Рус Укр
ГоловнаПублікаціїАналітика Тепловий «апгрейд» будівель вимагає створення ОСББ
Новини ЖКГ
19 Квітня 2017 p.
10 Квітня 2017 p.
05 Квітня 2017 p.
23 Березня 2017 p.
08 Березня 2017 p.
03 Березня 2017 p.
17 Лютого 2017 p.
15 Лютого 2017 p.
Loading...
Опитування всі опитування
ЩО ПЕРЕШКОДЖАЄ ВАМ ВЧАСНО СПЛАЧУВАТИ РАХУНКИ ЗА ПОСЛУГИ ЖКГ?
Занадто високі тарифи
Регулярне підвищення квартирної плати
Низька якість послуг або їх повна відсутність
Не дотримання виконавцями термінів з вивезення сміття
Бездіяльність ЖЕКу
Нічого, я завжди вчасно сплачую
Я не вважаю за потрібне платити за комунальні послуги

Тепловий «апгрейд» будівель вимагає створення ОСББ

Постійне погіршення технічного стану житлового фонду в Україні вимагає рішучих кроків, в тому числі у напрямку його термомодернізації. Втім, яким би методом ми не збиралися оновлювати теплові характеристики будівель - без створення ОСББ не обійтися.

Однією з сьогоднішніх проблем українського житлово-комунального господарства є постійне погіршення технічного стану існуючого житлового фонду. У першу чергу це стосується багатоквартирних житлових будинків, побудованих до 1993 року за нормативами радянського періоду, які не були націлені на енергоефективність та енергозбереження. 

Не випадково енергоспоживання таких будівель у кілька разів вище, ніж передбачено нинішніми нормами. І з роками, по мірі старіння будинків, ситуація лише погіршується, створюючи серйозні проблеми як державі, так і населенню. Вихід із такого становища тільки один - необхідно проводити масову санацію житлового фонду і його термомодернізацію. Це чудово усвідомлює і населення, і уряд, і місцеві органи самоврядування, проте серйозних змін в цьому напрямку поки не спостерігається. Населення, за старою звичкою, чекає, що держава приведе до ладу їхнє житло. Уряд і місцеві органи самоврядування не мають для цього фінансових можливостей і гадають, що займатися цим має населення. Вважають, загалом, справедливо: переважна більшість квартир в Україні знаходиться у приватній власності і власники квартир зобов'язані піклуватися про технічний стан не лише своїх квартир, але й житлових будинків в цілому.
 
Відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», прийнятого у 1992 році, власники квартир у багатоквартирному будинку є співвласниками огороджувальних будівельних конструкцій будівлі, загальнобудинкових інженерних систем і обладнання, допоміжних приміщень, прибудинкової території. 
 
Іншими словами, всі квартировласники одного будинку спільно володіють своїм будинком, а, отже, спільно відповідають за належний технічний стан. Реалізація цієї спільної відповідальності вимагає відповідного об'єднання в єдиний колектив. У багатьох країнах такими колективами є кондомініуми, їхнім аналогом в Україні є об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). У відповідності з національним законодавством, ОСББ мають статус юридичної особи і неприбуткових організацій, що дає їм можливість вступати у взаємовідносини з іншими суб'єктами господарювання і акумулювати кошти, необхідні для проведення ремонтних та термомодернізаційних робіт. Здавалося б, в країні створено інститут ефективних власників житла, який повинен взяти на себе турботу про поліпшення технічного стану та підвищення енергоефективності житлових будівель, але, на жаль, цього не відбувається. Головна причина - брак коштів, необхідних для реалізації термомодернізаційних заходів.
 
 
А кошти тут потрібні чималі. Як показує практика, для термомодернізації 144-квартирного будинку необхідно понад 2 млн грн. Якщо враховувати, що в Україні налічується близько 240 тис. багатоквартирних будинків, у т. ч. близько 80 тис. багатоповерхових, не складно уявити, які потрібно кошти для їх термомодернізації. При сьогоднішньому рівні доходів населення, лише незначне число квартировласників зможуть виділити зі свого бюджету або взяти в кредит необхідні кошти на поліпшення технічного стану свого будинку. Тому, розраховувати на активну участь населення в термомодернізації свого житла практично марно. Не краще становище й у держави, яка могла б допомогти своїм громадянам у цій справі. Кошти, які виділяються з держбюджету на підвищення енергоефективності існуючих будівель, вкрай незначні і не можуть серйозно впливати на зміну ситуації на краще, більше того – для цього немає передумов і у майбутньому.
 
Природно виникає питання - а чи є вихід із цього, здавалося б, безнадійного, положення? Безумовно, є, і він полягає в залученні до роботи з підвищення енергоефективності існуючого житлового фонду недержавних інвестицій на умовах енергосервісних контрактів. Ця форма, що широко застосовується у багатьох країнах, поки не отримала розвитку в Україні через те, що на законодавчому рівні у нас не було вирішено питання щодо гарантії повернення вкладених інвестицій та отримання мінімально необхідного прибутку, який би зацікавлював потенційних інвесторів. Наразі, ситуація в цьому питанні змінюється в потрібному напрямку. У Верховній Раді підготовлені до другого читання два законопроекти №1313 і №1409 про впровадження нових інвестиційних можливостей та гарантуванні прав і законних інтересів суб'єктів підприємницької діяльності для проведення масштабної енергомодернізації, де наявні проблеми відрегульовані.
 
