Наиболее эффективным механизмом управления общим имуществом в многоквартирном доме является осуществление такого управления с помощью объединения его совладельцев — ОСМД. Как его создать? – разъясняет OSBB-inform юрист Елена Трегубова.
Алгоритм создания ОСМД подробно описано в Законе «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29 ноября 2001 года №2866-III (далее — Закон №2866). При этом стоит заметить, что 14 мая 2015 года в Закон №2866 были внесены существенные поправки, поэтому, хотя Закон и действует с 2001 года, но с мая 2015-го вступила в силу обновленная процедура создания ОСМД. Значит, она еще недостаточно апробирована на практике.
Предпосылки создания ОСМД
Закон №2866 прямо предусматривает, что создание ОСМД в новопостроенных многоквартирных домах возможно только после государственной регистрации права собственности на больше половины квартир и нежилых помещений.
Таким образом, начинать создание ОСМД в новопостроенном многоквартирном доме можно после того, как право собственности на половину и более квартир и нежилых помещений в этом доме зарегистрировано в установленном законом порядке.
Каким образом члены инициативной группы могут узнать, на сколько квартир и нежилых помещений в этом доме права собственности зарегистрированы в установленном законом порядке, и кто именно является владельцами квартир в таком доме?
Согласно ст. 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 1 июля 2004 года №1952-IV, информация о правах на недвижимое имущество и их обременение подлежит внесению в Государственный реестр прав. Государственная регистрация прав является обязательной.
Как получить такую информацию на практике?
Согласно п. 2 Порядка предоставления физическим и юридическим лицам информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, утвержденного постановлением КМУ от 24 декабря 2014 года №722, информация из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее — Госреестр прав) предоставляется в бумажной форме органом государственной регистрации прав нотариусом в виде информационной справки. Для этого госрегистратору или нотариусу (если он имеет доступ к Госреестру прав) необходимо предоставить соответствующее заявление, а требования к ее оформлению и бланк можно найти на официальном сайте Минюста: требования к оформлению заявлений и бланк заявления.
Заявителю будет выдано информационную справку из Государственного реестра прав, в которой будет указываться информация о субъектах права собственности на квартиры, жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме, имеющиеся в Госреестре прав по состоянию на дату и время ее формирования. Стоимость оформления такой справки составляет 170 грн.
Заметим, подать такое заявление можно и в электронной форме — с помощью специальной формы на официальном веб-сайте Укргосреестра.
Этапы создания ОСМД
В целом процедура создания ОСМД включает 7 этапов: создание инициативной группы; формирование реестра собственников; созыв учредительного собрания; подготовка проекта Устава ОСМД; проведение учредительного собрания; проведение письменного опроса (при необходимости); государственная регистрация ОСМД.
Примечательно, в одном доме может быть создано только одно ОСМД.
Создание инициативной группы
Чтобы создать ОСМД, на первом этапе необходимо сформировать инициативную группу (не менее 3 человек). В состав инициативной группы имеют право войти только собственники квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме, поэтому квартиросъемщики и арендаторы не могут быть инициаторами создания ОСМД. Исключение — если владелец арендуемой квартиры выдал им соответствующую доверенность.
Основной целью инициативной группы является созыв учредительного собрания, а также подготовительная разъяснительная работа, подготовка проектов документов для рассмотрения на учредительном собрании, запрос в Госреестр прав, и тому подобное.
Для этого инициативная группа должна назначить дату, время и конкретное место проведения учредительного собрания. Закон предусматривает, что они должны быть удобными для большинства возможных участников собрания.
Формирование реестра совладельцев
Следующий шаг - формирование инициативной группой реестр совладельцев. Без наличия данных о всех совладельцев инициативная группа не будет иметь возможности законно организовать проведение учредительного собрания. Первое, каждый совладелец имеет право быть извещенным и участвовать в сборах, поэтому нарушение такого права уже есть протизаконим. Вторых, согласно ч. 9 ст. 6 Закона №2866, решение о создании ОСМД, как и решения по другим вопросам, рассматриваемым учредительным собранием, будет считаться принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев.
