Рус Укр
ГоловнаПублікаціїЗаконодавствоУправління будинками: реформування «напролом»
Новини ЖКГ
07 Березня 2024 p.
06 Березня 2024 p.
04 Березня 2024 p.
01 Березня 2024 p.
29 Лютого 2024 p.
28 Лютого 2024 p.
23 Лютого 2024 p.
21 Лютого 2024 p.
Опитування всі опитування
ЩО ПЕРЕШКОДЖАЄ ВАМ ВЧАСНО СПЛАЧУВАТИ РАХУНКИ ЗА ПОСЛУГИ ЖКГ?
Занадто високі тарифи
Регулярне підвищення квартирної плати
Низька якість послуг або їх повна відсутність
Не дотримання виконавцями термінів з вивезення сміття
Бездіяльність ЖЕКу
Нічого, я завжди вчасно сплачую
Я не вважаю за потрібне платити за комунальні послуги


УК  NEW Роз'яснення, щодо розрахунку розміру житлової субсидії

УК  NEW Житлова субсидія: хто має право на її отримання

УК  При призначенні субсидії враховуються доходи подружжя, незалежно від їх реєстрації

УК   Категорії громадян, які втратили право на отримання субсидії

УК  П'ять основних питань та відповідей про субсидію на оплату ЖКП

 



 

 



 

Управління будинками: реформування «напролом»

Мешканцям багатоквартирних будинків час приміряти на себе «шкуру» міноритарних акціонерів. Кабмін наполегливо просуває нову систему управління багатоповерхівками і голосування «метрами» за аналогією з пакетами акцій в бізнесі. Нічого хорошого це не обіцяє
Серед 9 сотень законопроектів, включених до порядку денного поточної сесії Верховної Ради, ЖКГ безпосередньо стосуються трохи більше 20, тобто близько 2%. Приблизно така ж кількість проектів з ЖКГ пов'язана побічно - це проекти, що регулюють діяльність підприємств комунальної власності, земельні відносини, постачання енергоносіїв, створення ринку газу і т. п. Але навіть у такому мізерному переліку знайшлося місце для різноманітних і екзотичних законопроектів. Якщо справа дійде до їхнього розгляду і прийняття, в Україні багато чого зміниться: повстануть «з попелу» житлово-комунальні інспекції, стартує система моніторингу споживання та оплати комунальних послуг, ОСББ отримають статус колективного споживача ЖКП, а комунальники позбудуться права на позасудове відключення неплатників, з'явиться база для розвитку міських електричок, будуть введені паркувальні талони, а за купівлю чи користування краденими водопровідними люками будуть саджати на термін до 5 років. Але все це проекти з невизначеними або сумнівними перспективами. 
 
На відміну від них у проекту №1565 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» перспективи ясні і багатообіцяючі. І справа тут не лише в тому, що це один з двох урядових проектів (поряд з проектом нового Закону «Про житлово-комунальні послуги»), які, на думку Кабміну, принципово змінять ситуацію у сфері управління багатоповерхівками. І не в тому, що в проекті №1565, по суті, міститься «два в одному», так як він переписує набіло закон про ОСББ (при цьому виходячи за рамки заявленої теми і, тим самим, порушуючи правила законотворчості). 

Держава умиває руки

Головна рушійна сила законопроекту - прагнення до повного роздержавлення житлово-комунальної сфери і зняття з держави зобов'язань щодо фінансування та утримання багатоквартирних будинків. Простіше кажучи, жителів багатоповерхівок хочуть відправити у «вільне плавання» разом з їхніми проблемами та будинками, які потребують капітальних ремонтів та модернізацій, тим більше, що де-факто житлофонд і так знаходиться у «вільному плаванні».
 
Ідея ця не нова, тому не дивно, що немає новизни й у положеннях проекту №1565. Багато з них слово в слово скопійовані з проекту №3793 «Про особливості власності у багатоквартирному будинку» часів прем'єрства Азарова (різниця лише в тому, що тепер це урядовий проект). Деякі нововведення проекту №1565 своїми коренями сягають ще глибше і мають півторадесятилітній стаж «бродіння» в парламенті.
 