Зміст пропонованого механізму фінансування термомодернізаційної діяльності простий і зрозумілий: 
 
1. Майбутній інвестор вивчає технічний стан будівлі і проводить її енергоаудит, на основі отриманих даних готує перелік термомодернізаційних заходів і визначає їхню вартість, опрацьовує програму фінансування і план повернення вкладених інвестицій, визначається з термінами виконання робіт і тривалістю договірних відносин із власником будинку. 
 
2. Далі укладається енергосервісний контракт між інвестором та власником будівлі, в якому закріплюються зобов'язання сторін щодо термомодернізації будівлі, термінів виконання робіт і дії контракту, умов взаєморозрахунків і т. п. 
 
3. Інвестор залучає необхідних підрядників і виконує намічений комплекс термомодернізаційних заходів, які повинні забезпечити скорочення енергоспоживання будівлі, що в свою чергу буде основою для повернення вкладених інвестицій.
 
 
4. Протягом терміну дії енергосервісного контракту, власник будинку здійснює оплату за спожиті енергоресурси за нормами і тарифами, які діяли до проведення термомодернізаційних робіт. Більш того, якщо в цей період ці норми і тарифи будуть підвищуватися, то власник зобов'язаний оплачувати і це підвищення. Інвестор здійснює оплату постачальникам енергоресурсів з фактичного енергоспоживання. Отримана різниця в розмірах оплати, іншими словами економія, є основою повернення вкладених інвестицій і отримання прибутку інвестором.
 
5. По закінченню терміну дії енергосервісного контракту, власник отримує енергоефективну будівлю і переходить до оплати енергоресурсів за фактичним споживанням.
 
Слід уточнити, що вищенаведений механізм наші законодавці пропонують поширити допоки лише на будівлі бюджетних організацій - адмінбудівлі, школи, лікарні, тощо. Разом з тим, він повністю підходить і для термомодернізації житлових багатоквартирних будинків. Хоча тут є й окремі особливості.
 
Головна з них у тому, що енергосервісні контракти можуть укладатися лише між юридичними особами. Складно уявити, щоб знайшовся інвестор, готовий укладати договори з кожним власником квартири будинку на термомодернізацію їх будівлі. Тому такі договори повинні укладатися між інвестором (енергосервісною компанією) і власником житлового будинку в цілому (в нашому випадку - ОСББ).
 
Створення ОСББ регламентується Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків», прийнятому наприкінці 2001 року. За цей час в країні було створено близько 17 тис. ОСББ або трохи більше 20% від загальної кількості багатоповерхових багатоквартирних будинків. І якщо термомодернізація існуючого житла на основі енергосервісних контрактів отримає розвиток у країні, то тільки створені ОСББ можуть брати активну участь у цій роботі. Всім іншим зробити це буде неможливо до моменту об'єднання.
 
Українським законодавством передбачено добровільний принцип створення ОСББ, хоча у багатьох країнах створення кондомініумів обов'язкове. З одного боку, добровільність у цій справі відповідає ментальності нашого народу, з іншого - гальмує процес створення інституту реальних власників багатоквартирного житла. Разом з тим, без такого інституту неможливо забезпечити масову термомодернізацію існуючого житлового фонду яким би методом ми не збиралися її здійснювати. Використовувати власні кошти співвласників - треба об'єднуватися, щоб мати можливість їхнього накопичення. Оформити кредит, отримати державні дотації - знову ж таки треба об'єднуватися. Піти шляхом укладення енергосервісного контракту - також необхідно об'єднання. Тому і виникає питання: добровільно чи, можливо, все ж обов'язково створювати ОСББ у кожному багатоквартирному будинку? 
 
Олександр Горбатовський
 
Коментарі (1)
Коля
31 Березня 2015 p. 21:25
Викладаю свої міркування щодо виникнення розгерметизації будинків і споруд у Києві ( можливо, і в інших великих містах). --------------------------------------------------------------------------------------------------------------Мабуть усі пам"ятають, як у 2010-2013 роках усі державні свята супроводжувались у Києві грандіозними по кількості та потужності вибухів святковими салютами, дію яких можна було порівняти з дією невеликого землетрусу. Люди, у тому числі і ветерани , неодноразово скаржилися до колл-центру, що результатами цих салютів стають пошкодження будівельних конструкцій внаслідок ударної хвилі, а саме: утворення тріщин в стінах, особливо у хрущовках, аварії водопроводу і каналізації. Натомість, колл-центр навіть не реєстрував ці звернення, пояснюючи ветеранам, що ці вибухи у їх честь. Мешканці багатоповерхівок можуть підтвердити, що взимку навіть при добре розігрітих батареях у їх квартирах було холодно , оскільки тепло виходило назовні через утворені вибухами мікротріщини у стінах будинків. Припускаю, що такі потужні та чисельні вибухи під виглядом святкових салютів робилися навмисно режимом Януковича з метою руйнування житлового та нежитлового фонду та комунікацій.
Loading...
16

загрузка...