Ще декілька років тому було важко уявити, щоб одна житлова будівля належала одночасно ряду власників: приватних осіб, підприємств і організацій. Сьогодні ж в Україні проходить процес становлення інституції спільної житлової власності і об'єкта нерухомості, який перебуває у власності кількох осіб, застосуємо термін «кондомініум».
«У.К.» вже розповідала про те, який шлях становлення житлові кондомініуми пройшли в країнах Західної Європи і США, сьогодні поговоримо про Східній Європі та країнах ближнього зарубіжжя.
Загальний шлях, але різні дороги
У колишніх соціалістичних країнах, таких, як Польща, Чехія, Словенія, Угорщина, житловий фонд раніше належав державі, як і в нашій країні, і його подальша приватизація проходила шляхом, схожим з українським. Законодавство, яке регулює питання управління об'єктами змішаної власності в країнах Східної Європи формувалося практично одночасно з аналогічним законодавством в Україні.
Сьогодні в східно-європейських країнах для кондомініумів характерні проблеми, схожі з труднощами, які відчувають українські об'єднання власників житла: проблеми передачі прав власності від муніципалітетів громадянам, порівняно невисокі доходи населення і низька його активність, залежність від вузького і нерозвиненого ринку послуг з управління та утримання житла.
Читайте також: ОСББ вийшли на територію війни
Дію закону СРСР про приватизацію, який вийшов в 1989 році, поширювалася на житловий фонд у всіх республіках колишнього Радянського Союзу, нині незалежних державах. Тому практично у всіх державах нашого ближнього зарубіжжя наразі існує проблема управління багатоквартирними будинками, які перебувають у власності кількох домовласників.
Білоруський сценарій
Пошуки вирішення цієї проблеми актуальні не лише для нашої країни, але і для Росії, Білорусі, Вірменії, Казахстану і ряду інших республік. Однак не у всіх із названих держав рішення знайдене на законодавчому рівні. Наприклад, в Білорусії початку 1998 року вийшов Закон про спільне домоволодіння. Термін «кондомініум» в ньому не застосовується, однак форма взаємовідносин між власниками приміщень в будівлі повністю відповідає поняттю кондомініуму. Управління об'єктами спільного домоволодіння здійснюється товариством власників.
Зобов'язання власників у Вірменії
У процесі доробки перебуває закон про кондомініуми Республіки Вірменія. Наразі основним законодавчим актом, який регулює питання відносин між власниками житлового фонду є Закон РА про приватизацію державного та громадського житлового фонду, який передбачає утворення об'єднань власників. Передбачається, що у Вірменії будівлі, в яких приватизовано 50% всіх квартир, повинні перейти до кондомініумної форми управління. А всі ті житлові будинки, в яких немає жодної неприватизованої квартири, повинні в обов'язковому порядку стати кондомініумами після закінчення дворічного строку безоплатної приватизації.
Казахська самостійність
У Казахстані в 1996 році рішенням уряду республіки сфера утримання та експлуатації житлового фонду була повністю переведена на бездотаційну основу. Таким чином кожен мешканець у багатоквартирному будинку повинен самостійно повністю оплачувати вартість утримання та ремонту будинку, в якому проживає. Для цілей управління утриманням, експлуатацією та обслуговуванням житлових будинків у Казахстані створюються кооперативи власників квартир (КСК). У чому цілі і напрямки діяльності КСК збігаються з цілями та напрямками діяльності російських товариств власників житла, однак основні принципи їх створення відрізняються. Членство в наших товариствах сьогодні добровільне, і в одному будинку може жити власники - члени товариства, власники - не члени товариства та мешканці неприватизованих квартир, також не є членами товариства. Казахські КСК включають в себе всіх мешканців будинку, тобто в таких будинках стопроцентная приватизація.
У цілому можна зазначити, що практично у всіх державах, які пройшли через складний процес приватизації державного житлового фонду, організаціям самоврядування у житловій сфері відводиться величезна роль. Вони покликані не лише зняти важкий тягар фінансового та організаційного навантаження з підтримки житла з плечей держави, муніципальної влади та промислових підприємств. Їх первинне завдання полягає в тому, щоб через формування грамотного і впливового споживача житлових послуг сприяти становленню конкурентного ринку управління та утримання житлового фонду.
Капіталізація спільної власності
На Заході громадяни розглядають купівлю квартири або будинку не лише як вирішення своєї житлової проблеми, але і як інвестицію. Ця інвестиція має на меті захистити вкладений капітал від інфляції та інших фінансових ризиків, і за можливості принести прибуток при майбутньому продажу.
Читайте також: ОСББ представили свої вимоги до влади
У практиці управління нерухомістю ринкова вартість комерційного об'єкта нерухомості, тобто його потенційна продажна вартість в поточний момент або будь-який момент в майбутньому, визначається доходом, який приносить об'єкт. Щодо житлового фонду, призначеного для здачі в оренду, це положення також справедливе. У той же час вартість житла, призначеного для проживання самих власників, визначається іншими чинниками.
Зазвичай вартість квартири визначається її метражем. У той же час ціна одного квадратного метра визначається попитом на житло різного якості. Попит, в свою чергу, залежить від місця розташування і якості, а також фізичного стану будинку. Практика показує, що стан самої квартири не завжди впливає на її ціну, так як часто нові власники ремонтують і переробляють придбане житло по своєму смаку.
Таким чином, можна сказати, що зміна вартості квартири за період від придбання до продажу найбільшою мірою залежить від зміни якості обслуговування та комфортності проживання в будинку. Щоб захистити вкладення, зроблені покупцями приміщень в будинку, необхідно, щоб вартість цих приміщень зростала з часом. Звичайно, потрібно визнати, що збереження і приріст капіталу в повній мірі можливі при відносній економічній стабільності, стабільно невисокому рівні інфляції. Крім того, інвестування у нерухомість стає по-справжньому привабливим для громадян лише за наявності розвинутої кредитної системи.
.gif)
