Обновленный Закон «Об ОСББ» в Украине действует уже более полугода. Однако чуда не произошло. Конфликты между собственниками квартир и ОСМД по-прежнему — распространенное явление. Лишь с начала года реестр судебных решений пополнился сотней вердиктов по гражданским делам, фигурантами в которых являются ОСМД. В этих спорах во всей полноте проявились «блеск и нищета» нововведений, привнесенных в июле 2015 года Законом 417-VIII.
Поминки по добровольности
Наглядным напоминанием о том, что ОСМД приобрели, а жители многоэтажек потеряли после прошлогодней реинкарнации Закона «Об ОСМД», является вердикт, вынесенный Дзержинским районным судом Харькова в конце января по делу №638/19278/14-ц.
Суть конфликта проста. ОСМД обратилось в суд с требованием к владельцу квартиры о погашении им задолженности за 3 года — с 2011 по 2014 год, — в сумме около 1400 грн.
Нюанс в том, что ОСМД начислило истцу не только плату за содержание дома и придомовой территории, но и дополнительные взносы, решение об уплате которых было принято на общем собрании членов ОСББ. Свое требование объединение мотивировало тем, что владелец квартиры является участником ОСМД.
Однако в суде объединение не смогло подтвердить, что должник таковым является. Как известно, Закон «Об ОСМД» в ранее действовавшей редакции предусматривал исключительно добровольное вступление в объединение. Причем в уже действующее ОСМД вступить можно было только по письменному заявлению.
Так вот, ОСМД не смогло доказать, что истец когда-либо писал такое заявление или присутствовал учредительном собрании, на котором рассматривался вопрос о предоставлении автоматического членства в ОСМД.
В результате, дело полностью развалилось. При этом суд учел, что ранее закон прямо определял: решения общих собраний и нормы устава ОСМД обязательны только для его членов. А истребовать дополнительные платежи с нечлена объединения ОСМД могло лишь на договорных началах — после заключения соответствующего договора.
Исключение было предусмотрено лишь для классических коммунальных платежей — их ОСМД было вправе взимать со всех.
Ирония в том, что теперь все это в прошлом. А выиграть аналогичное дело по долгам, начисленным ОСМД после обновления закона, невозможно в принципе. Поскольку сейчас в ОСМД нет членов. Есть только менеджмент — члены правления. Поэтому любое решение ОСМД — обязательно для всех владельцев недвижимости в доме, а в качестве компенсации за «авторитаризм» владельцы наделены правом участия в деятельности объединения — собраниях, голосованиях и т. п.
Определенный резон в этом, безусловно, есть, но, фактически, жителей домов, находящихся под управлением ОСМД, принудительно загнали в «колхозы» объединений совладельцев — почти как во времена большой коллективизации, только незаметно и без массового «раскулачивания».
Ситуация усугубляется тем, что иски о требованиями о погашении долгов — самая распространенная категория разбирательств с участием ОСМД. При этом рассмотрение этих споров принципиально не отличаются от разбирательств с участием поставщиков и исполнителей коммунальных услуг. Вердикты часто выносятся заочно, суды не всегда вникают в детали конфликта. Долги нередко взыскиваются по ускоренной процедуре — в рамках приказного судопроизводства. А размер исковых требований порой совсем не шуточный. Например, по делу №520/15649/15-ц Киевский районный суд Одессы постановил взыскать с должника более 26 тыс. грн, по делу №462/7822/15-ц Железнодорожный суд Львова вынес вердикт почти на 42. тыс. грн и. т.д.
Одно несомненно. Споры о неплатежах ОСМД теперь будут выигрывать намного чаще, чем раньше.
Информация с боем
Еще одна любопытная категория споров с участием ОСМД — дела об истребовании информации или документов. Раньше Закон «Об ОСМД» наделял правом доступа к информации лишь членов объединения: согласно статье 14 Закона они могли знакомиться с протоколами общих собраний и делать выписки из них. Кроме того в Законе содержались нормы о предоставлении члену объединения по его требованию для ознакомления всех финансовых отчетов ОСМД.
Сейчас действие статьи 14 распространяется на всех совладельцев дома. Разработчики обновленной версии Закона «Об ОСМД» расценили это как большой шаг вперед. Но, как оказалось, на практике почти ничего не изменилось — зачастую получить информацию о деятельности ОСМД по-прежнему можно лишь с боем.
А настойчивость в получении доступа к документам ОСМД жителям многоэтажки вообще может влететь в копеечку. Так, Суворовский районный суд Херсона в начале февраля по итогам рассмотрения дела №668/12478/15-ц не только отказал владельцу квартиры в удовлетворении иска, но и взыскал с него 2 тыс. грн для оплаты затрат ОСМД на правовые услуги.
Конфликт начался с того, что владелица квартиры попросила руководителя ОСМД предоставить ей заверенные копии самых разных документов — от списков поименного голосования до товарных чеков. После двух неудачных попыток обращения в ОСМД она подала заявление в суд и в результате разбирательство проиграла. Что, впрочем, закономерно, так как исковые требования явно вышли за рамки Закона «Об ОСМД».
Более показательно дело №520/14245/15-ц, рассмотренное в январе Киевским районным судом Одессы. Владелец квартиры обратился в суд с иском к председателю ОСМД о понуждении его к предоставлению документов для ознакомления и копирования — фактически всех документов за последние 5 лет. Правда, глава объединения объяснил, что никогда не препятствовал ознакомлению истца с документами, но суд счел этот аргумент бездоказательным.
