«Украина Коммунальная» уже сообщала читателям о правовых основаниях жилищных кондоминиумов и искаженном восприятии украинцами права на совместную собственность. Сегодня мы продолжим рассматривать жилищные объединения через призму международной практики и зарубежного опыта.
Экономические стимулы жилищной политики
В экспертной среде бытует мнение, что жилищная проблема в развитых странах в целом решена. Объемы жилищного строительства с конца 1970-х годов стабилизировались, среднее число жильцов на одно жилище уже в середине 80-х на 10 домов составляло 23 жильца в Дании и Германии до 39 человек на 10 домов в Великобритании и Ирландии. Решение жилищной проблемы в европейских странах осуществлялось первоначально за счет массового строительства недорогого многоквартирного жилья в послевоенные годы, а уже с середины 80-х годов – путем создания качественного, комфортного жилья. Примечательно, что предпосылками новой жилищной политики в Европе тогда послужили не только экономический рост, но и уменьшение среднего размера семьи, рост числа разводов и снижение рождаемости.
Читайте также: ОСМД начинают антимонопольную битву
Во всех странах законодательно закреплено существование социального жилья, предназначенного для предоставления на льготных условиях отдельным категориям граждан, которые в официальном порядке признаются неспособными решить свою жилищную проблему самостоятельно. К таким категориям граждан относятся семьи с низкими доходами, многодетные семьи, одинокие матери, престарелые и инвалиды.
Мировая практика свидетельствует, что в устойчиво развивающемся государстве на обеспечение граждан жильем расходуется не более 25% ВВП. Примерно треть этих расходов направляется на жилищное строительство, треть - на эксплуатационные и иные текущие расходы, треть - на амортизацию или оплату банковских кредитов. При этом жилищные расходы могут осуществляться по двум схемам: государство собирает больше налогов и потом дотирует жилищные программы для граждан; государство не увеличивает налоги и субсидирует конкретные семьи при наличии особых обстоятельств. Второй способ эффективнее, так как в этом случае расходы на удовлетворение жилищных потребностей оказываются на 20-30% ниже.
Владение общим: право на управление или материальный объект?
Широко распространенная зарубежом модель совместного владения жильем или права общей сособственности завоевала популярность из-за ценовой доступности по сравнению с другими видами жилой собственности, меньшим уровнем личной ответственности за содержание дома, а также благодаря наличию возможности оперативно отреагировать на меняющиеся запросы потребителей. Интересно, что во многих городах Европы и США, состав жильцов таких кондоминиумов обычно формируется из числа лиц со схожим образом жизни и социальным положением, что позволяет легче и быстрее достичь консенсуса в вопросах управления жилфондом.
В Украине несколько по иному понимают понятие жилищный кондоминум. Как ранее уже сообщала «У.К.», даже законодательно кондоминиумом именуется комплекс недвижимого имущества - жилое здание и участок, на котором оно расположено. При этом отличие кондоминиума от других объектов жилой недвижимости заключается в правовом режиме его использования, предусматривающем частную, государственную или муниципальную собственность на отдельные помещения (жилые и нежилые) и общую долевую собственность на дом и участок.
Читайте также: ОСМД запрограммируют на инвестиции
В Украине процесс создания жилищных объединений, посредством которых граждане реализуют свои права на управление общим имуществом начался в 90-е годы, однако законодательные основания получил в начале 2000-х с принятием закона «Об ОСМД». Сегодня темпы создания ОСМД и передачи многоквартирного фонда жильцам происходит в Украине крайне медленно: вместо запланированных к 2014 году почти 40 тыс. объединений, в стране действуют лишь 16,8 тыс. ОСМД.
Проблемы восприятия
Юристы отмечают, что легитимизация ответственности за общее имущество, за свои дома явился закономерным продолжением политики приватизации жилья. Однако, пробелы в законодательной базе и отсутствие скоординированных действий со стороны государства по созданию экономических и правовых стимулов по созданию ОСМД или других форм реализации прав украинцев на совместную жилищную собственности привели к тому, что сейчас значительная часть многоквартирных домов в украинских городах (всего в стране около 240 тыс. многоквартирных домов) де-факто являются кондоминиумами, поскольку при приватизации хотя бы одной квартиры в доме возникает несколько собственников на дом в целом. Однако де-юре кондоминиум сводиться к понятию объединения жильцов как организации, соответсвенно, его существование возникает с момента государственной регистрации. Важно понимать, что такое искаженное понимание и юридические основания противоречат самой природе кондоминимума, который является ничем иным, а правом жильцов на управление их совместной собственностью.
Собственность заставляет раскошелиться
Помимо того, проблематика использования зарубежной модели совместного владения и управления жильем, какой является кондоминиум, в Украине определяется не только правовыми несостыковками, а сколько характером самой системы управления жильем. Прежде всего, в существующей многоквартирной застройке, большинство домов нуждаются в миллионных затратах на капитальный ремонт. При этом объединения жильцов, которые в них проживают, - разнородны по демографическому, социальному и экономическому положению социум. Зачастую, это является причиной конфликтов и отсутствия общей стратегии управления такими домами.
Выбор ограничен
Также не способствует становлению системы совместного владения жильем отсутствие развитого рынка профессиональных услуг по управлению объектами недвижимости в жилищной сфере. В большинстве городов граждане ограничены в выборе управляющего их домом, поэтому продвигается идея самоуправления путем создания ОСМД или ЖСК. Зачастую, жильцы кондоминиума некомпетентны в вопросах управления недвижимостью либо не стремятся заниматься не свойственной им деятельностью, что затрудняет самоуправление.
Таким образом, важно понимать:
1. Право на владение и управление общей собственностью возникает у жильцов многоквартирных домов с момента появления в таком доме более одного собственника приватизированных жилых помещений (квартир).
2. Ответственность за состояние и обслуживание общей собственности лежит не на государстве, не на конкретном руководителе жилищно-эксплуатационной организации, а на всех совладельцах этого имущества, в данном случае жильцов дома.
3. Никто не имеет права лишить гражданина реализации его права на совместную собственность и на управление ею. Другое дело, что низкий уровень осознания этого права во многом объясняет безразличное отношение к состоянию своего дома. Если жильцам все равно, условно, течет ли у них крыша, затапливает ли подвал, в каком состоянии находиться подъезд, исправны ли внутридомовые сети, то государству все равно и подавно. В бюджетах всех уровней нет необходимых средств на массовую санацию и реконструкцию жилищного фонда, поэтому ждать финансирования или других «милостей» от властей – бессмысленно.
В последующих публикациях «У.К.» продолжит анализировать правовые особенности украинских кондоминиумов и перспектив их дальнейшего развития.
.gif)
