Среди 9 сотен законопроектов, включенных в повестку дня текущей сессии Верховной Рады, ЖКХ непосредственно касаются чуть больше 20, то есть около 2%. Примерно такое же количество проектов с ЖКХ связано косвенно — это проекты, регулирующие деятельность предприятий коммунальной собственности, земельные отношения, поставку энергоносителей, создание рынка газа и т. п. Но даже в таком скудном перечне нашлось место для разнообразных и экзотических законопроектов. Если дело дойдет до их рассмотрения и принятия, в Украине многое изменится: восстанут «из пепла» жилищно-коммунальные инспекции, стартует система мониторинга потребления и оплаты коммунальных услуг, ОСМД обретут статус коллективного потребителя ЖКУ, а коммунальщики лишатся права на внесудебное отключение неплательщиков, появится база для развития городских электричек, будут введены парковочные талоны, а за покупку или пользование ворованными водопроводными люками будут сажать на срок до 5 лет. Но все это проекты с неопределенными или сомнительными перспективами.
В отличие от них у проекта №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» перспективы ясные и многообещающие. И дело тут не только в том, что это один из двух правительственных проектов (наряду с проектом нового Закона «О жилищно-коммунальных услугах»), которые, по мнению Кабмина, принципиально изменят ситуацию в сфере управления многоэтажками. И не в том, что в проекте №1565, по сути, содержится «два в одном», так как он переписывает набело закон об ОСМД (при этом выходя «за рамки» заявленной темы и, тем самым, нарушая правила законотворчества).
Государство умывает руки
Главной движущей силой законопроекта является стремление к полному разгосударствлению жилищно-коммунальной сферы и снятию с государства обязательств по финансированию и содержанию многоквартирных домов. Проще говоря, жителей многоэтажек хотят отправить в «свободное плавание» вместе с их проблемами и домами, требующими капитальных ремонтов и модернизаций, тем более что де-факто жилфонд и так находится в «свободном плавании».
Идея эта не нова, поэтому не удивительно, что нет новизны и в положениях проекта №1565. Многие из них слово в слово скопированы из проекта № 3793 «Об особенностях собственности в многоквартирном доме» времен премьерства Азарова, (разница лишь в том, что то был депутатский проект, а теперь — правительственный). Некоторые нововведения проекта №1565 своими корнями уходят еще глубже и имеют полуторадесятилетний стаж «брожения» в парламенте.
Однако символично другое. Главное научно-экспертное управление Верховной Рады уже полтора года твердит о том, что принимать проект в предложенном виде нельзя. В отношении депутатского проекта 2013 года парламентские эксперты были категоричны и рекомендовали отклонить его. В отношении теперешнего, доработанного проекта эксперты смягчили свою позицию, но и его предложили не принимать, а отправить на кардинальную доработку. Тем не менее, Верховная Рада одобрила проект №1565 в первом чтении. А это значит, что мечта о снятии с государства ответственности за состояние жилфонда как никогда близка к реальности. И вступить в силу новые-старые поправки могут уже 1 июля 2015 года — это предусмотрено документом.
Не голоса важны, а метры
Ключевое нововведение проекта №1565 — революционное изменение системы принятия решений по управлению многоэтажками. Сегодня законодательством предусмотрена только одна форма коллективного управления — посредством ОСМД. При этом в основу принятия решений положен простой арифметический принцип: один человек — один голос. При создании ОСМД, каждый собственник жилья на учредительном собрании имеет один голос, независимо от размера и количества помещений, которыми он владеет. А само учредительное собрание считается правомочным, если в нем участвует более половины владельцев жилья. Решения на собраниях участников ОСМД принимаются по такой же схеме.
Проект №1565 эту схему ломает, а вместо нее устанавливает систему голосования «метрами»: наделяет собственников жилья количеством голосов, пропорциональным общей площади квартир и нежилых помещений, которыми собственник владеет. А в домах без ОСМД — прямо привязывает принятие решений к «метражу» жилья участников собраний. По сути, законотворцы предложили преобразовать многоэтажки в своеобразные акционерные общества, в которых все решает размер пакета акций. Только акции проект заменяет «метрами».
Понятно, что владельцам обычных квартир нововведение не сулит никаких бонусов и преимуществ. А вот «мажоритарные акционеры», собственность которых в многоэтажках измеряется лестничными площадками, этажами, блоками и подъездами, могут существенно выиграть. В случае принятия проекта, у них появится больше возможностей как для проталкивания нужных решений, так и для их блокирования.
