Згідно закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі – Закон), управління неподільним та загальним майном житлового комплексу здійснює управитель шляхом:
- належної експлуатації житлового комплексу та забезпечення відповідних умов користування власним, неподільним та загальним майном власників;
- накопичення необхідних коштів на проведення поточних та капітальних ремонтів відповідно до законодавства;
- отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну, яке перебуває у нього на балансі, або своєчасного звернення до суду щодо відшкодування збитків у примусовому порядку.
Закон також визначає, що управління може здійснюватися у формі:
1) управління неподільним та загальним майном через статутні органи об'єднання;
2) передачі всіх або частини функцій по управлінню не подільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі за договором;
3) делегування визначених статутом повноважень по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу асоціації.
Таким чином, Закон передбачає три правових механізми управління неподільним і загальним майном житлового комплексу:
- безпосереднє управління (через статутні органи об’єднання);
- делеговане управління (асоціацією);
- управління на підставі договору з юридичною особою (договір про надання послуг з управління).
Управління багатоквартирним будинком є функцією його власника (співвласників), яка полягає у здійсненні окремих повноважень з володіння, користування і розпорядження багатоквартирним будинком та спрямована на збереження привабливості будинку на ринку житла, утримання його у належному технічному стані, забезпечення надання особам, що проживають у такому будинку чи використовують приміщення в ньому для інших потреб, житлово-комунальних та інших необхідних послуг належних рівня та якості.
Управління як послуга
В Законі Україні «Про житлово-комунальні послуги» житлово-комунальна послуга визначається як результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та перебування осіб у жилих і нежилих приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил.
Послуга з управління багатоквартирним будинком – це результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення ефективного управління майном співвласників будинку, підтриманні будинку в належному технічному стані, забезпечення потреб співвласників будинку в житлово-комунальних послугах, яка здійснюється суб’єктами господарювання професійно та на договірних засадах.
Читайте також: Чого вартий управитель житлового будинку?
Правовою підставою здійснення послуг з управління багатоквартирним будинком є договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, істотними умовами якого є:
- найменування сторін;
- предмет договору;
- права сторін щодо здійснення управління житловим комплексом;
- обов'язки сторін щодо надання послуг по експлуатації житлового комплексу та оплати цих послуг;
- вичерпний перелік послуг;
- вартість кожної послуги та загальна вартість щомісячного платежу;
- порядок контролю та звіту сторін;
- наслідки невиконання умов договору;
- перелік форс-мажорних обставин;
- строк дії договору, умови продовження та припинення дії договору, дата укладення договору.
Самоорганізація мешканців
Відповідно до Закону управитель – юридична особа, яка здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власників) майна і забезпечує його належну експлуатацію. Залежно від наявності обов’язку суб’єкта бути членом професійного об’єднання, виділяють дві форми саморегулювання – делеговану і добровільну. Делеговане саморегулювання, як правило, засноване на обов’язковому членстві та пов’язане з відміною ліцензування (сертифікації) в окремих галузях регулювання та передачею окремих функцій державних органів саморегуліруємої організації (СРО), зокрема, у сфері дотримання господарюючим суб’єктом законодавства, яке регулює відносини, що виникають при здійсненні того чи іншого виду діяльності. Добровільне саморегулювання передбачає встановлення і підтримку правил учасниками системи без будь-якого схвалення з боку держави.
Об’єктом контролю з боку СРО, заснованих на добровільному членстві, є власноруч розроблені та затверджені правила і стандарти, які регулюють господарську (професійну) діяльність членів цих організацій, а щодо організацій, заснованих на обов’язковому членстві, – не лише запроваджені цією організацією правила і стандарти, а й вимоги нормативних правових актів, установлених державою.
СРО, які базуються на добровільному членстві, покликані здійснювати додаткове до державного регулювання, а ті, що засновані на обов’язковому членстві – частково замінювати його.
Крім цього для СРО передбачено наступні вимоги:
1) організації повинні об'єднувати у своєму складі не менше двадцяти п'яти суб’єктів підприємницької діяльності або не менше ста суб'єктів професійної діяльності;
2) в СРО повинні бути встановлені правила і стандарти підприємницької або професійної діяльності, обов'язкові для виконання всіма їх членами;
3) СРО повинна забезпечити додаткову майнову відповідальність перед споживачами вироблених товарів (робіт, послуг) і третіми особами шляхом страхування і (або) за допомогою формування компенсаційного фонду.
Читайте також: Управління житлом: проблеми та перспективи
Членство суб'єктів підприємницької або професійної діяльності в СРО відповідно до закону загалом є добровільним. Але можуть бути передбачені випадки обов'язкового членства суб'єктів підприємницької або професійної діяльності в СРО для здійснення окремих видів підприємницької або професійної діяльності.
Серед функцій СРО є, зокрема, наступні:
1) притягнення до відповідальності членів СРО за порушення вимог законодавства України, статуту СРО, правил і стандартів СРО;
2) утворення третейських судів для вирішення суперечок, що виникають між членами СРО, а також між ними і споживачами вироблених членами СРО товарів (робіт, послуг), іншими особами відповідно до законодавства про третейські суди;
3) забезпечення інформаційної відкритості діяльності своїх членів, шляхом опублікування відповідної інформації у засобах масової інформації.
.gif)
