«Україна Комунальна» вже повідомляла читачам про правові підстави житлових кондомініумів і спотвореному сприйнятті українцями права на спільну власність. Сьогодні ми продовжимо розглядати житлові об'єднання через призму міжнародної практики та зарубіжного досвіду.
Економічні стимули житлової політики
В експертному середовищі існує думка, що житлова проблема в розвинених країнах в цілому вирішена. Обсяги житлового будівництва з кінця 1970-х років стабілізувалися, середнє число мешканців на одне житло вже в середині 80-х на 10 будинків становило 23 мешканця в Данії і Німеччини до 39 осіб на 10 будинків у Великобританії та Ірландії. Рішення житлової проблеми в європейських країнах здійснювалося спочатку за рахунок масового будівництва недорогого багатоквартирного житла в післявоєнні роки, а вже з середини 80-х років - шляхом створення якісного, комфортного житла. Примітно, що передумовами нової житлової політики в Європі тоді послужили не тільки економічне зростання, але і зменшення середнього розміру сім'ї, зростання кількості розлучень і зниження народжуваності.
Читайте також: ОСББ розпочинає антимонопольну битву
У всіх країнах законодавчо закріплено існування соціального житла, призначеного для надання на пільгових умовах окремим категоріям громадян, які в офіційному порядку визнаються нездатними вирішити свою житлову проблему самостійно. До таких категорій громадян належать сім'ї з низькими доходами, багатодітні сім'ї, одинокі матері, особи похилого віку та інваліди.
Світова практика свідчить, що у державі, що стійко розвивається, на забезпечення громадян житлом витрачається не більше 25% ВВП. Приблизно третина цих витрат спрямовується на житлове будівництво, третина - на експлуатаційні та інші поточні витрати, третина - на амортизацію або оплату банківських кредитів. При цьому житлові витрати можуть здійснюватися за двома схемами: держава збирає більше податків і потім дотує житлові програми для громадян; держава збільшує податки і субсидує конкретні сім'ї при наявності особливих обставин. Другий спосіб ефективніше, так як в цьому випадку витрати на задоволення житлових потреб виявляються на 20-30% нижче.
Володіння загальним: право на управління або матеріальний об'єкт?
Широко поширена за кордоном модель спільного володіння житлом або права спільної власності завоювала популярність через цінову доступність порівняно з іншими видами житлової власності, меншим рівнем особистої відповідальності за утримання будинку, а також завдяки наявності можливості оперативно відреагувати на мінливі запити споживачів. Цікаво, що в багатьох містах Європи і США, склад мешканців таких кондомініумів зазвичай формується з числа осіб зі схожим способом життя і соціальним положенням, що дозволяє легше і швидше досягти консенсусу в питаннях управління житлофондом.
В Україні дещо по іншому розуміють поняття житловий кондомініум. Як раніше вже повідомляла «У.К.», навіть законодавчо кондомініумом іменується комплекс нерухомого майна - житловий будинок і ділянку, на якій воно розташоване. При цьому відмінність кондомініуму від інших об'єктів житлової нерухомості полягає в правовому режимі його використання, що передбачає приватну, державну чи муніципальну власність на окремі приміщення (житлові та нежитлові) та спільну часткову власність на будинок і ділянку.
Читайте також: ОСББ запрограмують на інвестиції
В Україні процес створення житлових об'єднань, за допомогою яких громадяни реалізують свої права на управління спільним майном почався в 90-і роки, однак законодавчі підстави отримав на початку 2000-х з прийняттям закону «Про ОСББ». Сьогодні темпи створення ОСББ та передачі багатоквартирного фонду мешканцям відбувається в Україні вкрай повільно: замість запланованих до 2014 року майже 40 тис. об'єднань, в країні діють лише 16,8 тис. ОСББ.
Проблеми сприйняття
Юристи відзначають, що легітимізація відповідальності за спільне майно, за свої будинки з'явився закономірним продовженням політики приватизації житла. Однак, прогалини у законодавчій базі та відсутність скоординованих дій з боку держави щодо створення економічних і правових стимулів щодо створення ОСББ або інших форм реалізації прав українців на спільну житлову власності призвели до того, що зараз значна частина багатоквартирних будинків в українських містах (всього в країні близько 240 тис. багатоквартирних будинків) де-факто є кондомініумами, оскільки при приватизації хоча б однієї квартири в будинку виникає кілька власників на будинок в цілому. Однак де-юре кондомініум зводитися до поняття об'єднання мешканців як організації, відповідно, його існування виникає з моменту державної реєстрації. Важливо розуміти, що таке спотворене розуміння і юридичні підстави суперечать самій природі кондомінімума, який є нічим іншим, а правом мешканців на управління їх спільною власністю.
Власність змушує розщедритися
Крім того, проблематика використання зарубіжної моделі спільного володіння та управління житлом, який є кондомініум, в Україні визначається не тільки правовими неузгодженнями, а скільки характером самої системи управління житлом. Перш за все, в існуючої багатоквартирної забудови, більшість будинків потребують мільйонних витрат на капітальний ремонт. При цьому об'єднання мешканців, які в них проживають, - різнорідні за демографічному, соціальному та економічному становищу соціум. Найчастіше, це є причиною конфліктів і відсутність загальної стратегії управління такими будинками.
Вибір обмежений
Також не сприяє становленню системи спільного володіння житлом відсутність розвиненого ринку професійних послуг з управління об'єктами нерухомості в житловій сфері. У більшості міст громадяни обмежені у виборі керуючого їх будинком, тому просувається ідея самоврядування шляхом створення ОСББ або ЖБК. Найчастіше, мешканці кондомініуму некомпетентні в питаннях управління нерухомістю або не прагнуть займатися не властивою їм діяльністю, що ускладнює самоврядування.
Таким чином, важливо розуміти:
1. Право на володіння та управління спільною власністю виникає у мешканців багатоквартирних будинків з моменту появи в такому будинку більше одного власника приватизованих житлових приміщень (квартир).
2. Відповідальність за стан і обслуговування спільної власності лежить не на державу, не на конкретному керівнику житлово-експлуатаційної організації, а на усіх співвласників цього майна, в даному випадку мешканців будинку.
3. Ніхто не має права позбавити громадянина реалізації його права на спільну власність і управління нею. Інша справа, що низький рівень усвідомлення цього права багато в чому пояснює байдуже ставлення до стану свого будинку. Якщо мешканцям все одно, умовно, тече у них дах, затоплює чи підвал, в якому стані знаходиться під'їзд, справні внутрішньобудинкові мережі, то державі все одно і поготів. У бюджетах усіх рівнів немає необхідних коштів на масову санацію і реконструкцію житлового фонду, тому чекати фінансування або інших «милостей» від влади - безглуздо.
У наступних публікаціях «У.К.» продовжить аналізувати правові особливості українських кондомініумів і перспектив їх подальшого розвитку.
.gif)
