В Україні у процесі становлення ринку послуг з управління житлом досить активно обговорюється питання про пред'явлення до професійним керуючим (керуючим компаніям) спеціальних вимог, які б дозволили захистити власників житла від некомпетентності чи недобросовісності керуючих. Це пов'язано, насамперед, зі сформованим серед чиновників та працівників ЖКГ ставленням до громадян - власників квартир як до неписьменних, безправних і не усвідомлюють власної відповідальності перед споживачами. Крім того, до цього підштовхує і відсутність навичок нових керівників працювати з власниками як з клієнтами.
Основними принципами управління багатоквартирними будинками в світовій практиці є пооб'єктність та орієнтованість на клієнта.
Принцип пооб'єктності виражається в тому, що управління здійснюється щодо кожного окремого багатоквартирного будинку як самостійного об'єкта управління з урахуванням його технічного стану, ступеня його благоустрою, стану земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, з елементами благоустрою та озеленення на підставі цілей, визначених власниками приміщень даного будинку.
Орієнтована на клієнта діяльність керуючої організації характеризується тим, що вона спрямована на задоволення запитів власників житла як клієнтів. Керуюча організація діє в рамках повноважень, установлених договором управління, звітуючи перед власниками у встановленому законом та договором порядку.
Спосіб і загальний план досягнення цілей, запропоновані керуючою організацією власникам і погоджені з ними, лягають в основу договору управління. Методи вирішення конкретних завдань в рамках договору керуюча організація вибирає самостійно.
Читайте також: Як змінювалась якість послуг ЖКГ у світі?
У деяких державах Східної Європи і Прибалтики (Словаччина, Естонія, Латвія) власники приміщень у багатоквартирному будинку мають право не створювати товариство - юридичну особа, а укласти на однакових для всіх власників будинку умовах загальний договір з управляючим (керуючою компанією). У такому випадку органом, відповідальним за прийняття рішень, є загальні збори власників, а керівник готує свої пропозиції для розгляду та затвердження загальними зборами. У той же час практика роботи керуючих в цих країнах показує, що для них краще мати в якості партнера юридичну особу - товариство власників і взаємодіяти з його правлінням, а не укладати договір зі всіма власниками. Часто керуючі самі пропонують власникам приміщень у багатоквартирних будинках створити товариство, а іноді навіть висувають це як умови укладення договору, роз'яснюють переваги самоорганізації, сприяють в організації та реєстрації товариства.
В Україні власники можуть залучати керуючу організацію на підставі договору з об'єднанням власників. Керуюча організація відповідає перед власниками приміщень за надання всього комплексу послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку і комунальних послуг, що відображається у договорі управління.
Досвід різних країн показує, що вартість послуг керуючої організації може становити 6-8% в структурі витрат на утримання будинку, в той час як частка управлінських витрат у товаристві, в якому управління здійснюється правлінням, може становити 18-20%.
Німеччина
Мешканці такого будинку щомісяця вносять певні суми в касу, причому розмір внесків затверджується загальними зборами. Частина грошей йде на поточне обслуговування, ремонт та вивезення сміття, частина відкладається на капітальний ремонт. Порядок прибирання під'їздів та прибудинкової території також вирішується на загальних зборах: якщо мешканці готові оплатити послуги спеціального людини - «хаусмайстера», то саме він буде відповідати за чистоту. Якщо мешканці не готові нести додаткові витрати, прибираються самі у відповідності з графіком. На постачання води, електрики і газу кожний власник квартири укладає власний договір з постачальником. Опалення часто організовано власними силами за допомогою бойлерної.
Читайте також: Українське ЖКГ «у полоні» МВФ
Окремо варто сказати про вивезення сміття. У Німеччині прийнято сортувати сміття, перш ніж його викидати. Зазвичай існує 3 види контейнерів: для харчових та органічних відходів, для паперу і для неорганічних і хімічних відходів. Контейнери є власністю сміттєприбиральної компанії та влаштовані таким чином, що зверх того обсягу, на який вони розраховані, сміття в них помістити не вийде. Відповідно компанія вивозить лише оплачений обсяг.
Англія
В Англії на реформу ЖКГ пішло понад 15 років, але результат себе виправдав. В Англії і водоканал і електромережі знаходяться в руках приватних компаній. Після приватизації ціни впали, але потім стали рости, тепер рахунки за газ і електрику збільшуються щорічно на 6-10 відсотків. Житель Лондона може вільно змінювати постачальників електроенергії, єдине обмеження - робити це не частіше разу на тиждень. Постачальників навіть може бути кілька: у одного вигідно купувати електрику вдень, в іншого - вночі. Якість комунальних послуг у Великобританії - не ефемерне поняття, воно визначається безліччю вимірюваних параметрів. Зокрема, зафіксовано час дозвону до диспетчерської служби - 30 секунд - і час виконання заявки щодо усунення неполадок.
США
США демонструють розвинений ринок житлових послуг з вузькоспеціалізованою діяльністю організацій у сфері утримання та ремонту житла. Наприклад, у США інженерні мережі всередині будинку обслуговує одна фірма, прилади обліку на системах теплопостачання - друга, насоси, встановлені на системах теплопостачання, - третя, бойлер (теплообмінник) - четверта і т. д. Для цього власникам житла необхідний такий керівник, який знає ринок підрядних робіт та переваги застосування різних технологій, орієнтується в цінах, володіє різними інструментами фінансування і виступає як консультант з цих питань.
У різних штатах США ситуація з «комуналкою» різна. Наприклад, у Флориді, яка майже не газифікована, головне - електроенергія. Тому її всі економлять. Оплата відбувається автоматично: гроші раз на місяць знімаються з банківського рахунку. Всі борги накопичуються на банківських кредитках. І якщо гроші не внесені до 15-го числа - це загрожує виселенням з квартири. А взагалі, квартплата в нашому розумінні в США відсутня. Є податок на житло, що сплачується раз на рік і становить 13% від вартості будинку або квартири.
.gif)