Однак, символічно інше. Головне науково-експертне управління Верховної Ради вже півтора року говорить, що приймати проект у запропонованому вигляді не можна. Щодо депутатського проекту 2013 року парламентські експерти були категоричні і рекомендували відхилити його. Щодо теперішнього, доопрацьованого проекту, експерти пом'якшили свою позицію, але і його запропонували не приймати, а відправити на кардинальне доопрацювання. Тим не менш, Верховна Рада схвалила проект №1565 в першому читанні. А це означає, що мрія про зняття з держави відповідальності за стан житлового фонду як ніколи близька до реальності. І вступити в силу нові-старі поправки можуть вже 1 липня 2015 року - це передбачено документом. 

Не голоси важливі, а метри

Ключове нововведення проекту №1565 - революційна зміна системи прийняття рішень щодо управління багатоповерхівками. Сьогодні законодавством передбачена лише одна форма колективного управління - за допомогою ОСББ. При цьому в основу прийняття рішень покладено простий арифметичний принцип: одна людина - один голос. При створенні ОСББ, кожен власник житла на установчих зборах має один голос, незалежно від розміру та кількості приміщень, якими він володіє. А саме, установчі збори вважаються правомірними, якщо в них бере участь більше половини власників житла. Рішення на зборах учасників ОСББ приймаються за такою ж схемою. 
 
 
Проект №1565 цю схему ламає, а замість неї встановлює систему голосування «метрами»: наділяє власників житла кількістю голосів, пропорційною загальній площі квартир та нежитлових приміщень, якими власник володіє. А в будинках без ОСББ - прямо прив'язує прийняття рішень до «метражу» житла учасників зборів. По суті, законотворці запропонували перетворити багатоповерхівки у своєрідні акціонерні товариства, в яких все вирішує розмір пакета акцій. Тільки акції проект замінює «метрами».
 
Зрозуміло, що власникам звичайних квартир нововведення не обіцяє жодних бонусів і переваг. А ось «мажоритарні акціонери», власність яких в багатоповерхівках вимірюється сходовими майданчиками, поверхами, блоками і під'їздами, можуть істотно виграти. У разі прийняття проекту, у них з'явиться більше можливостей як для проштовхування потрібних рішень, так і для їх блокування.
 
Щоправда, проект №1565 містить ряд норм, які захищають мешканців багатоповерхівок від перегинів голосування «метрами». Так, для ОСББ проект передбачає, що при знаходженні «в одних руках» більше 50% площі житлових та нежитлових приміщень, голосування проводиться по-старому - за принципом «один учасник - один голос». При цьому будь-яке рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини співвласників нерухомості, а для прийняття важливих рішень (про розмір квартплати, проведення капремонтів, будівництво господарських споруд тощо) необхідна згода 75% співвласників. На довершення до всього, проект дозволяє ОСББ прописувати в статутах альтернативні способи підрахунку голосів. 

Подолати - легко і просто!

От тільки не факт, що ці обмеження стануть надійним заслоном від зловживань. Ліміт у 50% «метражу» легко обходиться розподілом нерухомості між членами сім'ї або пов'язаними особами, про яких у проекті не сказано ні слова. У виконанні вимоги про голосування 50% співвласників квартир теж немає нічого неможливого, особливо в невеликих будинках. А у великих будинках із необхідною кількістю жителів, як правило, можна домовитися - успішний досвід «задобрювання» виборців продуктовими наборами та іншими скромними матеріальними благами це наочно підтверджує. 
 
Більше того, для режиму безпосереднього управління будинку (тобто без створення ОСББ або залучення управителя), прописаного в проекті №1565, процедура прийняття рішень обмежена голосуванням «метрами», і лише при концентрації у кого-небудь із співвласників більше 50% «метражу» потрібне схвалення рішення половиною співвласників. 
 
