Рус Укр
ГоловнаПублікаціїАналітика Українська специфіка житлового управління
Новини ЖКГ
19 Березня 2024 p.
07 Березня 2024 p.
06 Березня 2024 p.
04 Березня 2024 p.
01 Березня 2024 p.
29 Лютого 2024 p.
28 Лютого 2024 p.
23 Лютого 2024 p.
21 Лютого 2024 p.
Опитування всі опитування
ЩО ПЕРЕШКОДЖАЄ ВАМ ВЧАСНО СПЛАЧУВАТИ РАХУНКИ ЗА ПОСЛУГИ ЖКГ?
Занадто високі тарифи
Регулярне підвищення квартирної плати
Низька якість послуг або їх повна відсутність
Не дотримання виконавцями термінів з вивезення сміття
Бездіяльність ЖЕКу
Нічого, я завжди вчасно сплачую
Я не вважаю за потрібне платити за комунальні послуги


УК  NEW Роз'яснення, щодо розрахунку розміру житлової субсидії

УК  NEW Житлова субсидія: хто має право на її отримання

УК  При призначенні субсидії враховуються доходи подружжя, незалежно від їх реєстрації

УК   Категорії громадян, які втратили право на отримання субсидії

УК  П'ять основних питань та відповідей про субсидію на оплату ЖКП

 



 

 



 

Українська специфіка житлового управління

Житлова політика та реалізація майнових житлових прав - актуальна тема, яка хвилює всіх мешканців багатоквартирних будинків. "Україна Комунальна" занурилася у юридичні аспекти та особливості житлових кондомініумів.

Житлова реформа в Україні передбачає пошук нових форм управління багатоквартирним житловим фондом, орієнтовані більшою мірою на самоорганізацію населення та відповідальність мешканців за стан своїх будинків. Проблеми житлових об'єднань - ОСББ або кооперативів - ЖБК і влада, і громадяни обговорюють вже не перший рік, проте досі в Україні відсутні закріплені законодавством ефективні важелі і механізми регулювання діяльності ОСББ. Проаналізуємо, яка природа житлових об'єднань і міжнародна практика їх діяльності.

Мистецтво спільного володіння

В європейських країнах поняття «багатоквартирний житловий будинок» розуміють не тільки як складний інженерний об'єкт, але і як житловий кондомініум ((лат. соп - разом і dominium - володіння).

В Україні законодавство передбачає обов'язкову державну реєстрацію кондомініумів, і це багато в чому сприяє поширенню вже усталеного думки про те, що кондомініум виникає з моменту державної реєстрації. Однак кондомініум є таким в силу об'єктивної природи речей, а не тому, що хтось має намір її зареєструвати і надати йому юридичний статус.

Також важливо розуміти, що в міжнародній практиці термін «кондомініум» - це не об'єкт нерухомості, не сукупність об'єктів нерухомості, не власник і не сукупність власників об'єктів нерухомості. Кондомініум - насамперед правовідносини, що виникають між власниками об'єктів нерухомої власності, коли ці об'єкти не можуть розглядатися в якості самостійних об'єктів матеріальної власності, оскільки є лише складовими частинами якогось цілого.

Читайте також: ОСББ знайшли альтернативу

В Україні під цим поняттям розуміються не правовідносини, а об'єкт правовідносин. Втім, варто розуміти, що природа житлового будинку передбачає і домоволодіння, і колектив власників квартир. Квартира в багатоквартирному будинку, взята сама по собі, окремо від будинку, від загальнобудинкових систем інженерного забезпечення, від земельної ділянки не може розглядатися як об'єкт матеріальної власності і, отже, як об'єкт повноцінного управління, експлуатації і тим більше - розвитку. Таким чином, природним з точки зору природи власності на квартиру, є включення до складу права на квартиру частки у спільному майні власників квартир (нежитлових приміщень), в якому є багатоквартирний будинок в цілому.

Тобто, структуру правового стану багатоквартирного будинку, яка складається з права виключної власності на кожну квартиру (нежитлове приміщення), і спільно-часткової власності на ту загальну матерію, яка, не належачи окремо ні одній квартирі (нежитловому приміщенню), робить кожну квартиру матеріальним об'єктом. З точки зору права, ця конструкція об'єктивна, і тільки у випадку правового та організаційного оформлення можлива повноцінна реалізація права власності на квартиру.

Отже, кондомініум в його українському розумінні передбачає: приміщення, призначені для виключного ізольованого один від одного користування не пов'язаними між собою суб'єктами права, і загальне майно, яке перебуває у загальному користуванні цих суб'єктів. Подібне користування може бути реалізовано через житловий найм, оренду та власність.

Кондомініуми, крім житлових, бувають також виробничими і орендними. Перша категорія передбачає поділ між декількома самостійними виробництвами приміщення єдиного комплексу будівель або ж, коли виробничі будівлі знаходяться на єдиній території.

Читайте також: Плюси та мінуси ОСББ очима посадовців

У міжнародній практиці широко відомий орендний кондомініум, коли будівля знаходиться у власності однієї особи, яка здає приміщення в ньому в оренду не менш ніж двом орендарям на умови, що певну фіксовану частину прав та обов'язків орендодавця приймає на себе організований колектив орендарів. Орендним може бути і житловий кондомініум.

Особливості житлових кондомініумів

Некеровані будинки

На відміну від звичайного об'єкта нерухомого майна багатоквартирний будинок має специфіку, яку треба враховувати при формуванні його як окремого об'єкта. Його домовласники представляють собою велику кількість людей, кожен з яких по-своєму уявляє як раціональніше управляти будинком, які призначити параметри його утримання, благоустрою та розвитку і т.д. Чим більше їх число, тим складніше процес вироблення рішень, навіть у випадку їх щирого прагнення співпрацювати в цьому питанні один з одним. Можна з упевненістю сказати, що існує межа загального числа власників багатоквартирного будинку, за межею якого вони ніколи не зберуть кворум на своїх зборах. Тобто занадто великі багатоквартирні комплекси ризикують виявитися принципово некерованими зсередини (власниками) об'єктами. Чим крупніше багатоквартирний будинок, тим проблематичніше організація управління ним.

Розбити на частини

Іншою крайністю є спроби співвласників сформувати окремі об'єкти в межах секції житлового будинку. Квартира чи нежиле приміщення, - «вторинний об'єкт», це також не обов'язково власне приміщення. Якщо кондомініум включає в себе кілька флігелів, наприклад, в одному з яких розташоване єдине приміщення, то цей флігель, у разі якщо він є окремо стоять, може з позицій правового стану цілком розглядатися як повний аналог приміщенню, хоча з точки зору побутових понять він просто будинок. Однак в українському законодавстві не передбачена можливість відокремлення такого об'єкта.

Разом з тим, слід розуміти, що приміщенням є те, що цілеспрямовано створено і є ізольованим об'єктом індивідуального використання. Тобто мета використання кожного приміщення в будинку індивідуальна і ніяк не пов'язана з життєзабезпеченням інших приміщень у цьому будинку. Тому де-юре горища, підвали та ліфтові відділення - не приміщення, а звичайні конструктивні частини будівлі. 

 
Коментарі (0)