Поэтому, если во время создания ОСМД отсутствуют сведения о владельцах, которые бы подтверждали, что за соответствующее решение отдали свой голос действительно большинство совладельцев, а не просто лиц, присутствующих на собрании, в дальнейшем такие собрания и принятые на них решения могут быть признаны проведенными с нарушением закона. Для того, чтобы этого не произошло, нужно убедиться, что «за» проголосовало большинство именно собственников, а не жильцов, зарегистрированных в квартирах лиц, родственников владельцев и тому подобное.
Как отмечалось, для формирования перечня всех совладельцев представителям инициативной группы целесообразно обратиться к государственному регистратору (или нотариуса), чтобы получить информацию из Государственного реестра прав.
В то же время заметим, Закон №2866 не дает ответа на вопрос - как создать ОСМД в домах, в которых право собственности совладельцев не внесены в Госреестр прав. Вопрос актуален, поскольку в Украине слишком много домов старого жилого фонда, в которых проживают граждане, право собственности на квартиры в которых подтверждается бумажными правоустанавливающими документами, но сведения об этом не внесены в Госреестр прав.
С практической точки зрения, в таких случаях членам инициативной группы следует обращаться непосредственно к лицам, проживающих в квартирах такого дома, и устанавливать, кто является собственником каждой квартиры.
Примечательно, во время осуществления государственной регистрации ОСМД правоустанавливающие документы совладельцев не проверяются. Однако, невыяснение информации об отдельных владельцев квартир и неуведомление их о проведении учредительного собрания могут служить основанием для судебных исков отдельных недовольных граждан.
Для того, чтобы минимизировать риски возникновения таких проблем, стоит: 1) попытаться получить информацию из Госреестра прав — таким образом будет получена информация о владельцах определенной части квартир; 2) относительно других квартир — пытаться установить владельцев самостоятельно путем поквартирного обхода и тому подобное; 3) проводить активную информационную работу с жителями, разместить объявление, распространить письменные уведомления в каждую квартиру. Сообщение следует вручать под роспись, а при невозможности — направлять почтой, сохраняя доказательства отправки. Не лишним будет сделать объявление о собрании в местной газете.
Если инициативная группа со всем успешно справится, но по каким-то причинам не сможет сообщить отдельных собственников, мешать созданию ОСМД это не станет. А претензии таких собственников, в т.ч. судебные иски, будут юридически несостоятельными. Нарушение же порядка уведомления может иметь негативные последствия.
Созыв учредительного собрания
Получив необходимую информацию относительно совладельцев, инициативная группа может перейти к подготовке и созыве учредительного собрания. Назначив дату проведения учредительного собрания инициативная группа обязана проинформировать каждого совладельца об этом не менее чем за 14 дней до определенной даты в письменной форме.
Законом предусмотрено 2 способа передачи сообщения совладельцу о учредительном собрании: вручить «в руки» под расписку или почтовым отправлением (заказным письмом).
Какой из этих способов выбрать — решает сама инициативная группа. На практике их часто комбинируют. Большинство сообщений вручают лично, а тем лицам, которые имеют другое место жительства или, например, отказываются ставить подпись о получении уведомления — присылают заказным письмом.
Нарушения процедурной нормы относительно уведомления всех совладельцев может оказаться основанием для судебного оспаривания государственной регистрации ОСМД.
Примечательно, не желательно включать в повестку дня учредительного собрания вопросы неопределенного характера - «организационные вопросы», «прочее», «разное», а вместо этого четко отметить все вопросы, которые планируется рассмотреть.
Для примера образец уведомления совладельцев о проведении учредительного собрания.
Проведение учредительного собрания
Заседание собрания ведет председатель, который избирается большинством голосов присутствующих собственников или их представителей. На учредительном собрании необходимо организовать подсчет голосов. Для этого из числа совладельцев или их представителей можно избрать счетную комиссию.
Заметим, решения на учредительном собрании принимается путем поименного голосования. Каждый совладелец (его представитель) при голосовании имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.
К примеру, в доме 120 квартир и нежилых помещений, общая площадь которых составляет 5000 кв.м. Гражданину П. принадлежит квартира А, ее площадь — 100 кв.м. Рассчитаем, какова доля площади квартиры гражданина П. в общей площади квартир и нежилых помещений: 100 кв.м./5000 кв.м. • 100% = 2%. Следовательно, гражданин П. будет иметь 2% голосов на учредительном собрании.
