Базовый закон для жилых кондоминиумов
Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» регулирует отношения по поводу создания, функционирования, реорганизации и ликвидации объединений владельцев жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, защиты их прав и выполнения обязанностей по совместному содержанию многоквартирного дома.
Деятельность объединений совладельцев многоквартирного дома (далее - объединений) и ассоциаций собственников жилых домов регулируется законом, Гражданским, Жилищным и Земельным кодексами Украины, другими нормативно-правовыми актами (в частности главой 12 ГК) и уставом объединения, ассоциации. В соответствии со ст. 385 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК) собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома могут создавать объединения собственников квартир (жилья). Объединение собственников квартир, жилых домов является юридическим лицом, которое создается и действует в соответствии с уставом и закона.
Доход ОСМД
Ч.6 ст. 4 Закона признает объединение юридическим лицом, а ч. 7 указывает на то, что объединение является неприбыльной организацией, поскольку последняя не имеет целью получение прибыли для ее распределения между его членами. Таким образом, согласно ГК объединение является юридическим лицом частного права (ч. 2 ст. 81 ГК), созданной в форме непредпринимательского общества (ч. 1 ст. 85 ГК). Относительно характера деятельности объединения, то ее следует признать некоммерческим хозяйствованием то есть систематической самостоятельной хозяйственной деятельностью, которая осуществляется субъектами хозяйствования, направленной на достижение экономических, социальных и других результатов без цели получения прибыли.
В соответствии со ст. 83 ГК юридические лица могут создаваться в форме обществ, учреждений и в иных формах, установленных законом. Обществом является организация, созданная путем объединения лиц (участников), имеющих право участия в этом обществе. Общества подразделяются на предпринимательские и непредпринимательские. В свою очередь непредпринимательскими обществами являются общества, которые не имеют целью получение прибыли для ее последующего распределения между участниками (ст. 85 ГК).
Право собственности непредпринимательских обществ реализуют их высшие уставные органы управления (общие собрания, конференции, съезды и т.п.) в порядке, предусмотренном законодательством и уставными документами. Отдельные функции по управлению имуществом могут быть положены высшими уставными органами управления на создаваемые ими органы, местные ячейки или переданы союзам непредпринимательских обществ. Непредпринимательское общество может иметь в собственности денежные средства и иное имущество, необходимое для осуществления его уставной деятельности.
Для достижения цели своей деятельности непредпринимательское общество приобретает и использует имущество, финансовые и другие ресурсы. Непредпринимательское общество приобретает право собственности на денежные средства и иное имущество (здания, сооружения, земельные участки, оборудование, транспортные средства и тому подобное), за исключением отдельных видов имущества, право собственности на которое ограничено, переданное ему учредителями, членами (участниками) или государством, приобретенное от вступительных и членских взносов, пожертвованное гражданами, предприятиями, учреждениями и организациями, а также на имущество, приобретенное за счет собственных средств или на других основаниях, не запрещенных законом.
Непредпринимательские общества могут также получать от участников организации, государства, территориальных общин, физических и юридических лиц, если это не запрещено законом, имущество на праве пользования, аренды или аренды. Условия пользования этим имуществом определяются учредительными документами, гражданско-правовым договорам, заключенным в соответствии с действующим законодательством.
Источниками формирования имущества непредпринимательских обществ могут быть: имущество, переданное в собственность, пользование или аренду организации учредителями; вступительные и/или членские взносы (если они предусмотрены уставом); добровольные взносы (пожертвования) в виде средств или имущества от физических и юридических лиц, в том числе и иностранных, плата за услуги, предоставляемые организациями; имущество, приобретенное за счет собственных средств, а также полученное в результате основной деятельности организации; средства целевого использования, бюджетные ассигнования на выполнение отдельных государственных или местных программ, социально значимых мероприятий, бюджетные дотации на развитие общественной инициативы; другие поступления, не запрещенные законом; плата за услуги, предоставляемые организацией в соответствии с ее уставных целей; имущество и средства, переданные организации предприятиями, основанными на собственности непредпринимательского общества; плата за использование интеллектуальной собственности и т.д.
Ч. 9 ст. 4 Закона определяет источники формирования имущества объединения, к которым относит имущество, переданное ему членами объединения в собственность; полученные доходы; другое имущество, приобретенное на основаниях, не запрещенных законом.
От имени непредпринимательского общества право собственности реализуют ее вышестоящие органы в порядке, предусмотренном законом и учредительными документами. Отдельные полномочия по владению и пользованию имуществом и распоряжение средствами могут быть пере данные высшим органом непредпринимательских обществ ее исполнительному органу.
Основы для объединения
Основаниями возникновения объединения является соглашение собственников многоквартирного жилого дома или реорганизация жилищно-строительных кооперативов. В соответствии со ст. 6 Закона, объединение может быть создано в доме любой формы собственности из числа тех, кто приватизировал или приобрел квартиру, а также собственника дома или его уполномоченного лица, собственников жилых помещений, а также владельцев нежилых помещений. Порядок создания таких объединений, кроме вышеупомянутого Закона, определяется также постановлением Кабинета Министров Украины «О реализации Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 11 октября 2002 г. №1521.
