В Украине В течение нескольких десятилетий не хватает средств на ремонт жилья. Но дома не вечные. Состояние большинства из них, построенных в 30-60 и более лет назад и эксплуатируемых без капитальных ремонтов, если еще не достиг, то вскоре достигнет критического уровня изношенности. Возникнет угроза потери владельцами как стоимости их недвижимости, так и самих физических объектов.
К тому же, в последнее время гражданам не хватает средств и на текущее содержание собственного жилья, коммунальные услуги. Субсидии, определенные в бюджете 2016 года в объеме 35 млрд грн, сейчас получают более 5 млн семей из общего количества 17 млн, то есть чуть ли не каждое третье домохозяйство.
Если учесть тот факт, что в Украине приватизировано 93,7% площади жилищного фонда, то получится, что помощь получают не просто жильцы, а собственники жилья.
Справедливая критика
Механизм субсидий справедливо критикуется с точки зрения ориентации на интересы поставщиков энергетических ресурсов и коммунальных услуг. Эти проблемы следует рассмотреть в контексте упорядочения отношений собственности на недвижимое имущество и возможностей сохранения жилищного фонда.
Очевидно, что объекты недвижимости определенных владельцев имеют немалую стоимость по сравнению как с необходимыми инвестициями на ремонт, так и с текущими финансовыми потребностями хозяев. Возникает вопрос, каким образом использовать стоимость имеющейся недвижимости для формирования новых финансовых источников и механизмов обновления объектов, а также для возможного получения гражданами-владельцами денежных средств, необходимых для удовлетворения текущих потребностей, в частности уплаты за коммунальные услуги?
Анализ зарубежного опыта показывает, что существует несколько таких инструментов, которые, к сожалению, мало применяются в Украине. И, соответственно, не учитываются в украинских нормативных документах и финансовой практике. Поразмышляем о возможностях применения этих механизмов в наших условиях.
В собственности наших граждан почти 1 млрд кв. м жилья. Если условно принять рыночную стоимость 1 кв. м среднего жилья 5 тыс. грн, то вся недвижимость будет оцениваться в 5 трлн грн, или на одного человека при средней обеспеченности 24 кв. м будет приходиться 120 тыс. грн стоимости недвижимости.
В то же время структура населения в Украине, по состоянию на докризисный период, была примерно такой: с низким уровнем достатка граждан насчитывалось 35%, со средним – 60%, с высоким – 5%. Как уже упоминалось, за последние годы население существенно обеднело.
С другой стороны, состав домохозяйств, на примере городских поселений (многоквартирного жилого фонда), свидетельствует, что более 20% семей - одиночки, из них более 60% - в нетрудоспособном возрасте. И, опять же, они являются владельцами недвижимости.
Следовательно, при определении доходов и при предоставлении субсидий нужно учитывать и имеющуюся собственность на жилье. Нелогично оказывать денежную помощь владельцам недвижимости на текущие коммунальные платежи, допускать разрушение многоквартирных домов по причине якобы нехватки средств хозяев на капитальные ремонты.
Неэффективно (хотя психологически понятно) это и со стороны пенсионеров. По крайней мере, в случае, когда права собственности не перейдут к их потомкам. А как переходить, то, извините, это финансово несправедливо.
Распределенная ипотека
Зато, для мобилизации средств на требуемый капитальный ремонт может быть использован такой финансовый инструмент, как распределенная ипотека (Shared Appreciation Mortgage).
Здесь для владельца существует возможность трансформации части (или всей) стоимости его недвижимости в инвестиции в ремонт и модернизацию дома. При этом потенциальные «заемщики» сохраняют право занимать отремонтированное помещение пожизненно, очевидно, если это позволяет достаточная стоимость их имущества. В каждом случае должен проводиться конкретный расчет, который учтет также возраст владельца-заемщика, тенденции на рынке недвижимости, и тому подобное. Кредитором может выступать банк, другие инвестиционные и финансовые компании, ориентированные на эффективное приобретение прав собственности на имущество в перспективе.
Обратная ипотека
Недвижимость можно использовать и для самообеспечения текущими денежными средствами, в том числе – на оплату жилищно-коммунальных услуг. В этом случае финансовый инструмент - это обратная ипотека (Equity Release, Reverse Mortgage). Здесь заемщиком заключается соглашение с финансовой организацией на получение или некоторых сумм в течение отрезков времени, или даже всей суммы сразу. Фактически владелец трансформирует недвижимость в текущие доходы с правом проживания вместо продажи. Этот финансовый инструмент также касается в основном одиноких граждан, пенсионеров, которые не намерены оставлять недвижимость кому-то в наследство.
Если же имущество будет передано в наследство, то текущие проблемы содержания и ремонта могут (или должны) взять на себя наследники. Существует возможность заключения сделок со сроком до смены собственника. То есть при переходе прав будет учитываться будто задолженность бывшего владельца.
Практический эффект
Следовательно, использование нынешних 35 млрд грн не на субсидии, как это предусмотрено бюджетом, а по предложенным схемам, позволило бы капитально отремонтировать 70 млн кв. м жилья (по стоимости ремонта 500 грн/кв. м) и частично перевести их в государственную (коммунальную) собственность как социальное жилье.
Такой подход на протяжении нескольких лет гарантировал бы сохранение имеющегося жилого фонда и обеспечение социальным жильем значительной части граждан.
Частная финансовая инициатива
В завершение рассмотрим еще один мало известный нашим специалистам инструмент, который могут взять на вооружение органы центральной или местной власти - частную финансовую инициативу (Private Financial Initiative).
В этом случае речь идет о привлечении средств на строительство государственных или общественных коммунальных объектов, например, школ, детских садов и тому подобное. Схема финансирования относится к типу государственно-частного партнерства и заключается в том, что объект строится за частные средства и передается на баланс для дальнейшей эксплуатации государственной или коммунальной организации уже за бюджетные средства с дополнительными затратами на возмещение первоначальных инвестиций, включая прибыль инвестора. Этот финансовый инструмент «рассрочки» помогает избежать значительных начальных капитальных затрат, заменяя их текущими бюджетными расходами.
Как видим, на отечественном рынке финансовых услуг с появлением новых полезных инструментов могут обновиться жилые дома, появиться новые общественные объекты.
Всеволод Николаев, Институт социально-экономических исследований
Все большей популярностью пользуются фильмы онлайн. Заходишь в интернет, в поиске набираешь название ленты и можно смотреть в кругу друзей или близких. Легко и удобно. Смотреть фильмы 2015 онлайн можно на сайте kinofo.com. Приятного просмотра.
.gif)
