Еще несколько лет назад было немыслимо, чтобы одно жилое здание принадлежало одновременно множеству собственников: частных лиц, предприятий и организаций. Сегодня же в Украине проходит процесс становления институции совместной жилищной собственности и объекта недвижимости, который находится в собственности нескольких лиц, применим термин «кондоминиум».
«У.К.» уже рассказывала о том, какой путь становления жилищные кондоминиумы прошли в странах Западной Европы и США, сегодня поговорим о Восточной Европе и странах ближнего зарубежья.
Общий путь, но разные дороги
В бывших социалистических странах, таких, как Польша, Чехия, Словения, Венгрия, жилищный фонд ранее принадлежал государству, как и в нашей стране, и дальнейшая его приватизация проходила по пути, сходному с украинским. Законодательство, регулирующее вопросы управления объектами смешанной собственности в странах Восточной Европы формировалось практически одновременно с аналогичным законодательством в Украине.
Сегодня в восточно-европейских странах для кондоминиумов характерны проблемы, сходные с трудностями, которые испытывают украинские объединения собственников жилья: проблемы передачи прав собственности от муниципалитетов гражданам, сравнительно невысокие доходы населения и низкая его активность, зависимость от узкого и неразвитого рынка услуг по управлению и содержанию жилья.
Читайте также: ОСМД вышли на территорию войны
Действие закона СССР о приватизации, вышедшего в 1989 году, распространялось на жилищный фонд во всех республиках бывшего Советского Союза, ныне независимых государствах. Поэтому практически во всех государствах нашего ближнего зарубежья в настоящее время существует проблема управления многоквартирными домами, находящимися в собственности нескольких домовладельцев.
Белорусский сценарий
Поиски решения этой проблемы актуальны не только для нашей страны, но и для России, Беларуси, Армении, Казахстана и ряда других республик. Однако не во всех из названных государств решение найдено на законодательном уровне. Например, в Белоруссии начале 1998 года вышел Закон о совместном домовладении. Термин «кондоминиум» в нем не применяется, однако форма взаимоотношений между собственниками помещений в здании полностью соответствует понятию кондоминиума. Управление объектами совместного домовладения осуществляется товариществом собственников.
Обязательства собственников в Армении
В процессе доработки находится закон о кондоминиуме Республики Армения. В настоящее время основным законодательным актом, регулирующим вопросы отношений между собственниками жилищного фонда является Закон РА о приватизации государственного и общественного жилфонда, который предусматривает образование объединений собственников. Предполагается, что в Армении здания, в которых приватизировано 50% всех квартир, должны перейти к кондоминиумной форме управления. А все те жилые здания, в которых нет ни одной неприватизированной квартиры, должны в обязательном порядке стать кондоминиумами по истечении двухлетнего срока бесплатной приватизации.
Казахская самостоятельность
В Казахстане в 1996 году решением правительства республики сфера содержания и эксплуатации жилищного фонда была полностью переведена на бездотационную основу. Таким образом каждый жилец в многоквартирном доме должен самостоятельно полностью оплачивать стоимость содержания и ремонта дома, в котором проживает. Для целей управления содержанием, эксплуатацией и обслуживанием жилых домов в Казахстане создаются кооперативы собственников квартир (КСК). Во многом цели и направления деятельности КСК совпадают с целями и направлениями деятельности российских товариществ собственников жилья, однако основные принципы их создания отличаются. Членство в наших товариществах сегодня добровольное, и в одном доме могут жить собственники - члены товарищества, собственники - не члены товарищества и жильцы неприватизированных квартир, также не являющиеся членами товарищества. Казахские КСК включают в себя всех жильцов дома, то есть в таких домах стопроцентная приватизация.
Читайте также: ОСМД представили свои требования властям
В целом можно отметить, что практически во всех государствах, прошедших через сложный процесс приватизации государственного жилищного фонда, организациям самоуправления в жилищной сфере отводится огромная роль. Они призваны не только снять тяжелое бремя финансовой и организациооной нагрузки по поддержанию жилья с плеч государства, муниципальных властей и промышленных предприятий. Их коренная задача заключается в том, чтобы через формирование грамотного и влиятельного потребителя жилищных услуг способствовать становлению конкурентного рынка управления и содержания жилищного фонда.
Капитализация общей собственности
На Западе граждане рассматривают покупку квартиры или дома не только как решение своей жилищной проблемы, но и как инвестицию. Эта инвестиция имеет целью защитить вложенный капитал от инфляции и других финансовых рисков, и по возможности принести прибыль при будущей продаже.
В практике управления недвижимостью рыночная стоимость коммерческого объекта недвижимости, то есть его потенциальная продажная стоимость в текущий момент или любой момент в будущем, определяется доходом, который приносит объект. В отношении жилищного фонда, предназначенного для сдачи в аренду, это положение также справедливо. В то же время стоимость жилья, предназначенного для проживания самих собственников, определяется другими факторами.
Обычно стоимость квартиры определяется ее метражом. В то же время цена одного квадратного метра определяется спросом на жилье различного качества. Спрос, в свою очередь, зависит от местоположения и качества, а также физического состояния дома. Практика показывает, что состояние самой квартиры не всегда влияет на ее цену, так как зачастую новые владельцы ремонтируют и переделывают прибретенное жилье по своему вкусу.
Таким образом, можно сказать, что изменение стоимости квартиры за период от покупки до продажи в наибольшей степени зависит от изменения качества обслуживания и комфортности проживания в доме. Чтобы защитить вложения, сделанные покупателями помещений в доме, необходимо, чтобы стоимость этих помещений возрастала со временем. Конечно, нужно признать, что сохранение и приращение капитала в полной мере возможно при относительной экономической стабильности, стабильно невысоком уровне инфляции. Кроме того, инвестирование в недвижимость становится по-настоящему привлекательным для граждан только при наличии развитой кредитной системы.
.gif)
