми відрегульовані.
Зміст пропонованого механізму фінансування термомодернізаційної діяльності простий і зрозумілий:
1. Майбутній інвестор вивчає технічний стан будівлі і проводить її енергоаудит, на основі отриманих даних готує перелік термомодернізаційних заходів і визначає їхню вартість, опрацьовує програму фінансування і план повернення вкладених інвестицій, визначається з термінами виконання робіт і тривалістю договірних відносин із власником будинку.
2. Далі укладається енергосервісний контракт між інвестором та власником будівлі, в якому закріплюються зобов'язання сторін щодо термомодернізації будівлі, термінів виконання робіт і дії контракту, умов взаєморозрахунків і т. п.
3. Інвестор залучає необхідних підрядників і виконує намічений комплекс термомодернізаційних заходів, які повинні забезпечити скорочення енергоспоживання будівлі, що в свою чергу буде основою для повернення вкладених інвестицій.
4. Протягом терміну дії енергосервісного контракту, власник будинку здійснює оплату за спожиті енергоресурси за нормами і тарифами, які діяли до проведення термомодернізаційних робіт. Більш того, якщо в цей період ці норми і тарифи будуть підвищуватися, то власник зобов'язаний оплачувати і це підвищення. Інвестор здійснює оплату постачальникам енергоресурсів з фактичного енергоспоживання. Отримана різниця в розмірах оплати, іншими словами економія, є основою повернення вкладених інвестицій і отримання прибутку інвестором.
5. По закінченню терміну дії енергосервісного контракту, власник отримує енергоефективну будівлю і переходить до оплати енергоресурсів за фактичним споживанням.
Слід уточнити, що вищенаведений механізм наші законодавці пропонують поширити допоки лише на будівлі бюджетних організацій - адмінбудівлі, школи, лікарні, тощо. Разом з тим, він повністю підходить і для термомодернізації житлових багатоквартирних будинків. Хоча тут є й окремі особливості.
Головна з них у тому, що енергосервісні контракти можуть укладатися лише між юридичними особами. Складно уявити, щоб знайшовся інвестор, готовий укладати договори з кожним власником квартири будинку на термомодернізацію їх будівлі. Тому такі договори повинні укладатися між інвестором (енергосервісною компанією) і власником житлового будинку в цілому (в нашому випадку - ОСББ).
Створення ОСББ регламентується Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків», прийнятому наприкінці 2001 року. За цей час в країні було створено близько 17 тис. ОСББ або трохи більше 20% від загальної кількості багатоповерхових багатоквартирних будинків. І якщо термомодернізація існуючого житла на основі енергосервісних контрактів отримає розвиток у країні, то тільки створені ОСББ можуть брати активну участь у цій роботі. Всім іншим зробити це буде неможливо до моменту об'єднання.
Українським законодавством передбачено добровільний принцип створення ОСББ, хоча у багатьох країнах створення кондомініумів обов'язкове. З одного боку, добровільність у цій справі відповідає ментальності нашого народу, з іншого - гальмує процес створення інституту реальних власників багатоквартирного житла. Разом з тим, без такого інституту неможливо забезпечити масову термомодернізацію існуючого житлового фонду яким би методом ми не збиралися її здійснювати. Використовувати власні кошти співвласників - треба об'єднуватися, щоб мати можливість їхнього накопичення. Оформити кредит, отримати державні дотації - знову ж таки треба об'єднуватися. Піти шляхом укладення енергосервісного контракту - також необхідно об'єднання. Тому і виникає питання: добровільно чи, можливо, все ж обов'язково створювати ОСББ у кожному багатоквартирному будинку?
Олександр Горбатовський
.gif)