Разом з тим, можливості блокування рішень у будинкових мажоритарників при прийнятті проекту в обох випадках зростуть. В ОСББ - при підрахунку голосів, а в будинках «на самоврядуванні» - безпосередньо при прийнятті рішень. У зв'язку з чим виникає питання, навіщо взагалі город городити і впроваджувати принципи управління акціонерними товариствами в житлову сферу? Тим більше що для демонстрації «блиску й убогості» цієї моделі управління далеко за прикладами ходити не треба: події навколо «Укрнафти» у всіх на слуху. Звичайно, багатоквартирний будинок - не нафтова компанія, а власників критично великих пакетів «метрів» на житловому ринку не багато. Але суть від цього не змінюється. Кабмін пропонує ранжувати співвласників квартир за майновою ознакою, що, м'яко кажучи, неправильно. 

Експлуатації заради, а не прибутку

Взагалі, ідея про підрахунок голосів мешканців багатоповерхівок «метрами» виникла ще у 1999 році. Її прихильниками виступили депутати-розробники альтернативних проектів законів про ОСББ №3211 і №3211-1. Парламентські експерти цю ідею тоді ж забракували, обґрунтувавши свою позицію тим, що ОСББ створюються з метою представництва спільних інтересів учасників та для експлуатації майна, яке перебуває у спільній власності, а не для отримання прибутку.

 
Відтоді пройшло вже 15 років, але контраргументи не втратили своєї актуальності. Тим не менш, «метражні» норми періодично «спливають» у різних законопроектах. Зокрема, прив'язка до метражу містилася у первісній версії проекту №8474, який в 2012 році мало не став законом і «зійшов з дистанції» лише після того, як Президент наклав на нього вето. На цей раз проти спірного нововведення виступило Головне юридичне управління парламенту. Воно прийшло до висновку, що голосування «метрами» суперечить статті 24 Конституції, згідно з якою, всі громадяни рівні перед законом і положеннями Цивільного кодексу про спільне володіння спільною власністю у багатоповерхівках. І це при тому, що проект №8474 пропонував точкове «метражне» нововведення - при прийнятті ОСББ лише найбільш важливих рішень. Тепер же прив'язка до площі нерухомості у проект закладена тотальна - при прийнятті більшої частини рішень. Так що і наслідки зміни системи голосування можуть бути більш глобальними.

Не метром єдиним

На жаль, «метражні» нововведення - не єдині, і, можливо, не найбільш резонансні спірні норми проекту №1565. Система управління будинками без ОСББ і керуючих прописана в ньому фактично «для галочки»: у запропонованому вигляді вона не життєздатна і лише створює додаткові можливості для махінацій. Діяльність керуючих він також не регламентує, так як цьому присвячений проект-сателіт Закону «Про житлово-комунальні послуги». Нововведення, що стосуються ОСББ, закривають не всі існуючі прогалини в законодавчому регулюванні. При цьому власників житла проект ставить перед непростим вибором між створенням ОСББ та запрошенням керуючого. На роздуми він відводить всього рік. 
 
Проте останні дані, оприлюднені Мінрегіоном, великого оптимізму не вселяють. Станом на 1 березня в Україні налічувалося 16558 ОСББ (це менше 7% від загальної кількості багатоповерхівок з урахуванням будинків низької поверховості: від 2 до 5 поверхів). За перші два місяці 2015 року в країні створено 52 ОСББ. Приватних підприємств з утримання житлового фонду зараз трохи більше 500. Ця статистика - не від гарного життя, і бурхливого розвитку самоврядування у житловій сфері. Кому стане краще, якщо нові ОСББ та керуючі контори в багатоповерхівках з'являться «з під палиці»?
 
