Рус Укр
ГоловнаПублікаціїАналітика Судові розгляди: кому в ОСББ жити добре?
Новини ЖКГ
17 Лютого 2017 p.
15 Лютого 2017 p.
08 Лютого 2017 p.
03 Лютого 2017 p.
31 Січня 2017 p.
25 Січня 2017 p.
20 Січня 2017 p.
16 Січня 2017 p.
12 Січня 2017 p.
10 Січня 2017 p.
Loading...
Опитування всі опитування
ЩО ПЕРЕШКОДЖАЄ ВАМ ВЧАСНО СПЛАЧУВАТИ РАХУНКИ ЗА ПОСЛУГИ ЖКГ?
Занадто високі тарифи
Регулярне підвищення квартирної плати
Низька якість послуг або їх повна відсутність
Не дотримання виконавцями термінів з вивезення сміття
Бездіяльність ЖЕКу
Нічого, я завжди вчасно сплачую
Я не вважаю за потрібне платити за комунальні послуги

Судові розгляди: кому в ОСББ жити добре?

Власники квартир поки що перемагають у справах щодо стягнення з них додаткових платежів, нарахованих ОСББ, але це залишки «колишньої розкоші». Ліквідація членства в ОСББ відкрила нову сторінку в комунальних суперечках.

Оновлений Закон «Про ОСББ» в Україні діє вже більше півроку. Однак дива не сталося. Конфлікти між власниками квартир та ОСББ як і раніше — поширене явище. Лише з початку року реєстр судових рішень поповнився сотнею рішень по цивільних справах, фігурантами в яких є ОСББ. У цих спорах у всій повноті проявилися «блиск і злидні» нововведень, зумовлені Законом 417-VIII.

Поминки по добровільності

Наочним нагадуванням про те, що ОСББ придбали, а мешканці багатоповерхівок втратили після реінкарнації Закону «Про ОСББ», є вердикт, винесений Дзержинським районним судом Харкова наприкінці січня по справі №638/19278/14-ц.
 
Суть конфлікту проста. ОСББ звернулося в суд з вимогою до власника квартири про погашення ним заборгованості за 3 роки — з 2011 по 2014 рік, - в сумі близько 1400 грн. 
 
Нюанс у тому, що ОСББ нарахувало позивачу не лише плату за утримання будинку та прибудинкової території, але і додаткові внески, рішення про сплату яких було прийнято на загальних зборах членів ОСББ. Свою вимогу об'єднання мотивувало тим, що власник квартири є учасником ОСББ. 
 
Проте в суді об'єднання не змогло підтвердити, що боржник таким є. Як відомо, Закон «Про ОСББ» у раніше діючій редакції, передбачав виключно добровільний вступ в об'єднання. Причому у вже діюче ОСББ вступити можна було лише за письмовою заявою.
 
Так от, ОСББ не змогло довести, що позивач коли-небудь писав таку заяву чи був присутній установчих зборах, на якому розглядалося питання про надання автоматичного членства в ОСББ. 
 
В результаті, справа повністю розвалилася. При цьому суд врахував, що раніше закон прямо визначав: рішення загальних зборів та норми статуту ОСББ обов'язкові тільки для його членів. А вимагати додаткові платежі з нечлена об'єднання ОСББ могло лише на договірних засадах — після укладення відповідного договору.
 
Виняток передбачено лише для класичних комунальних платежів — їх ОСББ було вправі стягувати з усіх. 
 
Іронія в тому, що тепер все це в минулому. А виграти аналогічну справу за боргами, нарахованими ОСББ після оновлення закону, неможливо в принципі. Оскільки зараз в ОСББ немає членів. Є лише менеджмент — члени правління. Тому будь-яке рішення ОСББ — обов'язкове для всіх власників нерухомості в будинку, а в якості компенсації за «авторитаризм» власники наділені правом участі в діяльності об'єднання — зборах, голосування і т. п. 
 
Певний резон у цьому, безумовно, є, але, фактично, мешканців будинків, що знаходяться під управлінням ОСББ, примусово загнали в «колгоспи» об'єднань співвласників — майже як у часи великої колективізації, тільки непомітно і без масового «розкуркулювання». 
 
