Для создания ОСМД совладельцы дома должны придерживаться такой последовательности действий:
1. Создать инициативную группу из не менее трех собственников помещений. Такая группа не избирается и от утверждения является самоназначенной.
2. Инициативная группа должна овладеть теоретической базой - изучить в первую очередь:
Законы Украины:
«Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.01 г. № 2866-III;
«О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.04 г. № 1869 - №;
«О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.92 г. N8 2482-ХII.
Постановления Кабинета Министров Украины:
«Об утверждении Правил пользования помещениями жилых домов» от 24.01.2006 г. № 45;
«Об утверждении Порядка формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и типового договора о предоставлении услуг по содержанию домов и спора и придомовых территорий» от 12.07.05 г. № 560;
«Об утверждении Правил предоставления услуг по централизованному отоплению снабжению холодной и горячей воды и водоотводу и типового договора о предоставлении услуг по централизованному отоплению, снабжению холодной и горячей воды и водоотведения» от 21.07.05 г. № 630;
«О реализации Закона Украины« Об объединении совладельцев многоквартирного дома »от 11.10.02 г. № 1521 с изменениями согласно постановлению КМУ от 22.09.04 г. № 1242.
Приказы Госжилкоммунхоза Украины:
«Положение о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан» от 15.09.92 г. № 56;
«Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий» от 25.08.05 г. № 76;
«Об утверждении Типового устава объединения совладельцев многоквартирного дома и Типового договора отношений собственников жилых и нежилых помещений и управителя» от 27.08.03 г. № 141;
«Об утверждении Примерного перечня услуг по содержанию домов и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений» от 10.09.04 г. № 150.
3. Инициативная группа должна выяснить техническое состояние дома и посчитать его экономические показатели реальное техническое состояние дома, его инженерного оборудования, тепло-и водопроводных сетей, состояние вспомогательных помещений (подвалы, чердаки и т.д.); реальное экономическое состояние дома. Для этого нужно сравнить объем платежей, которые платят жители за эксплуатационное обслуживание дома (равный сумме общей площади квартир, умноженной на тариф, определенный органом местного самоуправления) с реальной себестоимостью обслуживания дома ЖЭКом.
Кроме того, следует сравнить платежи, которые платят жители за коммунальное обслуживание по тарифам или по показателям домовых счетчиков с затратами ЖЭКа по показателям теплогенерирующей кампании - так называемыми табулограммами. Если сальдо будет свидетельствовать, что общий объем платежей жителей не менее расходы ЖЭКа, то это дает инициативной группе основания убедительно агитировать за создание ОСМД. Если - нет, то надо найти меры экономии средств, которых ОСМД значительно больше, чем в ЖЭКе.
Также надо учесть наличие хронических должников за жилищно-коммунальные услуги. Этот экономический анализ, осознание главных статей расходов будущего ОСМД, позволит инициативной группе составить проект сметы, который, как правило, требуют жители на учредительном собрании.
4. Инициативная группа разрабатывает устав ОСМД на основе Типового устава. При этом следует обратить внимание на часть 1 пункта 3.2.1 Типового устава, где необходимо отметить вспомогательные помещения как объекты неделимого имущества. В большинстве случаев эти помещения можно конкретно не перечислять, удовлетворившись общими определениями, как указано в Типовом уставе, в других - исполнительный орган местного совета требует их точно отметить с указанием площади и даже по данным БТИ.
Если руководство ОСМД намерен решить вопрос в налоговой инспекции о вхождении в Реестр неприбыльных организаций, то пункт 14.3 следует изложить не так, как указано в Типовом уставе и в дополнении к Закону Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 03.11.05 г. ., а так, как указано в п.7.11.11 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий»: «В случае ликвидации неприбыльной организации ее активы должны быть переданы другой неприбыльной организации соответствующего вида или зачислены в доход бюджета». Правда, можно требовать включения ОСМД в реестр неприбыльных организаций в судебном порядке, обосновывая свои требования нормой п. 4.4.1 Закона Украины от 21.12.2000 г. № 2181 «О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами» о то, что в раз неоднозначной трактовки прав и обязанностей налогоплательщиков решение принимается в пользу плательщика.
5. Инициативная группа составляет список владельцев (совладельцев) квартир и нежилых помещений согласно их правоустанавливающих документов на эти помещения. Если несмотря на все усилия не удастся выяснить владельцев некоторых квартир (по причинам их долгого отсутствия, невозможности связаться т.д.), то, как исключение, можно воспользоваться данными паспортистки ЖЭКа.
6. Инициативная группа, на основании полученных знаний и наработанных документов, проводит разъяснительную работу среди собственников помещений, предоставляет возможность ознакомиться с проектом устава, при необходимости проводит предварительные информационные собрания.
7. Инициативная группа назначает дату, место проведения учредительного собрания и сообщает об этом владельцев помещений не менее чем за 14 дней. Также надо пригласить полномочного представителя органа местного самоуправления. Сообщить следует под роспись или направить заказное письмо.
