Україна поступово переходить на новий рівень управління багатоквартирними будинками. З кожним роком все більше громадян відмовляються від послуг житлово-експлуатаційних організацій та беруть управління спільним житлом у власні руки через створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Примітно, за інформацією Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, станом на 1 жовтня ц.р. в Україні вже налічується 14 328 ОСББ. Це біля 19% від загальної кількості багатоповерхових будинків країни (74,9 тис. будинків).
При цьому у відомстві підкреслюють, що за січень-вересень 2015 року в регіонах було утворено 556 ОСББ, що приблизно дорівнює минулорічному показнику.
Нагадаємо, протягом 2014 року в Україні було створено 562 таких об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. Це значно менше (лише 3,9%), ніж передбачалося загальнодержавною програмою реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки, але також результат.
Найбільш активно впродовж останніх 9 місяців об’єднувалися співвласники багатоквартирних будинків Вінниччини та Дніпропетровщини. Найменш активно – Полтавщини та Чернігівщини. Зовсім не було створено ОСББ, цілком із зрозумілих причин, у Донецькій та Луганській областях.
У подальшому, переконані посадовці, ситуація зміниться у позитивну сторону, а саме - створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків набуватиме ще більшої популярності. Зокрема, на їхню думку, це станеться через нещодавні зміни у законодавстві – з 1 липня в Україні набув чинності Закон №417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
«Надзвичайно важливий законопроект, руйнує монополію ЖЕКів, збалансований з експертним середовищем законопроект» - так відкликався про цей документ у день його прийняття з трибуни Верховної Ради її Голова Володимир Гройсман.
Нагадаємо, Закон №417-VIII визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління. Детальніше з текстом документу можна ознайомитися
тут.
А поки Україна лише йде до свідомого управління багатоквартирним будинком його власниками, такі об’єднання активно керують житловим фондом не в одній країні. Правда, у світі їх називають по-іншому – кондомініуми. Під цим поняттям у світі мають на увазі форму власності на житловий комплекс, при якій кожна окремо взята квартира належить за законом своєму власникові, а та територія, яка не є житловою, наприклад, сходові клітини, прибудинкова територія, хол, технічні поверхи і т. д., є спільною власністю всіх мешканців. Воно поширюється не лише на один будинок - до кондомініуму можуть входити цілі комплекси будинків.
Також у такій формі власності повністю відсутнє поняття оренди і виключена можливість обмеженого за часом володіння власністю. Вся нерухомість, на якій розташована будівля або комплекс будівель кондомініуму, належить власникам квартир. Всі питання з утримання загальної площі, наприклад, прибудинкової території, власники вирішують на зборах, які скликаються періодично у визначений час. Також на цих зборах може підніматися і вирішуватися питання про управління кондомініумом.
Примітно, вперше кондомініуми з’явилися в 40-х роках минулого століття у США. Формувалися вони у будинках, які раніше здавалися в оренду. Колишні власники будинків розпродавали свої будівлі повністю, поквартирно, орендарям та іншим особам, бажаючим отримати власне житло. В результаті будинок переходив у змішану власність безлічі нових власників квартир, які одночасно отримували право власності на частку в місцях загального користування. Для управління спільним майном у кодомініумі створювалася асоціація власників житла.
Вже з початку 80-х «конверсія» існуючого орендного житла в кондомініуми стала зменшуватися, і на перший план вийшли приватні компанії - забудовники. Будівництво кондомініумів перетворилося на надзвичайно вигідний бізнес: житло в таких будинках володіє абсолютною ліквідністю і приносить величезні прибутки забудовникам. Ось уже майже 20 років кондомініуми в США формуються в основному в будинках-новобудовах.
Створення в новому будинку організації самоврядування мешканців - асоціації власників житла, завжди використовується забудовниками та агентами з продажу житла як додаткова вигода, що надається покупцям квартир. Реклама житла в кондомініумах, будується саме на перевагах, які одержують члени асоціації власників житла: право голосу у всіх внутрішніх питаннях, можливість безпосередньої участі у справах асоціації, самостійний вибір керуючих і експлуатуючих організацій, право впливати на якість і вартість послуг, що надаються ними.
Всі положення, які стосуються прав і обов'язків домовласника в кондомініумі, викладаються у попередньому договорі купівлі-продажу, і кожен покупець квартири відразу усвідомлює себе членом асоціації.
Потрібно відзначити, що американці - дуже мобільна нація. Вони в значно меншій мірі прив'язуються до свого житла, легко змінюючи місце проживання за необхідності. Тому в США високо розвинений ринок комерційної оренди житла - квартир і будинків. Незважаючи на це більшість американців прагнуть придбати своє власне житло. Ідеальним вважається проживання у власному окремому будинку або власній квартирі, за умови, що вона відповідає високим вимогам якості. Це дозволило кондомініуму за час свого існування в Штатах завоювати величезну популярність серед населення.
Часто квартира в кондомініумі вибирається для проживання молодими сім'ями, оскільки працюючі подружжя зазвичай прагнуть мати квартиру і не мають можливості самостійно піклуватися про свій будинок. Існують також кондомініуми, де в основному проживають пенсіонери. Однак особливих закономірностей, які верстви населення хочуть квартири в кондомініумах, немає: все залежить від якості житла, його розташування та вартості. Тим не менш, на відміну від інших типів житла, саме кондомініум американці вважають уособленням якості, комфорту, можливості економії й надійності.
Наразі у Штатах житло, котрим опікується держава, становить лише близько 5% від усього житлового фонду країни і надається лише малозабезпеченим сім'ям.
Тож, за багато років існування кондомініуми в США показали свою високу ефективність як дієва форма управління колективною власністю багатоквартирних будинків. Маємо надію, Україна зможе у цьому також невдовзі переконатися.
До речі, про те, які кроки необхідно зробити співвласникам багатоквартирного будинку, котрі наважилися на створення ОСББ, та з якими нюансами їм доведеться зустрітися, ви можете прочитати
тут.
Вадим Менаєв
.gif)