Ситуація ускладнюється тим, що позови з вимогами про погашення боргів — найпоширеніша категорія розглядів за участю ОСББ. При цьому розгляд цих спорів принципово не відрізняються від розглядів за участі постачальників і виконавців комунальних послуг. Вердикти часто виносяться заочно, суди не завжди вникають у деталі конфлікту. Борги нерідко стягуються за прискореною процедурою — в рамках наказного судочинства. А розмір позовних вимог часом зовсім не жартівливий. Наприклад, по справі №520/15649/15-ц Київський районний суд Одеси ухвалив стягнути з боржника понад 26 тис. грн, по справі №462/7822/15-ц Залізничний суд Львова виніс вердикт майже на 42. тис. грн і. т. д. 
 
Одне безсумнівно. Спори про неплатежі ОСББ тепер будуть вигравати частіше, ніж раніше.

Інформація з боєм

Ще одна цікава категорія спорів за участі ОСББ — справи про вимагання інформації чи документів. Раніше Закон «Про ОСББ» наділяв правом доступу до інформації лише членів об'єднання: відповідно до статті 14 Закону вони могли знайомитися з протоколами загальних зборів, робити виписки з них. Крім того в Законі містилися норми про надання члену об'єднання на його вимогу для ознайомлення всіх фінансових звітів ОСББ.
 
Зараз дію статті 14 поширюється на усіх співвласників будинку. Розробники оновленої версії Закону «Про ОСББ» розцінили це як великий крок вперед. Але, як виявилося, на практиці майже нічого не змінилося — найчастіше отримати інформацію про діяльність ОСББ можна лише з боєм. 
 
А наполегливість в отриманні доступу до документів ОСББ мешканцям багатоповерхівки взагалі може влетіти в копієчку. Так, Суворовський районний суд Херсона на початку лютого за підсумками розгляду справи №668/12478/15-ц не тільки відмовив власнику квартири в задоволенні позову, але і стягнув з нього 2 тис. грн для оплати витрат ОСББ на правові послуги. 
 
Конфлікт почався з того, що власниця квартири попросила керівника ОСББ надати їй завірені копії різних документів — від списків поіменного голосування до товарних чеків. Після двох невдалих спроб звернення до ОСББ вона подала заяву в суд і в результаті розгляд програла. Що, втім, закономірно, оскільки позовні вимоги явно вийшли за рамки Закону «Про ОСББ». 
 
 
Більш показовою є справа №520/14245/15-ц, розглянута в січні Київським районним судом Одеси. Власник квартири звернувся в суд з позовом до голови ОСББ про спонукання його до надання документів для ознайомлення і копіювання — фактично всіх документів за останні 5 років. Правда, голова об'єднання пояснив, що ніколи не перешкоджав ознайомленню позивача з документами, але суд визнав цей аргумент бездоказовим.
 
У підсумку вимоги власника квартири були частково задоволені: суд наказав керівнику ОСББ надати позивачу для ознайомлення і копіювання протоколи та рішення загальних зборів, статут об'єднання і розрахунок нарахування власнику квартири плати за житлово-комунальні послуги. В наданні позивачу всієї фінансової документації та інших документів суд відмовив, але в основному через недбалість самого заявника, так як в ОСББ він з таким проханням не звертався, а відразу подав позов до суду.

Для кого закони пишуть?

Взагалі ж, як з'ясувалося, далеко не всі вимоги законодавства про ОСББ виконуються на практиці. Так, норми скандально відомого Закону №1198-VII, який фактично усунув об'єднання співвласників від надання послуг з централізованого теплопостачання та водопостачання, не виконують ні ОСББ, ні тепломережі. При цьому навіть у суді домогтися розірвання діючого договору з ОСББ про теплопостачання зовсім непросто.
 
У цьому відношенні показовою є справа №621/1613/15-ц, розглянута в січні Зміївським районним судом. У липні 2015 року житель селища Комсомольське, в якому розташована одна з найбільших українських ТЕС — Зміївська, звернувся до суду з позовом про визнання нечинним договору про постачання комунальних послуг, укладеного з ОСББ. Свої вимоги власник квартири окрім іншого обґрунтував тим, що із заявою про прийняття в ОСББ він не звертався, а послуги з централізованого постачання гарячої води за законом повинні надавати спеціалізовані компанії: у Комсомольському— Зміївська ТЕС. 
 