В итоге требования владельца квартиры были частично удовлетворены: суд предписал руководителю ОСМД предоставить истцу для ознакомления и копирования протоколы и решения общих собраний, устав объединения и расчет начисления владельцу квартиры платы за жилищно-коммунальные услуги. В предоставлении истцу всей финансовой документации и остальных документов суд отказал, но в основном из-за небрежности самого заявителя, так как в ОСМД он с такой просьбой не обращался, а сразу подал иск в суд.
Для кого законы пишут?
Вообще же, как выяснилось, далеко не все требования законодательства об ОСМД выполняются на практике. Так, нормы скандально известного Закона №1198-VII, который фактически отстранил объединения совладельцев от предоставления услуг по централизованному теплоснабжению и водоснабжению, не выполняют ни ОСМД, ни теплосети. При этом даже в суде добиться расторжения действующего договора с ОСМД о теплоснабжении совсем непросто.
В этом отношении показательно дело №621/1613/15-ц, рассмотренное в январе Змиевским районным судом. В июле 2015 года житель поселка Комсомольское, в котором расположена одна из крупнейших украинских ТЭС — Змиевская, обратился в суд с иском о признании недействующим договора о поставке коммунальных услуг, заключенного с ОСМД. Свои требования собственник квартиры помимо прочего обосновал тем, что с заявлением о принятии в ОСМД он не обращался, а услуги по централизованной поставке горячей воды по закону должны предоставлять специализированные компании: в Комсомольском— Змиевская ТЭС.
Разбирательство истец в конечном итоге проиграл — суд по ряду причин признал его требования неправомерными.
Интересно другое. В суде ОСМД пояснило, что неоднократно обращалось к Змиевской ТЭС с просьбой о заключении прямых договоров с владельцами квартир — свои заявления на ТЭС направили почти 500 членов ОСМД. Однако на момент судебного разбирательства этот вопрос так и не был решен, так как ТЭС выдвинула встречное условие: погашение долга перед ней за потребленные коммунальные услуги в размере 570 тыс. грн.
Вот и получается, что на бумаге Закон №1198-VII действует без малого два года, а на деле — не выполняется.
Балконы не в счет
Справедливости ради стоит отметить, что повод для оптимизма у владельцев квартир в многоэтажках тоже есть. При внимательном отношении к нормам законодательства отстоять свои права в суде можно — и признать незаконными принятые решения, и добиться перерасчета начисленных платежей, и даже отменить регистрацию ОСМД. Особенно, когда речь идет о грубых нарушениях.
Так, поводом для дела №711/3066/15-ц, рассмотренного в январе Приднепровским районным судом Черкасс, послужило увеличение ОСМД размера квартплаты, а ТЭС — платы за теплоснабжение. Поставщики услуг аргументировали это тем, что собственники квартир осуществили реконструкцию жилья, что привело к увеличению отапливаемой площади на 8 квадратных метров.
Суд эта аргументация не убедила, так как согласно Постановлению Кабмина №630 отапливаемая площадь равна общей площади квартиры, а она по документам осталась прежней.
Более того, суд принял во внимание, что по действующим нормативам при подсчете отапливаемой площади не учитывается площадь балконов, лоджий и террас.
В результате, суд не просто предписал ОСМД и ТЭС произвести перерасчет коммунальных платежей, а и признал, что при общей площади квартиры 84,6 кв. м оплата должна начисляться лишь на 80 м.
А вот по делу №234/18410/15-ц Краматорский городской суд в январе вообще вынес вердикт о признании недействительным учредительного собрания ОСМД. Оно состоялось в августе 2015 года. Как выяснилось в суде, инициаторы допустили целый ряд нарушений действующего закона: вместо персонального уведомления под расписку всех совладельцев, просто расклеили объявления в подъездах. Кроме этого в протоколе собрания неправильно была указана площадь квартир, а это немаловажное обстоятельство, так как сейчас участники общих собраний ОСМД голосуют «метрами». С нарушением действующей процедуры был проведен и письменный опрос жителей дома. Результат закономерен — вновь созданное объединение дело проиграло.
Похожий вердикт вынес и Артемовский межрайонный суд по делу №219/5130/15-ц, только в этом случае учредительное собрание было признано нелегитимным спустя 4,5 года после его проведения, а суд одним махом отметил и регистрацию ОСМД. Причины все те же — собственники квартир не были надлежащим образом уведомлены, собрание проведено без кворума и т. п. «Изюминкой» этого дела стало разве что то, что на собрании присутствовал, голосовал и убеждал собравшихся в законности мероприятия представитель горсовета.
Завершить же судебный обзор хотелось бы вердиктом по делу №285/2992/15, вынесенным Апелляционным судом Житомирской области. ОСМД потребовало от собственника квартиры возмещения платы за ремонт крыши дома, решение о проведении которого было принято на собрании членов объединения в 2014 году. Ответчик суд проиграл. От предъявления финансовых требований его не спасли ни мизерная пенсия, ни онкозаболевание. Суд решил, что перед платежами на содержание дома все равны.
Сейчас, когда уже нет разделения на членов и нечленов ОСМД, этот тезис актуален как никогда.
Владимир Артеменко, специально для ИА «Украина Коммунальная»
Как можно решить возникший вопрос? Все зависит от степени сложности. Вот, например, если имеет место апелляционная жалоба, то в данном случае Вам помогут квалифицированные специалисты. Более детально ознакомиться с предлагаемыми услугами можно на сайте прайд174.рф.
.gif)
