Документ, обнародованный на днях на сайте Верховной Рады, уже подвергся критике со стороны представителей Нацсовета по развитию ОСМД при Кабмине и юристов. Впрочем, ряд ключевых норм документа эксперты считают прогрессивными.
Жильцы-товарищи
Верховная Рада на своем официальном сайте обнародовала проект закона №3306 «О жилищных товариществах», авторами которого являются руководитель парламентской фракции КПУ Петр Симоненко и глава Комитета ВР по вопросам строительства, градостроения, ЖКХ и региональной политики Спиридон Килинкаров. Документом предлагается переименовать объединения жильцов многоквартирных домов (ОСМД) - в жилищные товарищества. Такой «ребрендинг» объясняется тем, «что законодательство, регулирующее гражданские правоотношения, не содержит определения «сособственники многоквартирного дома», отмечается в пояснительной записке к документу. Тогда как на самом деле, отмечают авторы инициативы, не все помещения многоквартирного дома находятся в совместной собственности граждан, а лишь помещения общего пользования.
Основные положения документа во многом дублируют действующее законодательство, а также нормы ставшего уже скандально знаменитым правительственного законопроекта «Об особенностях права собственности во многоквартирном доме», разработанного юристами компании Backer & McKenzie, работа которой оплачивается за счет средств Международной финансовой корпорации (IFC, входит в группу Всемирного Банка).
Напомним, этот документ предусматривает два варианта управления многоквартирными домами: либо путем регистрации объединения совладельцев в качестве юрлица и автоматического членства всех проживающих в нем, либо без регистрации юрлица. Во втором случае, жильцам предлагается выбрать управляющую компанию и передать ей менеджерские функции на договорной основе.
Читайте также: ОСМД развязали руки
В июле чиновники Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ неоднократно заявляли, что проект проходит последний этап согласования перед его утверждением на заседании Кабмина и регистрацией в парламенте. Однако, до сих пор документ так и не был предложен на рассмотрение Верховной Раде.
Высокопоставленный источник в правительстве, пожелавший остаться неназванным, сообщил «Украине Коммунальной», что документ не прошел согласование в ряде ведомств. По его словам, категорически против данного законопроекта выступил Антимонопольный комитет. В частности, в АМКУ считают, что сама концепция управления многоквартирным домом без создания юридического лица несет существенные коррупционные риски.
«Фактически документом предлагается, чтобы 75 процентов сособственников дома выбрали представителя с неограниченными полномочиями, который должен будет заключить обязательный для всех остальных договор с управляющей компанией. При этом механизмы контроля за аутентичностью волеизъявления сособственников (например, проверка их подписей под протоколом и т.д.) – отсутствуют», - отметил собеседник «У.К.».
Полон противоречий
В депутатском законопроекте №3306 дублируется механизм распределения долей в совместной собственности, который прописан в вышеуказанном законопроекте. В частности, предлагается, что она будет определяться соотношением площадей индивидуальной к общей собственности. Подобная пропорция сохранится и при определении материальных обязательств жильцов по участию в ремонтах и реконструкциях многоквартирных домов. Однако документ, предложенный депутатами, в отличии от инициативы Минрегиона, не предусматривает обязательного членства в жилищном товариществе. Впрочем, новый проект обязывает всех совладельцев дома, независимо от того, состоят ли они в товариществе, подчиняться решению общих собраний. Процедура проведения последних, прописанная в документе, аналогична закрепленной в действующем законе «Об ОСМД».
Ключевой и принципиально новой нормой депутатского законопроекта, является то, что документом планируется признать земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и придомовую территорию - частью совместного имущества совладельцев дома. А главное - проект предусматривает режим совместной долевой собственности на общее имущество дома, в то время как сейчас действует режим общей совместной. Долю в праве собственности на землю жильцы смогут сохранить и в случае разрушения многоквартирного дома. Но, при этом, отчуждать или выделять в натуре свою долю в праве собственности на совместное имущество совладельцам будет запрещено. Кроме того, согласно законопроекту, земельные участки государственной или коммунальной собственности, на которых расположены многоквартирные дома, должны быть переданы в управление организациям, предприятиям или другим учреждениям, выбранными для этого жильцами.
ОСМД депутатам – не товарищи
Эксперты и представители украинских ОСМД инициативу парламентариев оценивают негативно. Основная критика связана с тем, что документ нуждается в серьезной доработке, множество его норм противоречат друг другу, а некоторые, например, о передаче земли и придомовой территории управителю, существенно ограничивают права жильцов многоквартирных домов.
