В правительстве разработали новый механизм, который позволит объединениям совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) провести капитальный ремонт многоквартирного фонда за счет привлечения кредитов под госгарантии, инвестиций или госбюджетных средств на условиях софинансирования.
Хочешь ремонта? Запрограммируй!
Согласно обнародованному на официальном сайте Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ проекту постановления,
украинским ОСМД предлагается «Порядок разработки, согласования и утверждения инвестпрограмм, которые реализуются на объектах жилфонда». Реализация этой схемы позволит увеличить энергоэффективность жилых домов, установить в них систему учета энергии и воды, а нехватку бюджетных и собственных средств жильцов компенсирует приток частных инвестиций и привлечение долгосрочных кредитов, уверены в ведомстве.
Новым алгоритмом предусмотрен механизм, согласно которому, ОСМД для проведения модернизации жилого дома должны будут подготовить
инвестиционную программу. В этом документе должны быть прописаны мероприятия по обеспечению эффективности эксплуатации сетей
централизованного тепло- и водоснабжения, реконструкции внутридомовых сетей, утеплению фасадов, ремонту сливной канализации и инженерных конструкций здания. При этом, инициируя разработку инвестпрограммы, объединения получают
статус заказчика и право выбрать разработчка и/или исполнителя внесенных в нее мероприятий.
Закон обязывает
Введение таких норм в Минрегионе объясняют необходимостью выполнения ч.2 ст.31 закона «О жилищно-коммунальных услугах», предусматривающей разработку инвестпрограмм для финансирования модернизации и энергосберегающих проектов. В законе четко определено, что средства на эти цели могут быть заложены в тарифы на услуги ЖКХ в качестве инвестсоставляющей.
Кроме того, в профильном Министерстве обеспокоены катастрофическим состоянием многоквартирного жилфонда, в котором потери тепловой энергии максимальные и превышают 40%, тогда как в сетях – 25%. При этом, в пояснительной записке к проекту постановления отмечается, что площадь жилых домов первых массовых серий, нуждающихся в техническом переоснащении и ремонте, составляет 72 млн кв.м. Для понимания: в стране порядка 240 тыс. многоквартирных домов, а суммарная площадь этого жилфонда насчитывает 464 млн кв. м. То есть, в правительственном документе речь идет лишь о 15,5% всего жилфонда страны.
Инвестиционный
проект ОСМД должны планировать исключительно на основании проведенного
энергоаудита, технического обследования здания. В нем будут указываться энергосберегающий эффект, содержаться финансово-экономическое обоснование, а также план-график использования средств, условия займа или инвестиций.
С каждого по копейке
Провести модернизацию можно будет лишь на условиях софинансирования: в программе необходимо прописать финансовые обязательства жильцов и государства, или инвестора. При этом доля ОСМД будет заложена в тарифах на содержание и обслуживание дома в виде инвестсоставляющей или предусмотрена как часть взносов, которые жильцы уплачивают для формирования так называемых ремонтных фондов.
Но процедура распределения этих средств измениться. Средства ОСМД будут автоматически аккумулироваться на счетах со специальным режимом использования. Механизм будет работать по аналогии со спецсчетами, на которые автоматически отчисляется часть средств, уплаченных потребителями за тепловую энергию, для проведения дальнейших расчетов теплоэнергетиков с газопоставщиками.
Утверждать инвестпрограммы в течении календарного месяца будут органы местного самоуправления. Предварительный ответ или замечания местные власти должны дать через 10 дней после получения инвестпроекта.
Одобрено ОСМД
Представители объединений жильцов правительственную инициативу одобрили. Председатель Ассоциации ОСМД «Жито-Мир»
Игорь Скоропад считает, что принятие такого постановления позволит создать прозрачные условия финансирования мероприятий по модернизации жилищного фонда. «Положительной нормой является то, что инициатором и заказчиком инвестпрограмм будут совладельцы многоквартирного дома, а не управление жилищно-коммунального хозяйства органов местного самоуправления или их подрядчики и родственные им управляющие
компании, и ЖЭКи», - отметил специалист. По его словам, сегодня в целом бюджетные средства выделяются на коммунальное имущество, а финансирование мероприятий в другом жилом фонде утверждается городскими советами только по отдельным программам. «В данном случае предлагается грамотное урегулирование ситуации, а не по принципу откатов, персональных предпочтений, депутатского влияния и других сегодняшних факторов», - отметил господин Скоропад.
Он уверен, что предложенный механизм позволит создать эффективных собственников жилищного фонда. «Относительно опасений о возможном
повышении тарифов для жителей дома, то я считаю, что с реализацией норм этого документа, люди наконец начнут понимать, что свое имущество нужно содержать собственными силами при помощи государства, а не ждать этого исключительно от него. Таким образом, украинцы поймут разницу между платой по содержанию и обслуживанию дома и затратами на его ремонт или модернизацию. В результате мы получим четкое понимание содержания собственности, прозрачность использования целевых средств, контроль за конкретным мероприятием или работами».
Слабые места и сильные стороны
В то же время, члены Нацсовета Кабинета Министров по вопросам ОСМД и ВО «Союз собственников жилья Украины» (ССЖУ) оценили проект постановления неоднозначно.