8. Для проведения собрания не помешает заранее подготовить "Порядок ведения собрания", то есть все то, что должен говорить председатель собрания на основе протокола. Кроме того: устав, предложения об избрании правления и ревизионной комиссии, кандидатуру уполномоченного для предоставления учредительных документов на государственную регистрацию, названия ОСМД.
9. Инициативная группа проводит регистрацию участников собрания. Важно подчеркнуть, что в соответствии со статьей 6 вышеуказанного Закона, кворум рассчитывается не по количеству представителей от квартир, а по количеству их совладельцев. Необходим показатель - 50% + один голос. Если кворума нет, то назначаются новые сборы, но не ранее чем через 14 суток.
Руководитель инициативной группы открывает собрание, предлагает кандидатуры председателя и секретаря. По каждый вопрос повестки дня голосуется отдельно, и также рекомендуется засвидетельствовать это личной подписью на так называемом "письме голосования" или на протоколе. Для принятия решения необходимо 2/3 голосов. Каждый участник собрания имеет один голос независимо от принадлежащей ему площади.
10. Новоизбранное Правления готовит пакет документов (согласно постановлению КМУ № 1521 и Закона Украины "О госрегистрации юридических лиц") для государственной регистрации, куда входит: протокол учредительного собрания; устав с подписями членов ОСМД; регистрационную форму Ф-И, утвержденную Приказом Госкомпредпринимательства № 67 от 09.06.04р.; cписок членов по образцу, установленному Постановлением КМУ № 1521.
В связи с тем, что в Законе Украины «О госрегистрации юридических лиц» используется понятие «основатель», которое далеко не полностью соответствует понятию «член ОСМД», то при регистрации объединений возникают определенные вопросы.
В частности, правление ОСМД иногда сталкивается со следующими проблемами:
- согласно Постановлению КМУ № 1521, протокол предоставляется в виде 2-х оригиналов и пяти копий, а согласно Закону «О государственной регистрации юридических лиц» протокол предоставляется в двух экземплярах. Этот вопрос выясняется в отделе госрегистрации данного исполнительного органа местного совета;
- в некоторых отделах госрегистрации в форме Ф-1 в качестве «основателей» нужно указывать всех членов ОСМД, а в других - только фамилию председателя и указывать количество членов;
- протокол и устав должен быть заверены нотариально. Часто нотариус требует присутствовать на собрании чтобы засвидетельствовать подписи членов ОСМД на уставе, иногда он говорит только подписи председателя собрания. Практика требований по этому вопросу еще общепринятой.
К нотариальному заверению учредительных документов (чтобы не тратить лишние средства) следует зарезервировать наименование ОСМД в отделе регистрации органа местного самоуправления. Учредительные документы представитель ОСМД подает лично, орган регистрации не вправе требовать каких-либо дополнительных материалов. Для ОСМД госрегистрация бесплатная. Консультативный помощь можно получить в определенных подразделениях исполнительного органа местного совета, которым поручено это дело.
После получения свидетельства о госрегистрации руководство ОСМД должен изготовить печать, открыть счет в банке, стать на учет в налоговой инспекции, пенсионном и других фондах социального страхования. Эта работа проводится в установленном порядке, как для любого юридического лица.
Согласно статье 11 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», общее собрание ОСМД могут принять решение о принятии своего дома на баланс. Эта процедура проводится согласно постановлению КМУ № 1521, которым утверждена форма акта и порядок приема-передачи дома. Председатель ОСМД обращается в исполнительный орган местного совета, который выносит этот вопрос на сессию совета, далее председатель исполнительного органа выдает соответствующее распоряжение, на основании которого формируется комиссия по приему-передачи дома.
Передача дома проводится вместе с планом земельного участка, техническим паспортом, другой технической документацией. Если она некомплектная, то изготовить ее имеет владелец дома за свой счет. Главная проблема в этом вопросе является то, что часто в акте не указываются существенные недостатки технического состояния дома, несогласованные перепланировки вспомогательных помещений, реальный процент износа конструкций дома. Это помешает в будущем при решении вопроса проведения первого капитального ремонта и определения участия в нем бывшего владельца. В связи с этим следует до подписания акта проводить обследование дома с привлечением независимой профессиональной строительной организации.
ОСМД может обратиться в органы местного самоуправления для получения придомовой участка в собственность.
Для этого необходимо предоставить (по максимальному объему):
- утвержденный устав ОСМД, свидетельство о госрегистрации;
- справку о включении в ЕГРПОУ;
- материалы земельно-кадастровой инвентаризации;
- документ, подтверждающий передачу дома объединению в установленном порядке (акт приема на баланс);
- копию решения местного совета о предоставлении участка бывшему собственнику и план отвода земельного участка в соответствии с настоящим решением;
- положительные выводы городских служб: управление градостроительства, архитектуры и дизайна, главного санитарного врача, управления охраны окружающей среды, управления культуры и т.д. В некоторых городах этот перечень может быть меньше.
.gif)
