Документ, нещодавно оприлюднений на сайті Верховної Ради, вже піддався критиці з боку представників Нацради з розвитку ОСББ при Кабміні та юристів. Втім, ряд ключових норм документа експерти вважають прогресивними.
Мешканці-товариші
Верховна Рада на своєму офіційному сайті оприлюднила проект закону №3306 «Про житлові товариства», авторами якого є керівник парламентської фракції КПУ Петро Симоненко і голова Комітету ВР з питань будівництва, містобудування, ЖКГ та регіональної політики Спірідон Кілінкаров. Документом пропонується перейменувати об'єднання мешканців багатоквартирних будинків (ОСББ) - у житлові товариства. Такий «ребрендинг» пояснюється тим, що законодавство, яке регулює цивільні правовідносини, не містить визначення «співвласники багатоквартирного будинку», зазначається у пояснювальній записці до документа. Тоді як насправді, відзначають автори ініціативи, не всі приміщення багатоквартирного будинку перебувають у спільній власності громадян, а лише приміщення загального користування.
Основні положення документа багато в чому дублюють чинне законодавство, а також норми вже скандально відомого урядового законопроекта «Про особливості права власності у багатоквартирному будинку», розробленому юристами компанії Backer & McKenzie, робота якого оплачується за рахунок коштів Міжнародної фінансової корпорації (IFC, входить до групи Світового Банку).
Нагадаємо, цей документ передбачає два варіанти управління багатоквартирними будинками: або шляхом реєстрації об'єднання співвласників як юрособи та автоматичного членства всіх проживаючих у ній, або без реєстрації юрособи. У другому випадку, мешканцям пропонується вибрати керуючу компанію і передати їй менеджерські функції на договірній основі.
Читайте також: ОСББ розв'язали руки
У липні чиновники Міністерства регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ неодноразово заявляли, що проект проходить останній етап узгодження перед його затвердженням на засіданні Кабміну і реєстрацією в парламенті. Однак, досі документ так і не був запропонований до розгляду Верховної Ради.
Високопоставлене джерело в уряді, яке побажало залишитися неназваним, повідомило «Україні Комунальній», що документ не пройшов погодження у ряді відомств. За його словами, категорично проти цього законопроекту виступив Антимонопольний комітет. Зокрема, в АМКУ вважають, що сама концепція управління багатоквартирним будинком без створення юридичної особи несе суттєві корупційні ризики.
«Фактично документом пропонується, щоб 75% співвласників будинку обрали представника з необмеженими повноваженнями, який повинен буде укласти обов'язковий для всіх інших договір з керуючою компанією. При цьому механізми контролю за автентичністю волевиявлення співвласників (наприклад, перевірка їх підписів під протоколом тощо) - відсутні», - зазначив співрозмовник «У.К.».
Сповнений протиріч
У депутатському законопроекті №3306 дублюється механізм розподілу часток у спільній власності, який прописаний у згаданому законопроекті. Зокрема, пропонується, що вона буде визначатися співвідношенням площ індивідуальної до загальної власності. Подібна пропорція збережеться і при визначенні матеріальних зобов'язань мешканців щодо участі в ремонтах і реконструкціях багатоквартирних будинків. Однак, документ, запропонований депутатами, на відміну від ініціативи Мінрегіону, не передбачає обов'язкового членства в житловому товаристві. Втім, новий проект зобов'язує всіх співвласників будинку, незалежно від того, складаються вони в товаристві, підкорятися рішенням загальних зборів. Процедура проведення останніх, прописана в документі, аналогічна закріпленої в чинному законі «Про ОСББ».
Ключовий і принципово новою нормою депутатського законопроекту, є те, що документом планується визнати земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок, та прибудинкову територію - частиною спільного майна співвласників будинку. А головне - проект передбачає режим спільної часткової власності на спільне майно будинку, в той час як зараз діє режим спільної сумісної. Частку в праві власності на землю мешканці зможуть зберегти і в разі руйнування багатоквартирного будинку. Але, при цьому, відчужувати або виділяти в натурі свою частку у праві власності на спільне майно співвласників буде заборонено. Крім того, згідно законопроекту, земельні ділянки державної або комунальної власності, на яких розташовані багатоквартирні будинки, повинні бути передані в управління організаціям, підприємствам або іншим установам, обраними для цього мешканцями.
ОСББ депутатам - не товариші
Експерти та представники українських ОСББ ініціативу парламентаріїв оцінюють негативно. Основна критика пов'язана з тим, що документ потребує серйозного доопрацювання, безліч його норм суперечать один одному, а деякі, наприклад, про передачу землі та прибудинкової території управителю, суттєво обмежують права мешканців багатоквартирних будинків.
