Жилищная реформа в Украине подразумевает поиск новых форм управления многоквартирным жилищным фондом, ориентированных в большей степени на самоорганизацию населения и ответственность жильцов за состояние своих домов. Проблемы жилищных объединений – ОСМД или кооперативов – ЖСК и власти, и граждане обсуждают уже не первый год, однако до сих пор в Украине отсутствуют закрепленные законодательством эффективные рычаги и механизмы регулирования деятельности ОСМД. Проанализируем, какова природа жилищных объединений и международная практика их деятельности.
Искусство совместного владения
В европейских странах понятие «многоквартирный жилой дом» понимают не только как сложный инженерный объект, но и как жилищный кондоминиум ((лат. сon - вместе и dominium - владение).
В Украине законодательство предписывает обязательную государственную регистрацию кондоминиумов, и это во многом способствует распространению уже устоявшегося заблуждения о том, что кондоминиум возникает с момента государственной регистрации. Однако кондоминиум является таковым в силу объективной природы вещей, а не потому, что кто-то намерен его зарегистрировать и придать ему юридический статус.
Также важно понимать, что в международной практике термин «кондоминиум» - это не объект недвижимости, не совокупность объектов недвижимости, не собственник и не совокупность собственников объектов недвижимости. Кондоминиум – прежде всего правоотношения, возникающие между собственниками объектов недвижимой собственности, когда эти объекты не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов материальной собственности, поскольку являются лишь составными частями некоего целого.
Читайте также: ОСМД нашли альтернативу
В Украине под этим понятием понимаются не правоотношения, а объект правоотношений. Впрочем, стоит понимать, что природа жилищного кондоминиума подразумевает и домовладение, и коллектив собственников квартир. Квартира в многоквартирном доме, взятая сама по себе, отдельно от дома, от общедомовых систем инженерного обеспечения, от земельного участка не может рассматриваться как объект материальной собственности и, следовательно, как объект полноценного управления, эксплуатации и тем более - развития. Таким образом, естественным с точки зрения природы собственности на квартиру, является включение в состав права на квартиру доли в общем имуществе собственников квартир (и нежилых помещений), котором является многоквартирный дом в целом.
То есть, структуру правового состояния многоквартирного дома, состоящую из права исключительной собственности на каждую квартиру (нежилое помещение), и совместно-долевой собственности на ту общую материю, которая, не принадлежа в отдельности ни одной квартире (нежилому помещению), делает каждую квартиру материальным объектом. С точки зрения права, эта конструкция объективна, и только в случае правового и организационного ее оформления возможна полноценная реализация права собственности на квартиру.
Итак, кондоминиум в его украинском понимании подразумевает: помещения, предназначенные для исключительного изолированного друг от друга пользования не связанными между собой субъектами права, и общее имущество, находящееся в общем пользовании этих субъектов. Подобное пользование может быть реализовано через жилищный наем, аренду и собственность.
Кондоминиумы, помимо жилищных, бывают также производственными и арендными. Первая категория подразумевает разделение между несколькими самостоятельными производствами помещения единого комплекса зданий или же, когда производственные здания находятся на единой территории.
Читайте также: Плюсы и минусы ОСМД глазами чиновников
В международной практике широко известен арендный кондоминиум, когда здание находится в собственности одного лица, которое сдает помещения в нем в аренду не менее чем двум арендаторам на условии, что определенную фиксированную часть прав и обязанностей арендодателя принимает на себя организованный коллектив арендаторов. Арендным может быть и жилищный кондоминиум.
Особенности жилищных кондоминиумов
Неуправляемые дома
В отличии от обычного объекта недвижимого имущества многоквартирный дом имеет специфику, которую следует учитывать при формировании его как отдельного объекта. Его домовладельцы представляют собой большое число людей, каждый из которых по своему представляет как рациональнее управлять домом, какие назначить параметры его содержания, благоустройства и развития и т.д. Чем больше их число, тем труднее процесс выработки решений, даже в случае их искреннего стремления сотрудничать в этом вопросе друг с другом.
Можно с уверенностью сказать, что существует предел общего числа собственников многоквартирного дома, за чертой которого они никогда не соберут кворум на своих собраниях. То есть слишком крупные многоквартирные комплексы рискуют оказаться принципиально неуправляемыми изнутри (собственниками) объектами. Чем крупнее многоквартирный дом, тем проблематичнее организация управления им.
Разбить на части
Другой крайностью являются попытки сособственников сформировать отдельные объекты в пределах секции жилого дома. Квартира или нежилое помещение, - «вторичный объект», это также не обязательно собственно помещение. Если кондоминиум включает в себя несколько флигелей, например, в одном из которых расположено единственное помещение, то этот флигель, в случае если он является отдельно стоящим, может с позиций правового состояния целиком рассматриваться как полный аналог помещению, хотя с точки зрения бытовых понятий он просто дом. Однако в украинском законодательстве не предусмотрена возможность обособления такого объекта.
Вместе с тем, следует понимать, что помещением является то, что целенаправленно создано и служит изолированным объектом индивидуального самоцельного использования. То есть цель использования каждого помещения в доме индивидуальна и никак не связана с жизнеобеспечением других помещений в этом доме. Поэтому де юре чердаки, подвали и лифтовые отделения – не помещения, а обычные конструктивные части здания.
Реклама: Изделия из стекла – это произведение искусства, созданное руками человека. Также это возможность обеспечить дом или квартиру соответствующим количеством света, тем самым создавая уют и комфорт. Вашему вниманию представлены стеклянные лестницы, изделия из стекла. Более детально ознакомиться с разнообразием каталога продукции можно на сайте xpom.kz.
.gif)
