Жилищная кооперация или аренда жилья?
Основная масса жилья в США и западно-европейских странах находится в частной собственности. Это односемейные дома, которых очень много и в густонаселенных городах; многоквартирные городские дома, владельцами которых являются, как правило, корпорации и частные компании, сдающие жилье внаем; кондоминиумы и кооперативы. Государственное жилье в Соединенных Штатах составляет лишь около 5% от всего жилищного фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям.
В 60-х годах кондоминиумы в Америке формировались в домах, которые прежде сдавались в аренду. Бывшие владельцы домов распродавали свои здания полностью, поквартирно, арендаторам и другим лицам, желающим получить собственное жилье. В результате дом переходил в смешанную собственность множества новых владельцев квартир, которые одновременно получали право собственности на долю в местах общего пользования. Для управления общим имуществом в кодоминиуме создается ассоциация собственников жилья.
Уже с начала 80-х «конверсия» существующего арендного жилья в кондоминиумы стала уменьшаться, и на первый план вышли частные компании - застройщики. Строительство кондоминиумов превратилось в чрезвычайно выгодный бизнес: жилье в таких домах обладает стопроцентной ликвидностью и приносит огромные прибыли застройщикам. Вот уже почти двадцать лет кондоминиумы в США формируются в основном в домах-новостройках.
Создание в новом доме организации самоуправления жильцов - ассоциации собственников жилья, всегда используется застройщиками и агентами по продаже жилья как дополнительная выгода, предоставляемая покупателям квартир. Реклама жилья в кондоминиумах, строится именно на преимуществах, которые получают члены ассоциации собственников жилья: право голоса во всех внутренних вопросах, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влиять на качество и стоимость услуг предоставляемых ими услуг.
Все положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельца в кондоминиуме, излагаются в предварительном договоре купли-продажи, и каждый покупатель квартиры сразу осознает себя членом ассоциации.
Читайте также: «Дорогой ценой»: сколько стоит содержание жилья в мире
Нужно отметить, что америкацы - очень мобильная нация. Они в гораздо меньшей степени привязываются к своему жилью, легко меняя место жительства при необходимости. Поэтому в США высоко развит рынок коммерческой аренды жилья - квартир и домов. Несмотря на это большинство американцев стремятся приобрести свое собственное жилище. Идеальным считается проживание в собственном отдельном доме или собственной квартире, при условии, что она отвечает высоким требованиям качества. Это позволило кондоминиумам за время своего существования в Соединенных Штатах завоевать огромную популярность среди населения.
Часто квартира в кондоминиуме выбирается для проживания молодыми семьями, поскольку работающие супруги обычно предпочитают городское жилье и не располагают возможностями самостоятельно заботиться о своем доме. Существуют также кондоминиумы, где в основном проживают пенсионеры. Однако особенных закономерностей в том, какие слои населения предпочитают квартиры в кондоминиумах, нет: все зависит от качества жилья, его местоположения и стоимости. Тем не менее, в отличие от других типов жилья, именно кондоминиум американцы считаю олицетворением качества, комфорта, возможности экономии и надежности.
В западно-европейских странах процентная доля жилищного фонда, принадлежащего государству и муниципалитетам, гораздо выше, чем в США. Так, в Германии она составляет почти 35%, во Франции - около 40%. Большое место в жилищном секторе стран Западной Европы также занимают кооперативы, которые в основном представляют собой крупные организации, владеющие многочисленными жилыми домами. Кооперативы особенно широко распространены в скандинавских странах и в Германии. Однако в последнее десятилетие по Германии прокатилась волна "кондоминизации" кооперативов. Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, нежели просто владение паем. Загистрировав дом в качестве кондоминиума, жильцы становятся собственниками своего жилья, получают долю в общем имуществе, и их квартиры приобретают новую, более высокую стоимость.
В ряде стран, особенно в США, получил распространение вид бизнеса, основанный на повышении стоимости помещений в кондоминиуме. Заинтересованное в получении прибыли лицо, приобретя квартиру в доме, предназначенном для преобразования в кондоминиум или в новом доме, уже через некоторое время может продать ее по более высокой цене. Это становится возможным после создания ассоциации собственников жилья и становления системы управления домом, поскольку качество обслуживания и комфортность проживания в кондоминиуме заметно возрастают, а это ощутимо влияет на стоимость недвижимости.
От государственной собственности – к жилищным объединениям
В Восточной Европе, таких, как Польша, Чехия, Словения, Венгрия, жилищный фонд ранее принадлежал государству, как и в нашей стране, и дальнейшая его приватизация проходила по пути, сходному с украинским. Законодательство, регулирующее вопросы управления объектами смешанной собственности в странах Восточной Европы формировалось практически одновременно с аналогичным законодательством в Украине.
Сегодня в восточно-европейских странах для кондоминиумов характерны проблемы, сходные с трудностями, которые испытывают украинские объединения собственников жилья: проблемы передачи прав собственности от муниципалитетов гражданам, сравнительно невысокие доходы населения и низкая его активность, зависимость от узкого и неразвитого рынка услуг по управлению и содержанию жилья.
Читайте также: Управление жильем: один за всех и все за одного
Действие Закона СССР о приватизации, вышедшего в 1989 году, распространялось на жилищный фонд во всех республиках бывшего Советского Союза, ныне независимых государствах. Поэтому практически во всех государствах нашего ближнего зарубежья в настоящее время существует проблема управления многоквартирными домами, находящимися в собственности нескольких домовладельцев.
Поиски решения этой проблемы актуальны для Беларуси, Украины, Армении, Казахстана и ряда других республик. Однако не во всех из названных государств решение найдено на законодательном уровне.
Инвестиции в недвижимость
Выше уже говорилось о том, что на Западе граждане рассматривают покупку квартиры или дома не только как решение своей жилищной проблемы, но и как инвестицию. Эта инвестиция имеет целью защитить вложенный капитал от инфляции и других финансовых рисков, и по возможности принести прибыль при будущей продаже.
В практике управления недвижимостью рыночная стоимость коммерческого объекта недвижимости, то есть его потенциальная продажная стоимость в текущий момент или любой момент в будущем, определяется доходом, который приносит объект. В отношении жилищного фонда, предназначенного для сдачи в аренду, это положение также справедливо. В то же время стоимость жилья, предназначенного для проживания самих собственников, определяется другими факторами.
Обычно стоимость квартиры определяется ее метражом. В то же время цена одного квадратного метра определяется спросом на жилье различного качества. Спрос, в свою очередь, зависит от местоположения и качества, а также физического состояния дома. Практика показывает, что состояние самой квартиры не всегда влияет на ее цену, так как зачастую новые владельцы ремонтируют и переделывают прибретенное жилье по своему вкусу.
Таким образом, можно сказать, что изменение стоимости квартиры за период от покупки до продажи в наибольшей степени зависит от изменения качества обслуживания и комфортности проживания в доме. Чтобы защитить вложения, сделанные покупателями помещений в доме, необходимо, чтобы стоимость этих помещений возрастала со временем. Конечно, нужно признать, что сохранение и приращение капитала в полной мере возможно при относительной экономической стабильности, стабильно невысоком уровне инфляции. Кроме того, инвестирование в недвижимость становится по-настоящему привлекательным для граждан только при наличии развитой кредитной системы.
.gif)
