Базовий закон для житлових кондомініумів
Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» регулює відносини з приводу створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.
Діяльність об’єднань співвласників багатоквартирного будинку (далі – об’єднань) і асоціацій власників жилих будинків регулюється законом, Цивільним, Житловим та Земельним кодексами України, іншими нормативно-правовими актами (зокрема главою 12 ГК) та статутом об’єднання , асоціації. Відповідно до ст. 385 Цивільного кодексу України (далі – ЦК) власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла). Об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.
Дохід ОСББ
Ч.6 ст. 4 Закону визнає об’єднання юридичною особою, а ч. 7 вказує на те, що об’єднання є неприбутковою організацією, оскільки остання не має на меті одержання прибутку для його розподілу між його членами. Таким чином, відповідно до ЦК об’єднання є юридичною особою приватного права (ч. 2 ст. 81 ЦК), створеною у формі непідприємницького товариства (ч. 1 ст. 85 ЦК). Щодо характеру діяльності об’єднання, то її слід визнати некомерційним господарюванням тобто самостійною систематичною господарською діяльністю, що здійснюється суб'єктами господарювання, спрямованою на досягнення економічних, соціальних та інших результатів без мети одержання прибутку.
Відповідно до ст. 83 ЦК юридичні особи можуть створюватися у формі товариств, установ та в інших формах, встановлених законом. Товариством є організація, створена шляхом об'єднання осіб (учасників), які мають право участі у цьому товаристві. Товариства поділяються на підприємницькі та непідприємницькі. В свою чергу непідприємницькими товариствами є товариства, які не мають на меті одержання прибутку для його наступного розподілу між учасниками (ст. 85 ЦК).
Читайте також: ОСББ вийшли на територію війни
Право власності непідприємницьких товариств реалізують їх вищі статутні органи управління (загальні збори, конференції, з'їзди тощо) в порядку, передбаченому законодавством України та статутними документами. Окремі функції щодо господарського управління майном можуть бути покладені вищими статутними органами управління на створювані ними органи, місцеві осередки або передані спілкам непідприємницьких товариств. Непідприємницьке товариство може мати у власності кошти та інше майно, необхідне для здійснення його статутної діяльності.
Для досягнення мети своєї діяльності непідприємницьке товариство набуває та використовує майно, фінансові та інші ресурси. Непідприємницьке товариство набуває право власності на кошти та інше майно (будинки, споруди, земельні ділянки, обладнання, транспортні засоби тощо), за винятком окремих видів майна, право власності на яке обмежене, передане йому засновниками, членами (учасниками) або державою, набуте від вступних та членських внесків, пожертвуване громадянами, підприємствами, установами та організаціями, а також на майно, придбане за рахунок власних коштів чи на інших підставах, не заборонених законом.
Непідприємницькі товариства можуть також отримувати від учасників організації, держави, територіальних громад, фізичних та юридичних осіб, якщо це не заборонено законом, майно на праві користування, ренти чи оренди. Умови користування цим майном визначаються установчими документами, цивільно-правовими договорами, укладеними відповідно до чинного законодавства.
Джерелами формування майна непідприємницьких товариств можуть бути: майно, передане у власність, користування чи оренду організації засновниками; вступні та/або членські внески (якщо вони передбачені статутом); добровільні внески (пожертвування) у вигляді коштів чи майна від фізичних і юридичних осіб, у тому числі й іноземних, плата за послуги, що надаються організаціями; майно, придбане за рахунок власних коштів, а також отримане в результаті основної діяльності організації; кошти цільового використання, бюджетні асигнування на виконання окремих державних чи місцевих програм, соціально значимих заходів, бюджетні дотації на розвиток громадської ініціативи; інші надходження, не заборонені законом; плата за послуги, що надаються організацією відповідно до її статутних цілей; майно та кошти, передані організації підприємствами, заснованими на власності непідприємницького товариства; плата за використання інтелектуальної власності тощо.
Ч. 9 ст. 4 Закону визначає джерела формування майна об’єднання, до яких відносить майно, передане йому членами об'єднання у власність; одержані доходи; інше майно, набуте на підставах, не заборонених законом.
Від імені непідприємницького товариства право власності реалізують її вищі органи в порядку, передбаченому законом та установчими документами. Окремі повноваження щодо володіння і користування майном та розпорядження коштами можуть бути передані вищим органом непідприємницьких товариств її виконавчому органу.
