Втім, новий документ вже зазнав жорсткої критики. Це стало приводом для того, щоб редакція звернулась до розробників документу за роз’ясненнями. Отже про все по порядку.
Президент Віктор Янукович у липні 2012 року ветував прийняті парламентаріями два законопроекти, покликані регулювати діяльність об'єднань мешканців. У серпні Мінрегіон оголосив про те, що розробкою концепції нового документа будуть займатися юристи іноземної компанії Baker & McKenzie, робота якої оплачується за рахунок коштів Міжнародної фінансової корпорації (IFC, входить до групи Світового Банку).
Результатом їх роботи стали два законопроекти - «Про особливості права власності у багатоквартирному будинку», а також проект змін до Цивільного Кодексу, оприлюднені для громадського обговорення на офіційному сайті Міністерства у грудні 2012 року. Найближчим часом проекти будуть зареєстровані у Верховній Раді. Згідно з документами, українцям пропонується два варіанти управління своїми багатоквартирними будинками. У першому випадку, - шляхом реєстрації ОСББ як юридичної особи та автоматичного членства всіх проживаючих у ньому. У другому - передбачено створення об'єднання без держреєстрації юрособи. При цьому жителі вибирають керуючого, з яким укладають договір.
Найбільш суперечливе та незрозуміле для громадян питання – це процес створення ОСББ без держреєстрації. Критику цієї ідеї ми вже висвітлювали (ОСББ розпочинає антимонопольну битву). Роз’ясненити суть ініціативи нового документу погодився керівник проекту Міжнародної фінансової корпорації (IFC) «Енергоефективність у житловому фонді України» Гжегож Гайда:
Можливість створення житлового кондомініуму без реєстрації юридичної особи була ретельно вивчена. Наприклад, проаналізуємо можливість встановлення законодавства таким чином, що ОСББ створюється автоматично після приватизації n-ної кількості квартир у будинку. Як ми знаємо, створення ОСББ у якості юридичної особи від нас вимагає Цивільний Кодекс. А, згідно законодавства, вона стає дійсною тільки після проходження процедури державної реєстрації.
Читайте також: Права та обов'язки українських ОСББ
Давайте уявимо, яка може бути ситуація із створенням юридичної особи (ОСББ) автоматичним чином. Має бути представник, який зареєструє нову юридичну особу. У ході реєстрації повинні бути зазначені дані представника нового ОСББ – директор або голова правління. Хто може автоматично зробити таку реєстрацію? Держава, ЖЕК або муніципалітет, чи може будь-які три власника квартир? Будь-який із вищезазначених варіантів неминуче призведе до чисельних зловживань та корупції. До речі, саме ця ситуація дуже співпадає із поширеним сьогодні варіантом «кишенькових ОСББ».
Тобто є тільки один спосіб репрезентації багатоквартирного будинку, коли правління об’єднання обирає переважна більшість власників квартир. Тому, враховуючи специфіку української правового середовища, ми не можемо запровадити автоматичне створення ОСББ, адже ми повинні мати акт голосування більшості власників та підтвердження їх вибору головуючого.
Після проведення установчих зборів, коли визначається правління, його голова та заступник, власники вже мають змогу вирішувати питання більшістю голосів. Звернімо увагу на той факт, що юридична особа на цей момент ще не створена (не пройшла реєстрацію). Але рішення щодо репрезентації вже прийнято, адже основою прийняття рішень не є існування юридичної особи, а той факт, що всі учасники установчих зборів є співвласниками будівлі.
Базуючись на цьому принципі, маємо ситуацію, коли більшість співвласників можуть прийняти рішення щодо управляння спільною власністю у будинку. Тож, мешканці можуть також вирішити не створювати ОСББ, але дати обраному представникові право підписати договір про управління спільною власністю з представником управляючої компанії тощо. Також більшість власників квартир може скасувати угоду з управляючою компанією або ЖЕКом або прийняти будь-які інші рішення, пов'язані з управлінням спільною власністю.
Водночас, ми рекомендуємо та заохочуємо власників квартир створювати повноцінну юридичну особу - ОСББ.
Новий законопроект
Членство в ОСББ має набуватися автоматично в разі набуття права власності на житлове чи нежитлове приміщення, оскільки всі власники житлових та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Noblesse oblige казали раніше, честь зобов’язує. А для власника квартири у багатоквартирному будинку цим обов’язком є відповідальність за стан всього будинку.
Читайте також: Як створити ОСББ?
У новому законопроекті автоматично визначено пропорційну систему голосування в ОСББ як головну. Тобто, голосування має відбуватися пропорційно до площі квартир у власності у визначеному будинку. Але, якщо співвласники приймають рішення вибрати інший шлях голосування, наприклад 1 квартира = 1 голос, то це теж має право на існування, тільки ця форма повинна бути закріплена в статуті ОСББ. Пропорційна система голосування є найбільш поширеною у світі та відповідає головному принципу – якщо у тебе більша площа квартир у володінні, то й за спільну сумісну власність теж маєш нести більшу відповідальність. Також, власник більшої площі автоматично сплачує більші щомісячні внески на утримання власності.
Цікаво, що в Україні розуміння спільної сумісної власності подібне до розуміння спільної часткової власності в країнах Європи. Якщо коротко, то спільна часткова власність згідно українського цивільного кодексу включає можливість виділення частки «в натурі», що є неприпустимим в ситуації багатоквартирного будинку.
Співвласникі будуть мати можливисть вибрати одну особу, яка може виконувати рішення щодо спільної власності. Співвласники будуть мати можливість змінити управляючу компанію або ЖЕК через свого представника переважною більшістю, а не 100% голосуванням. Але, наголошую, жоден банк не надасть кредит до цього будинку. Також, порівняно із ОСББ, співвласникі, які вибрали спрощену модель матимуть менші можливості щодо інших фінансових продуктів (оренда, лізінг тощо), яку може отримати будинок у цілому. Але, це буде перший крок до реалізації своїх прав як власника будинку та сподіваюсь, це призведе до збільшення кількості ОСББ у майбутньому.
.gif)
