Чи варто оформляти ділянку прибудинкової території? Чому це важливо? Адже може статися так, що, витративши багато часу (можливо, рік або більше), не одну тисячу гривень і, нарешті, юридично оформивши право власності на прибудинкову територію, ви сильно розчаруєтесь. Отже, експерти проаналізували найголовніші причини, через які ОСББ зазвичай починають достатньо тривалий і певною мірою клопіткий процес оформлення прибудинкової території:
- поблизу цієї ділянки є загроза початку «ущільненої забудови», і один із способів її пригальмувати – скоротити розмір земельної ділянки, яку може використати міська влада як «землі резервного фонду»;
- будинок ОСББ старий («хрущовка») і знаходиться у привабливому районі, а це означає, що даний будинок в майбутньому може потрапити під «реновацію» (тобто якщо поруч є резервна земельна ділянка, на ній буде побудовано багатоповерховий будинок, куди переселять жителів старого, а їх теперішнє мешкання знесуть). Якщо ж ця вільна ділянка землі не буде закріпленою за ОСББ, цілком можливо, що її займе забудовник, а жителів в майбутньому переселять в інше місце після прийняття нового Житлового Кодексу України;
- ЖЕК (житлово-експлуатаційна контора) вимагає високої плати за прибирання територій та інші послуги. У такому разі, оформивши земельну ділянку у власність ОСББ, можна буде обрати іншого виконавця послуг самим і без протистояння із владою;
- біля будинку ОСББ є інфраструктура, що знаходиться під загрозою знищення, – «нічийні» дитячі майданчики, міні-сквери тощо;
- жителі ОСББ мають достатньо матеріальних та інших ресурсів і бажання для упорядкування навколишньої території;
- виникнення конфлікту із жителями сусідніх будинків (наприклад, про пріоритетний потік руху автомобілів (повз нашого чи повз вашого будинку), про розташування сміттєвих баків або стоянки автомобілів тощо), а значить, хочеться на законних підставах відстоювати своє право господаря на участь у прийнятті рішень щодо свого місця проживання.
Читайте також: ОСББ: як управляти спільним майном?
Теоретично, оформленням земельної ділянки прибудинкової території можуть зайнятися і ті ОСББ, у яких поки що не було і начебто не передбачається проблем. Автори цього видання таких ще не зустрічали, але із легкістю припускають, що в Україні є небайдужі громадяни, готові витрачати час та фінанси на юридичне оформлення.
Складнощі, на які необхідно звернути увагу, приймаючи рішення про початок боротьби за ділянку прибудинкової території. По-перше, відповідальність за земельну ділянку, яку ви тепер назавжди візьмете на себе. Якщо жодних заходів із догляду не проводитиметься, рано чи пізно різні контролюючі служби почнуть вимагати від вас проведення різноманітних дій – наприклад, проведення протиепізоотичних заходів; боротьби з бур’янами (амброзією та іншими); запобігання нещасним випадкам (якщо, скажімо, на території лежатимуть розкриті будматеріали, то може поранитися дитина чи випадковий перехожий); організації благоустрою (прибирання) тощо.
По-друге, плата за землю. Юридично оформлене право на земельну ділянку, що складає прибудинкову територію, у тому числі через право власності чи договір оренди, породжує зобов’язання із сплати земельного податку або орендної плати, які, до речі, досить високі.
Згідно ст. 274 Податкового кодексу України, ставка податку на земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі одного відсотка від їх нормативної грошової оцінки. Зазвичай, нормативна грошова оцінка є вищою в центрі міста – однак у кожному населеному пункті вона визначається окремо.
Якщо місцева влада погоджується надавати земельні ділянки прибудинкової території лише на умовах оренди, то згідно ст. 288.5.1. Податкового кодексу України, ставка не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється відповідним розділом Кодексу, а згідно ст. 288.5.2. не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Читайте також: У ряди ОСББ прибуло поповнення
Отже, у залежності від позиції депутатів, ставка орендних платежів за землю може від 3 до 12 разів перевищувати ставку земельного податку. Тому члени ОСББ мають вирішити, чи потрібні їм ці додаткові витрати, чи краще користуватися землями «резервного фонду», тобто неоформленою прибудинковою територією, що знаходиться під відомством місцевої влади. По-третє, сумлінність керівних органів. Є ОСББ, які створюються на декілька будинків, і в деяких таких київських та одеських ОСББ виникає невдоволення через недостатню якість та сумлінність роботи керівних органів і існують складнощі із скликанням загальних зборів, на яких їх можна було б переобрати.
Тобто, іноді важко забезпечити наявність необхідного мінімуму 50% членів ОСББ, і через це загальні збори провести неможливо, і відповідно, неможливо вирішити накоплені проблеми. Отже, існує імовірність, що насилу здобута ділянка прибудинкової території буде потім віддана недобросовісним керівництвом під забудову. У таких випадках треба як мінімум проаналізувати і при необхідності змінити Статут в частині таких спірних питань.
По-четверте, тиск щодо офіційного найму робочої сили. Деякі ОСББ, що оформили прибудинкову територію, стикаються із тиском комунальних та податкових служб. На двох- або триповерховий будинок вимагається офіційне працевлаштування двірника, який би відповідав за прибирання території, та, відповідно, сплачувати податки з його зарплати. Тим самим влада вирішує відразу декілька завдань: загальмовує відмову від неефективно працюючих комунальних підприємств та подальше оформлення ділянок інших ОСББ; підвищує статистику створених робочих місць та надходжень до місцевих бюджетів; демонструє активним ОСББ наслідки такої самостійності – мовляв, самі за все відповідаєте, та ще й із своєї кишені.
По-п'яте, витрати часу і грошей на оформлення прибудинкової території. Скоріше за все, вам доведеться оплатити роботу керівника, якщо він не працевлаштований на постійній основі (це часто буває у маленьких ОСББ), який витрачатиме час на роботу з виділення земельної ділянки. Можливі витрати на розробку проектів відведення земельної ділянки, нотаріальне завірення копій різних документів, витрати на послуги юриста при виникненні конфліктних ситуацій або проблем (наприклад, якщо влада відмовлятиметься виділяти землю або сусідній землекористувач - погоджувати кордон вашої передбачуваної ділянки). Краще за все скласти аналітичну записку із позначенням позитивних та негативних аспектів оформлення ділянки прибудинкової території та обговорити її з усіма членами ОСББ. Займатися оформленням можна лише тоді, коли ви готові до труднощів та очікувані можливості вищі за очікувані витрати та незручності.
За матеріалами посібника Бондаренко Б.В., Мазур М.В
.gif)
