Можна сказати, що кондомініум - це своєрідний результат природного відбору людством кращих форм організації суспільного життя, адже такі об'єднання створюються у всіх країнах і діють по схожих принципах. Головною метою організації об'єднань є ефективне утримання будинків. Об'єднаннями управляють загальні збори мешканців будинку і обране ними правління на чолі з головою. Щодо членства в таких організаціях, то навіть самі демократичні країни в світі, для яких свобода вибору людини – найвища цінність, визнають за обов’язок участь власника житла в кондомініумі. Для прикладу, у США кожен новий власник при набутті права власності на квартиру, автоматично стає членом такої асоціації незалежно від його бажання. У Німеччині, як і в США, законодавством встановлений обов'язковий вступ до об'єднань власників житла разом з придбанням квартири у власність, і жоден з власників квартир не може відмовитися від вступу до об'єднання. У Фінляндії, першій в Європі країні по будівництву багатоквартирного житла, існує Квартирне акціонерне товариство, членом якого обов’язково є кожен власник житла.
В Україні ж згідно ст. 9 закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» членство в об'єднанні є добровільним і може набуватися одночасно з створенням об'єднання при проведенні установчих зборів, а також індивідуально, на основі письмової заяви, в будь-який момент його існування.
За задумом законодавця ця норма повинна слугувати інтересам власника житла та захистити його від дискримінації за ознакою вступу чи не вступу в ОСББ, тим більше, що її зміст повністю відповідає положенням ст. 41 Конституції України, яка надає право за власним розсудом розпоряджатися своєю власністю, та ст. 316 Цивільного кодексу України, яка розуміє під правом власності право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Читайте також: ОСББ у вирі пристрастей
Однак, загальновідомо, що в України «закон – як дишло», тому навіть найдемократичніша норма закону при певному способі тлумачення та застосування перетворюється на знаряддя для реалізації відверто шахрайських схем. Особливо, якщо при цьому є в наявності конкуруюча норма того ж таки Закону «Про ОСББ», яка зазначає, що рішення ОСББ, в тому числі з питань розпорядження спільним майном, є обов’язковим для виконання як членами ОСББ, так і власниками квартир, які не виявили бажання вступати до об’єднання.
Справа в тому, що згідно з законодавством, створити об'єднання співвласників багатоквартирного будинку можна на загальних зборах співвласників будинку, якщо в цих зборах прийме участь більше половини співвласників, 2/3 з яких проголосують "за". Заступник голови Київського міського територіального відділення АМКУ Антон Балаба відзначає, що останнім часом набула місце практика, коли об'єднання співвласників поміж собою організовують забудовник і декілька власників майбутніх квартир. Найчастіше шляхів реалізації такої шахрайської схеми два. Перший – це коли забудовники не поспішають віддавати правовстановлюючі документи усім власникам після здачі будинку в експлуатацію, а віддають лише «своїм» власникам квартир, які і створюють із забудовником «кишенькове ОСББ». Другий - коли доволі часто забудовник через довірених осіб є власником ледь не третини квартир у будинку, тоді у нього більше прав і голосів інших мешканців просто не враховують». Надалі, як зазначає пан Балаба, ОСББ укладає договір про утримання будинку з компанією, утвореною забудовником. А для більшої дієвості змушує укладати договори саме з цією компанією усіх мешканців, і то терміном до 50 років. Згодом ОСББ нав’язує мешканцям додаткові платні послуги, коли тарифи зростають у півтора й два рази.
Яскравим прикладом протистояння між ОСББ, створеним забудовником та меншою частиною власників квартир, та більшою частиною власників, які не є членами ОСББ, є скандально відома ситуація з ОСББ «Раїси Окипної, 18» у місті Києві в елітному будинку, що має назву «Riviera Riverside», яка на разі закінчилася ухвалення Дніпровським районним судом м. Києва місяць тому рішення про стягнення з Антона Панкова, власника квартири в цьому будинку, але не члена ОСББ, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Д.І.А. Девелопмент", забудовника по Раїси Окипної, 18, збитків в сумі 14 млн. грн.
Сутність протистояння полягає в тому, що в минулому році замість того, щоб оскаржувати тарифи на послуги управляючої компанії ТОВ «Сент Софія Проперті Менеджмент» в суді, ініціативна група чисельністю майже 90 осіб з числа власників квартир будинку по вул. Раїси Окипної, 18 на чолі з Антоном Панковим, які не є членами ОСББ, створила в інтернеті сайт із форумом під назвою "Riviera Riverside. Территория жилищного беспредела", де обговорювалися проблеми будинку. Наприклад, мешканці Riviera Riverside вважали проблемним питанням вартість тарифу на утримання будинку та прибудинкової території, яка для їхнього будинку складає згідно тарифів управляючої компанії ТОВ «Сент Софія Проперті Менеджмент» 13,03 грн. за кв. м.
Читайте також: Права та обов'язки українських ОСББ
Кроком у відповідь з боку ТОВ "Д.І.А. Девелопмент", забудовника об’єкту «Riviera Riverside», стало подання позовної заяви до Дніпровського районного суду м. Києва до Антона Панкова про заборону неправомірного використання знаку для товарів та послуг та стягнення збитків. Суть позову зводилась до того, що через існування форуму із логотипом «Riviera Riverside», де власники квартир необґрунтовано критично висловлювалися на адресу забудовника, ОСББ та управляючої компанії, впали продажі квартир у будинку по вул. Р.Окипної, 18, тому позивач вважає, що всю відповідальність повинен нести власник форуму.
21 травня Дніпровський районний суд міста Києва вирішив позов ТОВ "Д.І.А. Девелопмент" до Антона Панкова задовольнити, обґрунтовуючи своє рішення тим, що при здійсненні відповідачем використання знаку, останній не дотримувався обов'язків, передбачених ст.13 ЦК України, що призвело до порушення прав власника знаку «Riviera Riverside» - ТОВ "Д.І.А. Девелопмент", в результаті чого останнє зазнало збитків на суму 14,1 млн грн. При цьому судом було звернено увагу на те, що таким рішенням жодним чином не зачіпаються права людей, які користувалися сайтом, викладали на ньому свої міркування, позиції, думки, інформації різного роду, адже мова іде не про наповнення сайту, а про незаконне використання на ньому знаку «Riviera Riverside», власником якого є позивач.
Оскільки у Антона Панкова є ще право оскаржити в апеляційному порядку вищезазначене рішення суду, то він програв лише бій, а не битву. Разом з тим, рішення Дніпровського районного суду м. Києва визвало неоднозначну реакцію серед правознавців. Так, наприклад, Георгій Зубко, кандидат юридичних наук, вважає таке рішення абсурдним, зумовленим критичним ставленням Антона Панкова до правління ОСББ «Р. Окипної, 18» та ТОВ «Сент Софія Проперті Менеджмент», оскільки відповідно до нього, якщо провести аналогію, спортивна куртка із лейблом «Adidas», яку носять гравці збірної з футболу, також може вважатися порушення авторських прав.
Таким чином, в силу дії норми закону щодо добровільності членства в ОСББ та умілого її використання в рамках законодавства, в результаті небажання однієї сторони почути іншу, власник квартири в елітному житловому будинку вмить може перетворитися на безхатченка – одвічного боржника. Тож навіщо нам така демократія?
.gif)