Читайте также: ОСМД: как управлять общим имуществом?
Государственная регистрация объединений совладельцев многоквартирного дома проводится бесплатно исполнительным органом городского, районного в городе совета, районной, районной в мм. Киеве и Севастополе государственной администрацией по месту нахождения многоквартирного дома в месячный срок после поступления необходимых документов, о чем выдается свидетельство о государственной регистрации объединения с указанием идентификационного кода согласно ЕГРПОУ.
Для создания объединения созывают учредительное собрание, которые принимают решение о создании объединения и утверждается его устав. При этом собрание считается правомочным, если на них присутствуют более пятидесяти процентов собственников. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей присутствующих лиц, которые имеют право голоса. Объединение считается созданным с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации.
В случае неполной оплаты стоимости жилых помещений и причитающейся доли в стоимости нежилых помещений и иного имущества отдельными членами жилищно-строительного кооператива они могут участвовать в собрании с целью вступления в объединение с согласия собственника невыплаченной доли имущества. Ст. 7 Закона устанавливает требования к содержанию Устава объединения. Устав объединения составляется в соответствии с Типовым уставом, утвержденным Приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 №141. Ст. 9 Закона определяет порядок вступления владельцев квартир к объединению.
Членом объединения может быть физическое или юридическое лицо, которое является собственником квартиры (квартир) или помещения (помещений) в многоквартирном доме. Членство в объединении является добровольным и может приобретаться одновременно с созданием объединения при проведении учредительного собрания, а также индивидуально, на основе письменного заявления, в любой момент его существования.
Владельцы помещений, расположенных в пределах одного жилого комплекса, не являющихся членами объединения, могут заключать с объединением соглашения о сотрудничестве и действия в общих интересах. В то же время не понятно, как решаются вопросы пользования и распоряжения неделимым и общим имуществом собственниками квартир, которые не являются членами объединения. Каким образом происходит выдел доли общего имущества, которая принадлежит владельцу квартиры, который не является членом объединения? В то же время не урегулированы отношения между таким собственником квартиры в случае отсутствия соглашения о сотрудничестве.
Согласно ст.10 Закона определяется порядок управления объединения. Органами управления объединения является общее собрание его членов, правление, ревизионная комиссия объединения. Ст. 18 Закона определяет обязанности объединения. Объединение обязано: - обеспечивать надлежащее санитарное, противопожарное и техническое состояние неделимого и общего имущества, принадлежащего членам объединения; - отчитываться общему собранию о выполнении сметы объединения за год; - обеспечивать выполнение требований устава объединения; - выполнять свои договорные обязательства; - обеспечивать соблюдение интересов всех членов объединения, ассоциации при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, распределении между членами объединения, ассоциации затрат на эксплуатацию и ремонт неделимого и общего имущества; - пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и распоряжения неделимым и общим имуществом членов объединения; - в случаях, предусмотренных законодательством, уставом объединения, ассоциации, представлять интересы членов объединения, ассоциации согласно предоставленных полномочий в отношениях с третьими лицами.
Права и обязанности
Выполнение обязательств объединением относится к полномочиям его правления в соответствии с уставом объединения. Ст. 19 Закона устанавливает порядок осуществления полномочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, которое принадлежит членам объединения. Общее имущество совладельцев многоквартирного дома состоит из неделимого и общего имущества. Неделимое имущество находится в общей совместной собственности совладельцев многоквартирного дома. Неделимое имущество не подлежит отчуждению. Общее имущество находится в общей долевой собственности совладельцев многоквартирного дома. Понятие и виды права общей собственности закреплено ст.355 ГК, которая определяет, что:
1. Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество).
2. Имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой или на праве общей совместной собственности.
3. Право общей совместной собственности возникает по основаниям, не запрещенным законом.
4. Общая собственность считается долевой, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество. Доля в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт неделимого имущества в многоквартирном доме устанавливается пропорционально к общей площади помещений, находящихся в собственности физических или юридических лиц.
Использование и распоряжение средствами осуществляется в соответствии с уставом и утвержденной сметы. Средства объединения не подлежат распределению между членами объединения, за исключением случаев, предусмотренных законом. Средства объединения состоят из:
- остатков средств на счетах предыдущего собственника имущества;
- уставных взносов, обязательных платежей членов объединения;
- средств, полученных объединением в результате сдачи в аренду вспомогательных помещений;
- субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг и компенсаций гражданам, которые пользуются правом на их получение, по оплате жилищно-коммунальных услуг в их доле в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт неделимого и общего имущества в случае заключения соответствующего договора между собственником помещения и объединением;
- доходов, которые направляются на выполнение уставных целей объединения, полученных в результате деятельности предприятий, учредителями которых являются объединения; - добровольных имущественных, в том числе денежных взносов физических и юридических лиц.
.gif)
