В Україні упродовж кількох десятиліть бракує коштів на ремонт житла. Але будинки не вічні. Стан більшості з них, побудованих 30-60 і більше років тому, й експлуатованих без капітальних ремонтів, якщо ще не досяг, то незабаром досягне критичного рівня зношеності. Виникне загроза втрати власниками як вартості їхньої нерухомості, так і самих фізичних об’єктів.
До того ж, останнім часом громадянам не вистачає коштів і на поточне утримання власного житла, комунальні послуги. Субсидії, визначені у бюджеті 2016 року в обсязі 35 млрд грн, наразі отримують понад 5 млн сімей із загальної кількості 17 млн, тобто чи не кожне третє домогосподарство.
Якщо врахувати той факт, що в Україні приватизовано 93,7% площі житлового фонду, то вийде, що допомогу отримують не просто мешканці будинків, а власники житла.
Справедлива критика
Механізм субсидій справедливо критикується з точки зору орієнтації на інтереси постачальників енергетичних ресурсів та комунальних послуг. Ці проблеми варто розглянути у контексті впорядкування відносин власності на нерухоме майно і можливостей збереження житлового фонду.
Очевидно, що об’єкти нерухомості певних власників мають ще чималу вартість порівняно як з необхідними інвестиціями на ремонт, так і з поточними фінансовими потребами господарів. Виникає питання, яким чином використати вартість наявної нерухомості для формування нових фінансових джерел та механізмів оновлення об’єктів, а також для можливого отримання громадянами-власниками грошових коштів, необхідних для задоволення поточних потреб, зокрема сплати за комунальні послуги?
Аналіз зарубіжного досвіду свідчить, що існує кілька таких інструментів, які, на жаль, мало застосовуються в Україні. І, відповідно, не враховуються в українських нормативних документах та фінансовій практиці. Поміркуємо щодо можливостей застосування цих механізмів у наших умовах.
У власності наших громадян майже 1 млрд кв. м житла. Якщо умовно прийняти ринкову вартість 1 кв. м середнього помешкання 5 тис. грн, то вся нерухомість оцінюватиметься у 5 трлн грн, або на одну особу за середньої забезпеченості 24 кв. м припадатиме 120 тис. грн вартості нерухомості.
Водночас структура населення в Україні станом на докризовий період була приблизно такою: з низьким рівнем достатку громадян налічувалося 35%, із середнім – 60%, з високим – 5%. Як вже згадувалося, за останні роки населення суттєво побіднішало.
З іншого боку, склад домогосподарств, на прикладі міських поселень (багатоквартирного житлового фонду), свідчить, що понад 20% сімей - одинаки, з них понад 60% - у непрацездатному віці. І, знову ж таки, вони є власниками нерухомості.
Отже, при визначенні доходів та при наданні субсидій треба враховувати і наявну власність на житло. Нелогічно надавати грошову допомогу власникам нерухомості на поточні комунальні платежі, допускати руйнування багатоквартирних будинків унаслідок нібито браку коштів господарів на капітальні ремонти.
Неефективно (хоча психологічно зрозуміло) це і з боку пенсіонерів. Принаймні, у випадку, коли права власності не переходитимуть до їхніх нащадків. А як переходитимуть, то, вибачте, це фінансово несправедливо.
Розподілена іпотека
Натомість, для мобілізації коштів на потрібний капітальний ремонт може бути використаний такий фінансовий інструмент, як розподілена іпотека (Shared Appreciation Mortgage).
Тут для власника існує можливість трансформації частини (або всієї) вартості його нерухомості в інвестиції у ремонт та модернізацію будинку. При цьому потенційні «позичальники» зберігають право займати відремонтоване приміщення довічно, очевидно, якщо це дозволяє достатня вартість їхнього майна. У кожному випадку має проводитись конкретний розрахунок, який врахує також вік власника-позичальника, тенденції на ринку нерухомості, тощо. Кредитором може виступати банк, інші інвестиційні та фінансові компанії, орієнтовані на ефективне набуття прав власності на майно у перспективі.
Зворотна іпотека
Нерухомість можна використати і для самозабезпечення поточними грошовими коштами, у тому числі – на оплату житлово-комунальних послуг. У цьому випадку фінансовий інструмент - це зворотна іпотека (Equity Release, Reverse Mortgage). Тут позичальником укладається угода з фінансовою організацією на отримання або деяких сум упродовж відрізків часу, або навіть всієї суми одразу. Фактично власник трансформує нерухомість у поточні доходи з правом проживання замість продажу. Цей фінансовий інструмент також стосується здебільшого одиноких громадян, пенсіонерів, які не мають наміру залишати нерухомість комусь у спадок.
Якщо ж майно успадковуватиметься, то поточні проблеми утримання та ремонту можуть (або повинні) взяти на себе спадкоємці. Існує можливість укладання угод із терміном до зміни власника. Тобто при переході прав враховуватиметься ніби заборгованість колишнього власника.
Практичний ефект
Отже, використання цьогорічних 35 млрд грн не на субсидії, як це передбачено бюджетом, а за запропонованими схемами, дозволило би капітально відремонтувати 70 млн кв. м житла (за вартості ремонту 500 грн/кв. м) і частково перевести їх у державну (комунальну) власність як соціальне житло.
Такий підхід упродовж кількох років гарантував би збереження наявного житлового фонду і забезпечення соціальним житлом значної частини громадян.
Приватна фінансова ініціатива
На завершення розглянемо ще один мало відомий нашим фахівцям інструмент, який можуть взяти на озброєння органи центральної чи місцевої влади - приватну фінансову ініціативу (Private Financial Initiative).
У цьому випадку йдеться про залучення коштів на спорудження державних чи комунальних громадських об’єктів, наприклад, шкіл, дитячих садків тощо. Схема фінансування належить до типу державно-приватного партнерства і полягає у тому, що об’єкт споруджується за приватні кошти і передається на баланс для подальшої експлуатації державній чи комунальній організації вже за бюджетні кошти з додатковими витратами на відшкодування початкових інвестицій, включно з прибутком інвестора. Цей фінансовий інструмент «розстрочки» допомагає уникнути значних початкових капітальних витрат, замінюючи їх поточними бюджетними видатками.
Як бачимо, на вітчизняному ринку фінансових послуг із появою нових корисних інструментів можуть оновитися житлові будинки, з’явитися нові громадські об’єкти.
Всеволод Ніколаєв, Інститут суспільно-економічних досліджень
.gif)