Розгляд позивач в кінцевому підсумку програв - суд за низкою причин визнав його вимоги неправомірними.
 
Цікаво інше. У суді ОСББ пояснило, що неодноразово зверталося до Зміївської ТЕС з проханням про укладення прямих договорів з власниками квартир — свої заяви на ТЕС направили майже 500 членів ОСББ. Однак на момент судового розгляду це питання так і не було вирішене, так як ТЕС висунула зустрічний умова: погашення боргу перед нею за спожиті комунальні послуги в розмірі 570 тис. грн.
 
Ось і виходить, що на папері Закон №1198-VII діє без малого два роки, а на ділі — не виконується. 

Балкони не в рахунок

Справедливості заради варто відзначити, що привід для оптимізму у власників квартир у багатоповерхівках теж є. При уважному відношенні до норм законодавства відстояти свої права в суді можна — і визнати незаконними прийняті рішення, і домогтися перерахунку нарахованих платежів, і навіть скасувати реєстрацію ОСББ. Особливо, коли йдеться про грубі порушення. 
 
Так, приводом для справи №711/3066/15-ц, розглянутого в січні Придніпровським районним судом Черкас, послужило збільшення ОСББ розміру квартплати, а ТЕС — плати за теплопостачання. Постачальники послуг аргументували це тим, що власники квартир здійснили реконструкцію житла, що призвело до збільшення опалювальної площі на 8 квадратних метрів. 
 
Суд ця аргументація не переконала, так як згідно Постанови Кабміну №630 опалювальна площа дорівнює загальній площі квартири, а вона за документами залишилася колишньою. 
 
 
Більше того, суд взяв до уваги, що за діючими нормативами при підрахунку опалювальної площі не враховується площа балконів, лоджій і терас. 
 
В результаті, суд не просто наказав ОСББ і ТЕС провести перерахунок комунальних платежів, а й визнав, що при загальній площі квартири 84,6 кв. м оплата повинна нараховуватися лише на 80 м. 
 
А ось по справі №234/18410/15-ц Краматорський міський суд в січні взагалі виніс вердикт про визнання недійсним установчих зборів ОСББ. Воно відбулося в серпні 2015 року. Як з'ясувалося в суді, ініціатори допустили низку порушень чинного закону: замість персонального повідомлення під розписку всіх співвласників, просто розклеїли оголошення в під'їздах. Крім цього в протоколі зборів неправильно була вказана площа квартир, а це важлива обставина, оскільки зараз учасники загальних зборів ОСББ голосують «метрами». З порушенням чинної процедури було проведено і письмове опитування мешканців будинку. Результат закономірний — новостворене об'єднання справу програло.
 
Схожий вердикт виніс і Артемівський міжрайонний суд по справі №219/5130/15-ц, тільки в цьому випадку установчі збори було визнано нелегітимним через 4,5 роки після їх проведення, а суд одним махом зазначив реєстрацію ОСББ. Причини все ті ж — власники квартир не були належним чином повідомлені, збори проведено без кворуму і т. п. «Родзинкою» цієї справи стало хіба що те, що на зборах був присутній, голосував і переконував присутніх в законності заходів представник міськради. 
 
Завершити ж судовий огляд хотілося б вердиктом у справі №285/2992/15, винесеному Апеляційним судом Житомирської області. ОСББ зажадало від власника квартири відшкодування плати за ремонт даху будинку, рішення про проведення якого було прийнято на зборах членів об'єднання в 2014 році. Відповідач суд програв. Від пред'явлення фінансових вимог його не врятували ні мізерна пенсія, ні онкозахворювання. Суд вирішив, що перед платежами на утримання будинку всі рівні. 
 
Зараз, коли вже немає поділу на членів і нечленів ОСББ, ця теза актуальна як ніколи. 
 
Володимир Артеменко, спеціально для ІА «Україна Комунальна»
 
Коментарі (0)
Loading...
16

загрузка...