Правда, проект №1565 содержит целый ряд норм, защищающих жителей многоэтажек от перегибов голосования «метрами». Так, для ОСМД проект предусматривает, что при нахождении «в одних руках» более 50% площади жилых и нежилых помещений голосование проводится по старинке — по принципу «один участник — один голос». При этом любое решение считается принятым лишь в случае, если за него проголосовало более половины совладельцев недвижимости, а для принятия самых важных решений (о размере квартплаты, проведении капремонтов, строительстве хозяйственных сооружений и т. п.) необходимо согласие 75% совладельцев. В довершение ко всему, проект позволяет ОСМД прописывать в уставах альтернативные способы подсчета голосов.
Преодолеть — легко и просто!
Вот только не факт, что эти ограничения станут надежным заслоном от злоупотреблений. Лимит в 50% «метража» легко обходится распределением недвижимости между членами семьи или связанными лицами, о которых в проекте не сказано ни слова. В выполнении требования о голосовании 50% совладельцев квартир тоже нет ничего невозможного, особенно в небольших домах. А в больших домах с необходимым количеством жителей, как правило, можно договориться — успешный опыт «задабривания» избирателей продуктовыми наборами и прочими скромными материальными благами это наглядно подтверждает.
Более того, для режима непосредственного управления дома (то есть без создания ОСМД или привлечения управляющего), прописанного в проекте №1565, процедура принятия решений ограничена голосованием «метрами», и лишь при концентрации у кого-либо из совладельцев более 50% «метража» требуется одобрение решения половиной совладельцев.
Вместе с тем, возможности по блокированию решений у домовых «мажоритариев» при принятии проекта в обоих случаях возрастут. В ОСМД — при подсчете голосов, а в домах «на самоуправлении» — непосредственно при принятии решений. В связи с чем возникает вопрос, зачем вообще огород городить и внедрять принципы управления акционерными обществами в жилищной сфере? Тем более, что для демонстрации «блеска и нищеты» этой модели управления далеко за примерами ходить не надо: события вокруг «Укрнафты» у всех на слуху. Конечно, многоквартирный дом — не нефтяная компания, а владельцев критически больших пакетов «метров» на жилищном рынке не много. Но суть от этого не меняется. Кабмин предлагает ранжировать совладельцев квартир по имущественному признаку, что, мягко говоря, неправильно.
Эксплуатации ради, а не прибыли
Вообще, идея о подсчете голосов жителей многоэтажек «метрами» возникла еще в 1999 году. Ее сторонниками выступили депутаты-разработчики альтернативных проектов законов об ОСМД №3211 и №3211-1. Парламентские эксперты эту идею тогда же забраковали, обосновав свою позицию тем, что ОСМД создаются с целью представительства совместных интересов участников и для эксплуатации имущества, находящегося в совместной собственности, а не для получения прибыли.
С тех пор прошло уже 15 лет, но контраргументы не утратили своей актуальности. Тем не менее, «метражные» нормы периодически «всплывают» в разных законопроектах. В частности, привязка к метражу содержалась в первоначальной версии проекта №8474, который в 2012 году чуть было не стал законом и «сошел с дистанции» лишь после того, как Президент наложил на него вето. На этот раз, против спорного нововведения выступило Главное юридическое управление парламента. Оно пришло к выводу, что голосование «метрами» противоречит статье 24 Конституции, согласно которой все граждане равны перед законом, и положениям Гражданского кодекса о совместном владении общей собственностью в многоэтажках. И это при том, что проект №8474 предлагал точечное «метражное» нововведение — при принятии ОСМД лишь самых важных решений. Теперь же привязка к площади недвижимости в проект заложена тотальная — при принятии большей части решений. Так что и последствия изменения системы голосования могут быть более глобальными.
Не метром единым
К сожалению, «метражные» нововведения – не единственные, и, возможно, не самые резонансные спорные нормы проекта №1565. Система управления домами без ОСМД и управляющих прописана в нем фактически «для галочки»: в предложенном виде она не жизнеспособна и лишь создает дополнительные возможности для махинаций. Деятельность управляющих он также не регламентирует, так как этому посвящен проект-сателлит Закона «О жилищно-коммунальных услугах». Нововведения, касающиеся ОСМД, закрывают не все существующие бреши в законодательном регулировании. При этом владельцев жилья проект ставит перед непростым выбором между созданием ОСМД и приглашением управляющего. На раздумья он отводит всего год.
Однако последние данные, обнародованные Минрегионом, большого оптимизма не внушают. По состоянию на 1 марта в Украине насчитывалось 16558 ОСМД (это менее 7% от общего количества многоэтажек с учетом домов низкой этажности: от 2 до 5 этажей). За первые два месяца 2015 года в стране создано 52 ОСМД. Частных предприятий по содержанию жилого фонда сейчас чуть больше 500. Эта статистика — не от хорошей жизни, и бурного развития самоуправления в жилищной сфере. Кому станет лучше, если новые ОСМД и управляющие конторы в многоэтажках появятся «из под палки»?
Валентин Хорошун, специально для ИА «Украина Коммунальная»
.gif)