Основи для об’єднання
Підставами виникнення об'єднання є угода власників багатоквартирного житлового будинку або реорганізація житлово-будівельних кооперативів. Відповідно до ст. 6 Закону, об'єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень. Порядок створення таких об'єднань, крім вищезазначеного Закону, визначається також постановою Кабінету Міністрів України «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 11 жовтня 2002 р. №1521.
Читайте також:ОСББ: як управляти спільним майном?
Державна реєстрація об'єднань співвласників багатоквартирного будинку проводиться безоплатно виконавчим органом міської, районної у місті ради, районною, районною у м. Києві і Севастополі державною адміністрацією за місцем знаходження багатоквартирного будинку у місячний термін після надходження необхідних документів, про що видається свідоцтво про державну реєстрацію об'єднання із зазначенням ідентифікаційного коду згідно з ЄДРПОУ.
Для створення об'єднання скликаються установчі збори, які приймають рішення про створення об'єднання і затверджують його статут. При цьому збори вважаються правомочними, якщо на них присутні більше п'ятдесяти відсотків власників. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше двох третин присутніх осіб, які мають право голосу. Об'єднання вважається створеним з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію.
У разі неповної оплати вартості жилих приміщень і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна окремими членами житлово-будівельного кооперативу вони можуть брати участь у зборах з метою вступу до об'єднання за згодою власника невиплаченої частки майна. Ст. 7 Закону встановлює вимоги щодо змісту Статуту об’єднання. Статут об'єднання складається відповідно до Типового статуту, затвердженого Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 року №141. Ст. 9 Закону визначає порядок вступу власників квартир до об’єднання.
Членом об'єднання може бути фізична чи юридична особа, яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку. Членство в об’єднанні є добровільним і може набуватися одночасно з створенням об'єднання при проведенні установчих зборів, а також індивідуально, на основі письмової заяви, в будь-який момент його існування. Власники приміщень, розташованих у межах одного житлового комплексу, які не є членами об'єднання, можуть укладати з об'єднанням угоди про співпрацю та дії у спільних інтересах. У той же час не зрозуміло, як вирішуються питання користування і розпорядження неподільним і загальним майном власниками квартир, які не є членами об’єднання. Яким чином відбувається виділ частки спільного майна, яка належить власнику квартири, який не є членом об’єднання? У той же час не врегульовано відносини між таким власником квартири у разі відсутності угоди про співпрацю.
Відповідно до ст.10 Закону визначається порядок управління об’єднання. Органами управління об'єднання є загальні збори його членів, правління, ревізійна комісія об'єднання. Ст. 18 Закону визначає обов’язки об’єднання. Об’єднання зобов’язане: - забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об'єднання; - звітувати загальним зборам про виконання кошторису об'єднання за рік; - забезпечувати виконання вимог статуту об'єднання; - виконувати свої договірні зобов'язання; - забезпечувати дотримання інтересів усіх членів об'єднання, асоціації при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між членами об'єднання, асоціації витрат на експлуатацію та ремонт неподільного та загального майна; - припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження неподільним та загальним майном членами об'єднання; - у випадках, передбачених законодавством, статутом об'єднання, асоціації, представляти інтереси членів об'єднання, асоціації відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами.
Права та обов’язки
Виконання зобов'язань об'єднанням належить до повноважень його правління відповідно до статуту об'єднання. Ст. 19 Закону встановлює порядок здійснення повноважень з володіння, користування та розпорядження спільним майном, яке належить членам об’єднання. Спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню. Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку. Поняття і види права спільної власності закріплено ст.355 ЦК, яка визначає, що:
1. Майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).
2. Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності.
3. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом.
4. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно. Частка в загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Використання та розпорядження коштами здійснюється відповідно до статуту та затвердженого кошторису. Кошти об'єднання не підлягають розподілу між членами об'єднання, за винятком випадків, передбачених законом. Кошти об'єднання складаються з:
- залишків коштів на рахунках попереднього власника майна;
- статутних внесків, обов'язкових платежів членів об'єднання;
- коштів, одержаних об'єднанням у результаті здачі в оренду допоміжних приміщень;
- субсидій на оплату житлово-комунальних послуг та компенсацій за громадян, які користуються правом на їх отримання, щодо оплати житлово-комунальних послуг у їх частці в загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і ремонт неподільного та загального майна у разі укладення відповідного договору між власником приміщення та об'єднанням;
- доходів, що спрямовуються на виконання статутних цілей об'єднання, отриманих у результаті діяльності підприємств, засновниками яких є об'єднання;
- добровільних майнових, у тому числі грошових, внесків фізичних і юридичних осіб.
.gif)
