Житлова кооперація або оренда житла?
Основна маса житла в США і західно-європейських країнах знаходиться у приватній власності. Це односімейні будинки, яких дуже багато і в густонаселених містах; багатоквартирні міські будинки, власниками яких є, як правило, корпорації і приватні компанії, які здають житло в найм; кондомініуми і кооперативи. Державне житло у Сполучених Штатах становить лише близько 5% від усього житлового фонду країни і надається тільки малозабезпеченим сім'ям.
У 60-х роках кондомініуми в Америці формувалися в будинках, які раніше здавалися в оренду. Колишні власники будинків розпродавали свої будівлі повністю, поквартирно, орендарям та іншим особам, бажаючим отримати власне житло. В результаті будинок переходив у змішану власність безлічі нових власників квартир, які одночасно отримували право власності на частку в місцях загального користування. Для управління спільним майном у кодомініумі створювалася асоціація власників житла.
Вже з початку 80-х «конверсія» існуючого орендного житла в кондомініуми стала зменшуватися, і на перший план вийшли приватні компанії - забудовники. Будівництво кондомініумів перетворилося на надзвичайно вигідний бізнес: житло в таких будинках володіє абсолютною ліквідністю і приносить величезні прибутки забудовникам. Ось уже майже двадцять років кондомініуми в США формуються в основному в будинках-новобудовах.
Створення в новому будинку організації самоврядування мешканців - асоціації власників житла, завжди використовується забудовниками та агентами з продажу житла як додаткова вигода, що надається покупцям квартир. Реклама житла в кондомініумах, будується саме на перевагах, які одержують члени асоціації власників житла: право голосу у всіх внутрішніх питаннях, можливість безпосередньої участі у справах асоціації, самостійний вибір керуючих і експлуатуючих організацій, право впливати на якість і вартість послуг, що надаються ними.
Всі положення, які стосуються прав і обов'язків домовласника в кондомініумі, викладаються у попередньому договорі купівлі-продажу, і кожен покупець квартири відразу усвідомлює себе членом асоціації.
Читайте також: «Дорогою ціною»: скільки коштує утримання житла у світі
Потрібно відзначити, що американці - дуже мобільна нація. Вони в значно меншій мірі прив'язуються до свого житла, легко змінюючи місце проживання за необхідності. Тому в США високо розвинений ринок комерційної оренди житла - квартир і будинків. Незважаючи на це більшість американців прагнуть придбати своє власне житло. Ідеальним вважається проживання у власному окремому будинку або власній квартирі, за умови, що вона відповідає високим вимогам якості. Це дозволило кондомініуму за час свого існування в Сполучених Штатах завоювати величезну популярність серед населення.
Часто квартира в кондомініумі вибирається для проживання молодими сім'ями, оскільки працюючі подружжя зазвичай прагнуть мати квартиру і не мають можливості самостійно піклуватися про свій будинок. Існують також кондомініуми, де в основному проживають пенсіонери. Однак особливих закономірностей, які верстви населення хочуть квартири в кондомініумах, немає: все залежить від якості житла, його розташування та вартості. Тим не менш, на відміну від інших типів житла, саме кондомініум американці вважаю уособленням якості, комфорту, можливості економії й надійності.
В західно-європейських країнах процентна частка житлового фонду, що належить державі і муніципалітетам, набагато вище, ніж у США. Так, у Німеччині вона становить майже 35%, у Франції - близько 40%. Велике місце в житловому секторі країн Західної Європи також займають кооперативи, які в основному представляють собою великі організації, які володіють численними житловими будинками. Кооперативи особливо широко поширені у скандинавських країнах і в Німеччині. Однак в останнє десятиліття Німеччиною прокотилася хвиля «кондомінізації» кооперативів. Право власності на квартиру дає людині більше переваг, ніж просто володіння паєм. Зареєструвавши будинок в якості кондомініуму, мешканці стають власниками свого житла, отримують частку в спільному майні, і їхні квартири набувають більш високої вартості.
У ряді країн, особливо в США, отримав поширення вид бізнесу, заснований на підвищенні вартості приміщень в кондомініумі. Зацікавлена в отриманні прибутку особа, придбавши квартиру в будинку, призначеному для перетворення в кондомініум або в новому будинку, вже через деякий час може продати її за більш високою ціною. Це стає можливим після створення асоціації власників житла і становлення системи управління будинком, оскільки якість обслуговування і комфортність проживання в кондомініумі помітно зростають, а це відчутно впливає на вартість нерухомості.
Від державної власності - до житловим об'єднанням
У Східній Європі, таких, як Польща, Чехія, Словенія, Угорщина, житловий фонд раніше належав державі, як і в нашій країні, і його подальша приватизація проходила шляхом, схожим з українським. Законодавство, яке регулює питання управління об'єктами змішаної власності в країнах Східної Європи формувалося практично одночасно з аналогічним законодавством в Україні.
Сьогодні в східно-європейських країнах для кондомініумів характерні проблеми, схожі з труднощами, які відчувають українські об'єднання власників житла: проблеми передачі прав власності від муніципалітетів громадянам, порівняно невисокі доходи населення і низька його активність, залежність від вузького і нерозвиненого ринку послуг з управління та утримання житла.
Читайте також: Управління житлом - один за всіх та всі за одного
Дія Закону СРСР про приватизацію, який вийшов в 1989 році, поширювалося на житловий фонд у всіх республіках колишнього Радянського Союзу, нині незалежних державах. Тому практично у всіх державах нашого ближнього зарубіжжя наразі існує проблема управління багатоквартирними будинками, які перебувають у власності кількох домовласників.
Пошуки вирішення цієї проблеми актуальні для Білорусі, України, Вірменії, Казахстану і ряду інших республік. Однак не у всіх із названих держав рішення знайдено на законодавчому рівні.
Інвестиції в нерухомість
Вище вже говорилося про те, що на Заході громадяни розглядають покупку квартири або будинку не тільки як вирішення своєї житлової проблеми, але і як інвестицію. Ця інвестиція має на меті захистити вкладений капітал від інфляції та інших фінансових ризиків, і по можливості принести прибуток при майбутньої продажу.
У практиці управління нерухомістю ринкова вартість комерційного об'єкта нерухомості, тобто його потенційна продажна вартість в поточний момент або будь-який момент в майбутньому, визначається доходом, який приносить об'єкт. Щодо житлового фонду, призначеного для здачі в оренду, це положення також справедливе. У той же час вартість житла, призначеного для проживання самих власників, визначається іншими чинниками.
Зазвичай вартість квартири визначається її метражем. У той же час ціна одного квадратного метра визначається попитом на житло різного якості. Попит, в свою чергу, залежить від місця розташування і якості, а також фізичного стану будинку. Практика показує, що стан самої квартири не завжди впливає на її ціну, так як часто нові власники ремонтують житло на свій смак.
Таким чином, можна сказати, що зміна вартості квартири за період від придбання до продажу в найбільшій мірі залежить від зміни якості обслуговування та комфортності проживання в будинку. Щоб захистити вкладення, зроблені покупцями приміщень в будинку, необхідно, щоб вартість цих приміщень зростала з часом. Звичайно, потрібно визнати, що збереження і приріст капіталу в повній мірі можливий при відносній економічній стабільності, стабільно невисокому рівні інфляції. Крім того, інвестування у нерухомість стає по-справжньому привабливим для громадян лише за наявності розвинутої кредитної системи.
.gif)