Валентин Хорошун, спеціально для ІА «Україна Комунальна»
 
Коментарі (3)
Иван 2
26 Березня 2015 p. 07:57
Сантехник Троль Речь вовсе не о том, что «мажоритарные акционеры» владеют лестничными площадками и подъездами. Просто не нужно воспринимать буквально. «Мажоритарные акционеры» в данном случае потому и взяты в кавычки, что под ними подразумеваются владельцы больших объемов жилплощади — не одной, а нескольких квартир. Есть владельцы, которые выкупили все квартиры на лестничной площадке, есть владельцы, которые владеют всеми квартирами на этаже или в подъезде. Поэтому выражение « собственность измеряются лестничными клетками» трактовать можно именно как владение всеми квартирами на одной или нескольких лестничных клетках и т. п. Так что с пропорциональностью в совместной собственности все в порядке.
Иван 2
26 Березня 2015 p. 08:41
ЖИТЛО Аналитика состоит вовсе не в том, чтобы вещать о том, «ах, какой замечательный проект» и «ух, как заживут собственники квартир» после его принятия. Чтобы «вкусить прелести» проекта №1565, достаточно прочитать вывод Главного научно-экспертного управления на сайте ВР -http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=53058. Станет ли «жить хорощо» от принятия такого проекта? Это вряд ли. При этом проект №1565 — не новый, многие о нем писали, в том числе, и УК – например, здесь и здесь:http://osbb.jkg-portal.com.ua/ua/publication/one/bagatopoverkhvki-jdut-u-vlne-plavannja-40651 и http://osbb.jkg-portal.com.ua/ua/publication/one/mnogoetazhki-sobstvennikov-zhdut--39726. Не правда ли, было бы странно, если бы каждый раз о проекте писали «как с чистого листа» — в общем и в целом, обзорно, но по верхам? Именно поэтому в статье акцентировано внимание на одной из ключевых норм – «голосовании метрами». Что же касается тезиса о том, что «проект, наконец, предоставляет совладельцам…» — это тоже большой вопрос. И «прелести» подобного самоуправления тоже уже описаны, например, в недавней публикации «Законопроект №1565: закрепление феодализма в Украине на бытовом уровне» на http://lentanews.in.ua/node/103. Добавить к этому, в, общем то, нечего. Право и самоуправление — это, конечно, хорошо. Но когда на практике воспользоваться им нельзя, а злоупотребить, напротив, можно — вряд ли этому стоит радоваться. Что же касается «метров», то они, конечно, важны. Но распределение затрат и управление совместной собственностью — две большие разницы. Опять-таки, по причине открытия «ящика Пандоры». Жизнь ОСМД проект меняет, но закрывает далеко не все бреши. Это отдельный разговор. И, в целом, вносить такие изменения нужно отдельным законом. Так что, возможно, проект №1565 может и стать «первым шагом вперед». Только, как бы после такого шага не пришлось делать два шага назад.
Иван 2
26 Березня 2015 p. 09:12
Ігор Турлюн. Голосование «метрами» в ОСМД и многоэтажках потому и является спорным, что сравнивать «долевое» управление на предприятиях и управление совместной собственностью в домах не совсем корректно. В хоздеятельности, все просто — вы вложили, например, гривну (купили акцию), по сути, «в рост» — в надежде на получение прибыли. Кто-то вложил сто (купил контрольный пакет), и «рулит» предприятием как хочет. Отличие в том, что вас никто не неволит вкладывать гривну, вы осознанно доверяетесь мажоритарщику. Если он появляется в процессе деятельности (наращивания доли, захвата предприятия) — все сложнее, но это нюансы. Любой бизнес — на свой страх и риск, а защитником миноритариев долно выступать государство. В доме по закону права на совместную «недолевую» собственность у всех равны. Поэтому собственник однокомнатной квартиры имеет такие же права, как и собственник десятикомнатной, и так и должно быть. В противном случае, начнет действовать закон бизнеса-джунглей. И у собственников десятикомнатных квартир появится возможность «довлеть» над жильцами маленьких квартир, вплоть до их выселения и «честного» отъема жилья. Это, конечно, крайности, но законодательство должно их учитывать. В проекте такая попытка предпринята, но в ней есть узкие места. Плата, да, взимается пропорционально размеру квартирных владений — но это немного другая «опера». Аргументы экспертов против голосования «метрами» в статье изложены. Они — «из прошлого», других проектов, но по-прежнему « в игре». Так как возразить против этих аргументов и сегодня, в общем-то, нечего.