Впрочем, новый документ уже подвергся жесткой критике. Это стало поводом для того, чтобы редакция обратилась к разработчикам документа за разъяснениями. Итак обо всем по порядку.
Президент Виктор Янукович в июле 2012 года ветировал принятые парламентариями два законопроекта, призванные регулировать деятельность объединений жильцов. В августе Минрегион объявил о том, что разработкой концепции нового документа будут заниматься юристы иностранной компании Baker & McKenzie, работа которой оплачивается за счет средств Международной финансовой корпорации (IFC, входит в группу Всемирного Банка).
Результатом их работы стали два законопроекта - «Об особенностях права собственности в многоквартирном доме», а также проект изменений в Гражданский Кодекс, обнародованы для общественного обсуждения на официальном сайте Министерства в декабре 2012 года. В ближайшее время проекты будут зарегистрированы в Верховной Раде. Согласно документам, украинцам предлагается два варианта управления своими многоквартирными домами. В первом случае - путем регистрации ОСМД как юридического лица и автоматического членства всех проживающих в нем. Во втором - предусмотрено создание объединения без госрегистрации юрлица. При этом жители выбирают управляющего, которому заключают договор.
Наиболее противоречивое и непонятное для граждан вопрос - это процесс создания ОСМД без госрегистрации. Критику этой идеи мы уже освещали (ОСМД начинает антимонопольную битву). Розьяснениты суть инициативы нового документа согласился руководитель проекта Международной финансовой корпорации (IFC) «Энергоэффективность в жилищном фонде Украины» Гжегож Гайда:
Возможность создания жилого кондоминиума без регистрации юридического лица была тщательно изучена. Например, проанализируем возможность установки законодательства таким образом, что ОСМД создается автоматически после приватизации n-ной количества квартир в доме. Как мы знаем, создание ОСМД в качестве юридического лица от нас требует Гражданский Кодекс. А, согласно законодательству, она становится действительной только после прохождения процедуры государственной регистрации.
Читайте также: Права и обязанности украинских ОСМД
Давайте представим, какая может быть ситуация с созданием юридического лица (ОСМД) автоматическим образом. Должен быть представитель, который зарегистрирует новое юридическое лицо. В ходе регистрации должны быть указаны данные представителя нового ОСМД - директор или председатель правления. Кто может автоматически сделать такую регистрацию? Государство, ЖЭК или муниципалитет, может любые три владельца квартир? Любой из вышеупомянутых вариантов неизбежно приведет к многочисленным злоупотреблениям и коррупции. Кстати, именно эта ситуация очень совпадает с распространенным сегодня вариантом «карманных ОСМД».
Т.е. есть только один способ репрезентации многоквартирного дома, когда правление объединения выбирает подавляющее большинство владельцев квартир. Поэтому, учитывая специфику украинской правовой среды, мы не можем ввести автоматическое создание ОСМД, ведь мы должны иметь акт голосования большинства владельцев и подтверждения их выбора председателя.
После проведения учредительного собрания, когда определяется правление, его председатель и заместитель, владельцы уже могут решать вопросы большинством голосов. Обратим внимание на тот факт, что юридическое лицо в данный момент еще не создано (не прошло регистрацию). Но решение о репрезентации уже принято, ведь основой принятия решений не является существование юридического лица, а тот факт, что все участники учредительного собрания являются совладельцами здания.
Основываясь на этом принципе, имеем ситуацию, когда большинство совладельцев могут принять решение о управляння общей собственностью в доме. Поэтому, жители могут также принять решение не создавать ОСМД, но дать избранному представителю право подписать договор об управлении общей собственностью с представителем управляющей компании и т.д. Также большинство владельцев квартир могут решить отменить соглашение с управляющей компанией или ЖЭКом или принять любые другие решения, связанные с управлением общей собственностью.
В то же время, мы рекомендуем и поощряем владельцев квартир создавать полноценную юридическое лицо - ОСМД.
Новый законопроект
Членство в ОСМД должно приобретаться автоматически случае приобретения права собственности на жилое или нежилое помещение, поскольку все собственники жилых и нежилых помещений являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома. Noblesse oblige говорили раньше, честь обязывает. А для владельца квартиры в многоквартирном доме этой обязанностью является ответственность за состояние всего дома.
Читайте также: Как создать ОСМД?
В новом законопроекте автоматически определено пропорциональную систему голосования в ОСМД как главную. То есть, голосование должно происходить пропорционально площади квартир в собственности в определенном доме. Но, если совладельцы принимают решение выбрать другой путь голосования, например 1 квартира = 1 голос, то это тоже имеет право на существование, только эта форма должна быть закреплена в уставе ОСМД. Пропорциональная система голосования является наиболее распространенной в мире и отвечает главному принципу - если у тебя большая площадь квартир во владении, то и за общую совместную собственность тоже должен нести большую ответственность. Также, владелец большей площади автоматически платит большие ежемесячные взносы на содержание собственности.
Интересно, что в Украине понимание общей совместной собственности вроде понимания общей долевой собственности в странах Европы. Если коротко, то общая долевая собственность согласно украинскому гражданского кодекса включает возможность выделения доли «в натуре», что недопустимо в ситуации многоквартирного дома.
Совладельцы будут иметь возможность выбрать одного человека, который может выполнять решение о совместной собственности. Совладельцы будут иметь возможность изменить управляющую компанию или ЖЭК через своего представителя подавляющим большинством, а не 100% голосованием. Но, подчеркиваю, ни один банк не даст кредит этому дому. Также по сравнению с ОСМД, совладельцы, которые выбрали упрощенную модель будут иметь меньше возможности других финансовых продуктов (аренда, лизинг и т.д.), которую может получить дом в целом. Но, это будет первый шаг к реализации своих прав как владельца дома и надеюсь, это приведет к увеличению количества ОСМД в будущем.
.gif)