Представитель этих двух организаций, председатель фонда «Содействие» Харьковской области Юлия Самойлова позитивной считает норму, которой собственникам жилья предоставляется статус заказчика инвестпрограмм. Однако, по ее мнению, этот документ потребует согласования его норм с Бюджетным Кодексом. «Самая главная проблема, которая возникает у нас сейчас, связана с тем, что при госфинансировании заказчиком проведения капитальных ремонтов в жилфонде является государство. Соответственно, поиск подрядчика - исполнителя работ, происходит на конкурсных условиях, согласно законодательству о проведении госзакупок. При этом, ОСМД фактически отстранены от процесса выбора. Но ведь, несмотря на то, что доля жильцов в софинансировании модернизации жилого дома зачастую значительно меньше государственной, они имеют на это право. Впрочем, бюджетное законодательство не позволяет нам участвовать в этой процедуре. В результате, подрядчик, выбранный без участия сособственников дома, не всегда эффективно работает», - считает госпожа Самойлова.
По ее словам, если ОСМД сами смогут выбирать подрядчика на проведение работ по модернизации, процедура существенно упростится: «Тогда схема будет проще: мы подаем инвестпрограмму, обосновываем энергоэффективность и финансирование, и, если ее утверждают, нам дают средства, мы сами проводим конкурс, выбираем компанию-подрядчика и начинаем работать. При этом, введение спецсчетов будет способствовать целевому использованию собранных жильцами средств», - отмечает эксперт.
Препятствием может стать
отсутствие в ОСМД квалифицированных кадров, способных подготовить инвестиционный проект. «У нас фактически не умеют писать инвестиционные программы. Возможно, стоит инициировать проведение обучения для ОСМД по проектному менеджменту», - уточнила Юлия Самойлова.
Ее коллега из Нацсовета КМУ и ССЖУ, председатель Ресурсного центра ОСМД Донецкой области
Игорь Захаревич отметил, что четкие «правила игры» в этой сфере, безусловно, необходимы: «Но в Украине принято немало законов и постановлений, которые не всегда адекватно связанны между собой и реалиями жизни. Вносить ясность нужно обязательно, но есть опасения, как нормы документа будут работать после его принятия». Эксперт также уточнил, что ОСМД уже занимаются реализацией инвестпрограмм, а правительственное постановление №599 дает объединениям возможность привлекать льготные кредиты. «Пока остается открытым вопрос о том, как принятие этого постановления повлияет на
тарифы на услуги ЖКХ для бытовых потребителей, и, в частности, речь идет о платежах ОСМД. Но в объединениях подобные вопросы и так решаются общим собранием и без предлагаемого документа», - сообщил господин Захаревич.
Системные проблемы остаются
Основатель Всеукраинской общественной организации «Эффективный собственник», юрист Татьяна Монтян уверена, что для проведения модернизации многоквартирного фонда необходима, прежде всего, реформа правоотношений собственности. «Проект правительственного постановления является наивной, дилетантской попыткой что-то там «модернизировать», закрыв глаза на глобальные проблемы. А потому эта попытка, как и все другие подобные, обречены на фиаско», - уверена госпожа Монтян.
Одной из главных проблем, требующих немедленного решения, по мнению юриста, является неопределенность относительно имущественных прав. «В ЖКХ мы имеем дело с определенным имуществом - частным, коммунальным, государственным. Далеко не во всех случаях можно четко определить, кто и в каких пределах владеет определенным имуществом и, соответственно, должен им заниматься - особенно учитывая то, что часто такое имущество является совместным, - объясняет Татьяна Монтян. - Центральными вопросами успешной реформы ЖКХ является регистрация имущественных прав. А кроме того - внедрение эффективных механизмов принятия легитимных коллективных решений относительно общего имущества. Также должны быть выработаны действенные механизмы принудительного исполнения таких решений, поскольку органы местного самоуправления не могут эффективно управлять «неопределенным» имуществом. И, в отличие от реальных, эффективных собственников, они не заинтересованы в содержании домов и инфраструктуры в надлежащем состоянии».
По мнению юриста, сейчас «любое бюджетное инвестирование в ЖКХ лишено смысла, поскольку без эффективного собственника, способного проконтролировать использование средств, более 90% этих средств будет разворовано», - говорит госпожа Монтян. Но юрист одобряет механизм освоения инвестиций через софинансирование или привлечения кредитов на льготных условиях. «Но пока институты совладельцев в большинстве случаев объективно неспособны эффективно управлять ни домами, ни, тем более, осваивать государственные инвестиции в ремонт,
модернизацию, энергосбережение, поскольку «правила игры» прописаны крайне нечетко», - говорит она.
При этом Татьяна Монтян не видит в сложившейся ситуации в сфере содержания жилищного фонда вины профильного ведомства - Минрегиона. «Общеизвестным является то, что Министерство юстиции, которое как раз и должно устанавливать эти «правила игры», фактически самоустранилось от решения вышеупомянутых системных проблем», - подчеркнула она.
.gif)