Соответствующие расчеты следует сделать заранее и зафиксировать их, чтобы не пришлось терять время на собрании. А перед началом собрания - на примерах объяснить присутствующим принцип подсчета голосов.
Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев. Решение оформляется личной подписью каждого, кто проголосовал, с указанием результата голосования («за» или «против»).
Проведение письменного опроса
Раньше часто возникали ситуации, когда решение о создании ОСМД во время голосования не набирало достаточного количества голосов «за» или «против». На этот случай новой редакцией Закона №2866 предусмотрено отдельный механизм — письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на учредительном собрании. Такой опрос может быть произведен в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания. В то же время, если в течение указанного срока необходимого количества голосов «за» не набрано, решение считается непринятым.
Письменный опрос проводится инициативной группой. По желанию в нем также могут принять участие и другие совладельцы. Письменный опрос выглядит так: совладельцу предлагают ознакомиться с текстом, в котором излагается предложение в виде резолюции, о которой участнику опроса предлагается ответить «за», «против» или «воздержался». Вопрос о создании ОСМД и утверждении устава должен иметь четкое и понятное формулирование, что не допускает различных толкований.
Письменный опрос совладельцев проводится путем собственноручного заполнения ими вопросников, в которых указываются: день опроса, Ф.И.О. совладельца, документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение, номер квартиры или нежилого помещения, общая площадь квартиры или нежилого помещения, документ, предоставляющий полномочия на голосование от имени совладельца (для представителей), ответ совладельца на вопрос «да», «нет» или «воздержался», подпись совладельца и лица, проводившего опрос.
Понятно, что принуждать в процессе проведения письменного опроса совладельцев проголосовать «за» или «против» принятия соответствующего решения, а также вознаграждать их за это в любой форме запрещено.
Все результаты опроса фиксируются в протоколе собрания. Голоса, поданные в результате проведения процедуры письменного опроса, учитываются во время принятия решения и имеют такую же юридическую силу, как и голоса, поданные непосредственно на учредительном собрании. Листы письменного опроса совладельцев пронумеровываются, прошнуровываются и прилагаются к соответствующему протоколу собрания.
Подготовка проекта устава ОСМД
Одновременно с принятием решения о создании ОСМД учредительное собрание утверждает его устав. Проект этого документа следует подготовить заранее. Устав в двух экземплярах подписывает председатель учредительного собрания или любое другое уполномоченное собранием лицо, подпись на уставе следует заверить нотариально.
Устав ОСМД должен соответствовать требованиям, предусмотренным Законом №2866. Устав является учредительным документом ОСМД. Устав объединения составляется согласно типового устава, который утверждается центральным органом исполнительной власти, который обеспечивает формирование государственной жилищной политики и политики в сфере ЖКХ.
Сейчас остается действующим Типовой устав объединения совладельцев многоквартирного дома, утвержденный приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27 августа 2003 года №141. Однако согласно «Заключительных положений» Закона №417 уставы ОСМД, утвержденные до 1 июля 2015 года, действуют в части, не противоречащей Закону №417. На практике госрегистраторы часто не принимают уставы, подготовленные по старым типовым образцам. Бывает 2 ситуации — госрегистраторы или отправляют инициаторов ждать утверждения нового типового устава, либо принимают к регистрации «доработанный» устав, который не противоречит требованиям Закона № 417. Поэтому упомянутый Типовой устав использовать в неизмененном виде точно не стоит. В целом во время подготовки устава возможны 2 варианта.
Первый заключается в том, чтобы взять за основу типовой устав. При этом внести в него ряд изменений с целью приведения в соответствие с действующим законодательством: удалить все устаревшие положения о членстве в ОСМД, его условия, порядок вступления и исключения и тому подобное, скорректировать нормы относительно состава имущества ОСМД, в частности, нормы относительно состава имущества совладельцев с учетом действующего законодательства, дополнить соответствующие разделы, касающиеся прав и обязанностей совладельцев, доработать нормы, касающиеся руководящих органов ОСМД и тому подобное.