«Неякісна імітація серйозної роботи. По-іншому назвати цей законопроект можна, але кращим він не стане, - зазначив член Нацради з розвитку ОСББ при КМУ, голова «Ресурсного Центру ОСББ Донецької області Ігор Захаревич. - Заміна закону України «Про ОСББ» цією ініціативою виглядає абсолютно нелогічною і безперспективною. Як до цього ставитися, люди вирішать самі, особливо, якщо справа дійде до громадських слухань за участю професіоналів. Думаю, тоді розробники отримають реальну оцінку своєї роботи».
Читайте також: ОСББ підуть під урядову опіку
Втім, саме визначення правовідносин мешканців у режимі спільної часткової власності та визначення в її структурі земельних ділянок та прибудинкових територій є найважливішою умовою реформування житлової реформи, вважає засновник Всеукраїнської громадської організації «Ефективний власник», член Нацради з розвитку ОСББ при КМУ Тетяна Монтян.
«Якби весь законопроект можна було звести саме до цієї ініціативи, яка передбачає внесення змін до ч.2 ст. 382 Цивільного Кодексу у вигляді заміни спільної сумісної власності на спільну часткову - я б особисто аплодувала його розробникам стоячи. Формалізація будинків як цілісних майнових комплексів з виділенням часток кожного співвласника - ключове питання. Саме відсутність такої формалізації на сьогодні є основним каменем спотикання для подальшої реалізації реформи ЖКГ», - впевнена юрист.
При цьому пані Монтян наголошує, що суперечить цій нормі інша ініціатива прописана в депутатському законопроекті: «Якщо земельна ділянка і пляма забудови буде визначена як спільна часткова власність співвласників будинку, а не як комунальна або державна власність, то зовсім не зрозуміло, на яких підставах співвласники повинні передавати свою власність у користування обслуговуючої організації».
Промінь світла
Але, незважаючи на еклектичність норм законодавчої ініціативи, в документі зроблена спроба піти від регулювання правовідносин співвласників виключно в багатоквартирних будинках. «Законопроект встановлює обов'язки житлового товариства перед усіма власниками приміщень, а не тільки учасниками товариства», - наголошується в пояснювальній записці.
«Це також принципово важлива ідея. Сьогодні ми говоримо лише про правовідносини в багатоквартирних будинках. Але в країні таких у чистому вигляді фактично немає. В основному, у нас будинку змішаного типу, тобто, з нежитловими приміщеннями, а також «багатоофісний» будинку. І намагатися підвести законодавчу базу під регулювання правовідносин виключно в багатоквартирних будинках - це все одно, що створити правила дорожнього руху тільки для вантажних машин», - пояснює Тетяна Монтян.
За її словами, можливі три форми правовідносин, які регулюють спільну власність: кооператив, товариство і кондомініум. Незалежно від їх специфіки (багатоквартирні будинки, «багатоофісний», чи «змішані» будинки, гаражі, дачі, котеджні містечка) - це форми правовідносин, при якій вся власність формалізується одним із трьох способів:
1) Об'єкт повністю належить кооперативу як юридичній особі; для членів кооперативу визначені права конкретного користування відповідно до їх часток.
2)Товариство передбачає індивідуальну власність юридичних і фізичних осіб, а усе загальне, спільне майно - у власності товариства як юридичні особи.
3) Кондомініум являє собою правовідносини, за яких його учасники володіють приміщеннями на правах індивідуальної власності, а загальне майно належить їм на правах спільної часткової власності.
«Саме недо-кондомініуму (недо - через режим спільної власності, у той час як повинна бути спільна часткова) - і є, згідно з чинним законодавством, всі вже побудовані будинки в Україні», - зазначає юрист.
Читайте також: ОСББ вимагають рішення
Втім, експерти сумніваються в тому, що депутатський законопроект буде винесено в сесійну залу: він буде заблокований представниками ОСББ на етапі громадського обговорення. Такий висновок можна зробити виходячи з того, що його критика набирає обертів в соціальних мережах: «Звертаючись відкрито до пана Спірідона Кілінкарова, хочу висловити особисте розчарування... Історія про те, як народні обранці, вирішили знищити 17 тисяч ОСББ у країні... Це при тому, що на зустрічі з громадськістю було сказано про повну підтримку інституції ОСББ...», - прокоментувала депутатський документ на своїй сторінці в Facebook заступник голови Нацради з розвитку ОСББ при КМУ Катерина Чижик.
Разом з тим, спроба формалізувати спільну часткову власність та прописати «правила гри» мешканців багатоквартирних будинків дає надію, що битва за реалізацію житлової реформи українцями поки не програна.