Можно сказать, что кондоминиум - это своеобразный результат естественного отбора человечеством лучших форм организации общественной жизни, ведь такие объединения создаются во всех странах и действуют по схожим принципам. Главной целью организации объединений является эффективное содержание домов. Объединениями управляют общие собрания жильцов дома и избранное ими правление во главе с председателем. Относительно членства в таких организациях, то даже самые демократические страны в мире, для которых свобода выбора человека - высшая ценность, признают обязанность участия собственника жилья в кондоминиуме. Например, в США каждый новый владелец при приобретении права собственности на квартиру, автоматически становится членом такой ассоциации независимо от его желания. В Германии, как и в США, законодательством установлено обязательное вступление в объединения собственников жилья вместе с приобретением квартиры в собственность, и ни один из владельцев квартир не может отказаться от вступления в объединение. В Финляндии, первой в Европе стране по строительству многоквартирного жилья, существует Квартирное акционерное общество, членом которого является каждый владелец жилья.
В Украине же согласно ст. 9 закона «Об объединении совладельцев многоквартирных домов» членство в объединении является добровольным и может приобретаться одновременно с созданием объединения при проведении учредительного собрания, а также индивидуально, на основании письменного заявления, в любой момент его существования.
По замыслу законодателя эта норма должна служить интересам собственника жилья и защитить его от дискриминации по признаку вступления или не вступления в ОСМД, тем более, что ее содержание полностью соответствует положениям ст. 41 Конституции Украины, которая дает право по собственному усмотрению распоряжаться своей собственностью, и ст. 316 Гражданского кодекса Украины, который понимает под правом собственности право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц.
Читайте также: ОСМД в водовороте страстей
Однако, общеизвестно, что в Украине «закон - что дышло», поэтому даже демократическая норма закона при определенном способе толкования и применения превращается в орудие для реализации откровенно мошеннических схем. Особенно, если при этом в наличии конкурирующая норма того же закона «Об ОСМД», которая отмечает, что решение ОСМД, в том числе по вопросам распоряжения общим имуществом, является обязательным для исполнения как членами ОСМД, так и владельцами квартир, которые не пожелали вступать в объединение.
Дело в том, что согласно законодательству, создать ОСМД можно на общем собрании совладельцев дома, если в этом собрании примет участие более половины совладельцев, 2/3 из которых проголосуют "за". Заместитель председателя Киевского городского территориального отделения АМКУ Антон Балаба отмечает, что в последнее время имеет место практика, когда объединение совладельцев между собой организуют застройщик и несколько владельцев будущих квартир. Существует как минимум два пути реализации такой мошеннической схемы. Первый - это когда застройщики не спешат отдавать правоустанавливающие документы всем владельцам после сдачи дома в эксплуатацию, а отдают только «своим» владельцам квартир, которые и создают с застройщиком «карманное ОСМД». Второй - когда довольно часто застройщик через доверенных лиц владеет едва не третью квартир в доме, тогда у него больше прав, а голоса других жителей просто не учитывают». В дальнейшем, как отмечает господин Балаба, ОСМД заключает договор о содержании дома с компанией, образованной застройщиком. А для большей действенности заставляет заключать договоры именно с этой компанией всех жителей, и то сроком до 50 лет. Впоследствии ОСМД навязывает жителям дополнительные платные услуги, когда тарифы растут в полтора и два раза.
Ярким примером противостояния между ОСМД, созданным застройщиком и меньшей частью владельцев квартир, и большей частью владельцев, которые не являются членами ОСМД, является скандально известная ситуация с ОСМД «Раисы Окипной, 18» в Киеве в элитном доме, который называется «Riviera Riverside», которая на данный закончилась принятием Днепровским районным судом г. Киева месяц назад решения о взыскании с Антона Панкова, владельца квартиры в этом доме, но не члена ОСМД, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Д.И.А. Девелопмент", застройщика по Раисы Окипной, 18, убытков в сумме 14 млн грн.
Сущность противостояния заключается в том, что в прошлом году вместо того, чтобы оспаривать тарифы на услуги управляющей компании ООО «Сент София Проперти Менеджмент» в суде, инициативная группа численностью почти 90 человек из числа собственников квартир дома по ул. Раисы Окипной, 18 во главе с Антоном Панковым, которые не являются членами ОСМД, создала в интернете сайт с форумом под названием "Riviera Riverside. Территория жилищно беспредела", где обсуждались проблемы дома. Например, жители Riviera Riverside считали проблемным вопросом стоимость тарифа на содержание дома и придомовой территории, которая для их дома составляет согласно тарифам управляющей компании ООО «Сент София Проперти Менеджмент» 13,03 грн. за кв. м.
Читайте также: Права и обязанности украинских ОСМД
Ответным шагом со стороны ООО "Д.И.А. Девелопмент", застройщика объекта «Riviera Riverside», стало представление искового заявления в Днепровский районный суд г. Киева к Антону Панкову о запрете неправомерного использования знака для товаров и услуг и взимании убытков. Суть иска сводилась к тому, что из-за существования форума с логотипом «Riviera Riverside», где владельцы квартир необоснованно критически высказывались в адрес застройщика, ОСМД и управляющей компании, упали продажи квартир в доме по ул. Р.Окипнои, 18 потому истец считает, что всю ответственность должен нести владелец форума.
21 мая Днепровский районный суд Киева решил иск ООО "Д.И.А. Девелопмент" к Антону Панкову удовлетворить, обосновывая свое решение тем, что при осуществлении ответчиком использования знака, последний не придерживался обязанностей, предусмотренных ст.13 ГК Украины, что привело к нарушению прав собственника знака «Riviera Riverside» - ООО "Д.И.А. Девелопмент", в результате чего последнее понесло убытки на сумму 14,1 млн грн. При этом судом было обращено внимание на то, что таким решением никоим образом не затрагиваются права людей, пользовавшихся сайтом, которые выкладывали на нем свои мысли, позиции, мнения, информации различного рода, ведь речь идет не об наполнении сайта, а о незаконном использовании на нем знака «Riviera Riverside», владельцем которого является истец.
Поскольку у Антона Панкова есть еще право обжаловать в апелляционном порядке вышеуказанное решение суда, то он проиграл лишь бой, а не сражение. Вместе с тем, решение Днепровского районного суда г. Киева вызвало неоднозначную реакцию среди правоведов. Так, например, Георгий Зубко, кандидат юридических наук, считает такое решение абсурдным, обусловленным критическим отношением Антона Панкова в правление ОСМД «Р. Окипнои, 18» и ООО «Сент София Проперти Менеджмент», поскольку в соответствии с ним, если провести аналогию, спортивная куртка с лейблом «Adidas», которую носят игроки сборной по футболу, также может считаться нарушение авторских прав.
Таким образом, в силу действия нормы закона о добровольности членства в ОСМД и умелого его использования в рамках законодательства, в результате нежелания одной стороны услышать другую, владелец квартиры в элитном жилом доме мгновенно может превратиться в бомжа - извечного должника. Так зачем нам такая демократия?
.gif)