Второй вариант более сложный — разработать новый устав, что мы и рекомендуем. При этом к подготовке устава лучше привлечь специалистов, поскольку он должен учитывать специфику дома, его жителей, быть «жизнеспособным» и рассчитанным на реальное применение при решении практических ситуаций.
Закон определяет перечень данных, которые обязательно должны указываться в уставе: название и местонахождение объединения; цель создания, задачи и предмет деятельности объединения. ОСМД согласно закону создается для обеспечения и защиты прав совладельцев и соблюдения их обязанностей, надлежащего содержания и использования общего имущества, обеспечения своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами. Уставные органы объединения, их полномочия и порядок формирования; порядок созыва и проведения общих собраний; периодичность проведения собраний; порядок голосования на собрании и принятия решений на них; перечень вопросов, для решения которых требуется квалифицированное большинство голосов; источники финансирования, порядок использования имущества и средств объединения; порядок принятия сметы, создания и использования фондов объединения, включая резервные, а также порядок оплаты общих расходов; перечень вопросов, которые могут решаться собранием представителей; права и обязанности совладельцев; ответственность за нарушение устава и решений уставных органов; порядок внесения изменений в устав; основания и порядок ликвидации, реорганизации (слияния, разделения) объединение и решение имущественных вопросов, связанных с этим.
Заметим, отсутствие хотя бы одного из приведенных выше условий в уставе может привести к отказу в государственной регистрации ОСМД. Устав может содержать также другие положения, которые являются существенными для деятельности объединения и не противоречащие требованиям законодательства. Включение в устав сведений о составе совладельцев не является обязательным.
Государственная регистрация ОСМД
Моментом, с которого ОСМД считается созданным, является не принятие решения учредительным собранием о создании ОСМД, а государственная регистрация объединения. Процедура государственной регистрации ОСМД аналогичная государственной регистрации юрлиц.
Особенности регистрации ОСМД, предусмотренные постановлением КМУ «О реализации Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 11 октября 2002 года №1521, которым утвержден Порядок государственной регистрации ОСМД, в настоящее время не подлежат применению. Этот вывод подтверждается позицией Министерства юстиции, изложенной в письме от 21 апреля 2015 года №961/22-15/19.3.
Согласно Закону «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц — предпринимателей», для проведения государственной регистрации ОСМД как юридического лица уполномоченному учредительным собранием лицу необходимо подать государственному регистратору: заполненную регистрационную карточку на проведение государственной регистрации юридического лица; экземпляр оригинала (ксерокопию, нотариально засвидетельствованную копию) решения о создании ОСМД и утверждении его устава. Этим документом является протокол учредительного собрания; два экземпляра Устава ОСМД.
Заметим, законодательством не предусмотрено представление государственному регистратору списка совладельцев объединения. Кроме того, подтверждать правоустанавливающими документами наличие права собственности на квартиры и нежилые помещения совладельцев при государственной регистрации ОСМД не требуется. Ответственность за достоверность сведений, указанных в представленных документах, возлагается на собственников жилых (нежилых) помещений и заявителя.
Указанные документы могут подаваться государственному регистратору как лично, так и путем их отправки почтовым отправлением с описью вложения. Государственному регистратору для проведения государственной регистрации запрещается требовать любые дополнительные документы.
Примечательно, в настоящее время решена проблема передачи дома с баланса на баланс при создании ОСМД, которая длительное время мешала нормальному началу функционирования ОСМД и предопределяла большое количество судебных споров. Сейчас ОСМД не имеет потребности принимать свой дом на баланс и ждать от бывшего балансодержателя, когда он снизойдет подписать акт приема-передачи.
Кроме того, бывший балансодержатель или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания объединения, после государственной регистрации ОСМД в течение 3 месяцев должно передать ОСМД экземпляр технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документ, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технический паспорт и планы инженерных сетей. Если такая документация отсутствует, бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания объединения, в течение полугода со дня государственной регистрации объединения восстанавливает ее за свой счет.
Насколько готовы будут бывшие балансодержатели должным образом выполнять эту норму, покажет время, однако придусматривается, что в случае ее нарушения будут все правовые основания для их обязательства к этому, в том числе в судебном порядке.
.gif)
.jpg)