«Некачественная имитация серьезной работы. По другому назвать данный законопроект можно, но лучше он не станет, - отметил член Нацрады по развитию ОСМД при КМУ, председатель «Ресурсного Центра ОСМД Донецкой области Игорь Захаревич. – Замена закона Украины «Об ОСМД» этой инициативой выглядит абсолютно нелогичной и бесперспективной. Как к этому относиться, люди решат сами, особенно, если дело дойдет до общественных слушаний с участием профессионалов. Думаю, тогда разработчики получат реальную оценку своей работы».
Читайте также: ОСМД пойдут под правительственную опеку
Впрочем, именно определение правоотношений жильцов в режиме совместной долевой собственности и определение в ее структуре земельных участков и придомовых территорий является важнейшим условием реформирования жилищной реформы, считает основатель Всеукраинской общественной организации «Эффективный собственник», член Нацсовета по развитию ОСМД при КМУ Татьяна Монтян.
«Если бы весь законопроект можно было свести именно к этой инициативе, которая предполагает внесение изменений в ч.2 ст. 382 Гражданского Кодекса в виде замены общей совместной собственности на общую долевую — я бы лично аплодировала его разработчикам стоя. Формализация домов как целостных имущественных комплексов с выделением долей каждого сособственника – самый ключевой вопрос. Именно отсутствие такой формализации на сегодня является основным камнем преткновения для дальнейшей реализации реформы ЖКХ», - уверена юрист.
При этом госпожа Монтян отмечает, что этой норме противоречит другая инициатива, прописанная в депутатском законопроекте: «Если земельный участок и пятно застройки будет определено как совместная долевая собственность совладельцев дома, а не как коммунальная или государственная собственность, то совершенно не ясно, на каких основаниях совладельцы должны передавать свою собственность в пользование обслуживающей организации».
Луч света
Но, несмотря на эклектичность норм законодательной инициативы, в документе предпринята попытка уйти от регулирования правоотношений совладельцев исключительно в многоквартирных домах.
«Законопроект устанавливает обязанности жилищного товарищества перед всеми собственниками помещений, а не только участниками товарищества», - отмечается в пояснительной записке. «Это также принципиально важная идея. Сегодня мы говорим лишь о правоотношениях в многоквартирных домах. Но в стране таковых в чистом виде фактически нет. В основном, у нас дома смешанного типа, то есть, с нежилыми помещениями, а также полностью «многоофисные» дома. И пытаться подвести законодательную базу под регулирование правоотношений исключительно в многоквартирных домах - это все равно, что создать правила дорожного движения только для грузовых машин», - поясняет Татьяна Монтян.
По ее словам, возможны три формы правоотношений, регулирующие совместную собственность: кооператив, товарищество и кондоминиум. Независимо от их специфики (многоквартирные дома, «многоофисные» либо «смешанные» дома, гаражи, дачи, коттеджные городки) – это формы правоотношений, при которой вся собственность формализуется одним из трех способов:
1) Объект полностью принадлежит кооперативу, как юридическому лицу; для членов кооператива определены права конкретного пользования в соответствии с их долями.
2)Товарищество подразумевает индивидуальную собственность юридических и физических лиц, а все общее, совместное имущество – в собственности товарищества как юрлица.
3) Кондоминиум представляет собой правоотношения, при которых его участники владеют помещениями на правах индивидуальной собственности, а общее имущество принадлежит им на правах совместной долевой собственности.
«Именно недо-кондоминиумами (недо — из-за режима общей совместной собственности, в то время как должна быть общая долевая) – и являются, в соответствии с действующим законодательством, все уже построенные дома в Украине», - отмечает юрист.
Читайте также: ОСМД требуют решения
Впрочем, эксперты сомневаются в том, что депутатский законопроект будет вынесен в сессионный зал: он будет заблокирован представителями ОСМД на этапе общественного обсуждения. Такой вывод можно сделать исходя из того, что его критика набирает обороты в социальных сетях: «Обращаясь открыто к господину Спиридону Килинкарову, хочу выразить личное разочарование... История о том, как народные избранники, решили уничтожить 17 тысяч ОСМД в стране... Это при том, что на встрече с общественностью было сказано о полной поддержке институции ОСМД...», - прокомментировала депутатський документ на своей странице в Facebook зампредседателя Нацрады по развитию ОСМД при КМУ Екатерина Чижик.
Вместе с тем, попытка формализировать совместную долевую собственность и прописать «правила игры» жильцов многоквартирных домов дает надежду, что битва за реализацию жилищной реформы украинцами пока не проиграна.
.gif)
