В Україні з кожним роком падають обсяги прийнятого в експлуатацію житла. Так, за даними державної служби статистики, загальна площа такого житла за січень–вересень 2015 року порівняно з відповідним періодом попереднього року зменшилась на 3,1%, при цьому без урахування площі, прийнятої відповідно до Порядку − на 4,3%. Зокрема, впродовж 9 місяців поточного року в країні прийняли в експлуатацію 6,095 млн кв. м загальної площі житла, з яких 267,2 тис. кв. м (або 4,4% загального обсягу житла) відповідно до Порядку. На кінець 2014 року загальна площа такого житла порівняно з 2013 роком була меншою на 2,1% та становила 9,7 млн кв. м, з яких 202,7 тис. кв. м (або 2,1% загального обсягу житла) відповідно до Порядку. При цьому у стадії незавершенного будівництва перебувало 14,9 тис. будівель та споруд, з яких житлових - майже 4 тис. одиниць.
Поміж тим кількість людей, котрі потребують поліпшення житлових умов залишається значною. Згідно з інформацією Держстату, в Україні з початку року на квартирному обліку перебуває 657,2 тис. сімей та одинаків. Це лише на 150,5 тис. сімей менше, ніж на початок 2014-го. Якщо ж вдатися до порівнянь, взагалі виявиться, що сам процес забезпечення населення омріяними квадратними метрами суттєво гальмується, або ж і зовсім стоїть на місці. Так, за інформацією Мінрегіону, з 1991 року до сьогодні рівень забезпечення українців житлом впав з 179 тис. сімей до 3 тис. сімей. При збереженні цієї ситуації для вирішення житлової проблеми потрібно буде понад 100 років.
Примітно, основною причиною складеної ситуації є відсутність достатнього фінансування на будівництво житла. Держава свою грошову підтримку впродовж останніх років скоротила, а для інвесторів воно втратило привабливість через посилення економічної кризи.
Нагадаємо, цьогоріч, як і минулого року, державним бюджетом передбачено 6,8 млн грн для підтримки Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву. Значно зменшилася виплата часткової компенсації відсоткової ставки іпотечних кредитів, наданих молодим сім'ям і громадянам, до 49,26 млн грн (минулоріч – 60,8 млн грн). Подібна доля спіткала і програму здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов – до 93,248 млн грн (минулоріч передбачалося 300 млн грн). Зовсім не йдеться про фінансування державної житлової програми «Доступне житло». На неї уряд знайшов кошти лише на початку жовтня – 10,6 млн грн було направлено за рахунок дострокового погашення позичальниками банківських кредитів за іншою державною програмою - «Здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов».
Іншим прикрим фактором є той факт, що деякі забудовники виявляються недобросовісними. Зокрема, непоодинокими є випадки порушення права інвесторів фізичних осіб, коштами яких забезпечується фінансування будівництва житлових об’єктів. Дуже часто будівельники не дотримуються строків закінчення будівництва, заключають збиткові для інвестора договори, приховують інформацію про будівництво, тощо. Так, до прикладу, у столиці власники квартир будинку по вулиці Щербакова 53 не можуть заселитися у власне житло вже п’ятий рік, оскільки його ніяк не можуть добудувати, хоча стартували відповідні роботи ще у 2007 році. З подібною ситуацією зіштовхнулися і 168 власників квартир будинку на вулиці Войкова, 27, що у Чернігові. Новобудову зводять впродовж шести років і також ніяк не введуть в експлуатацію. І таких прикладів по кожному регіону.
У Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства запевняють, у наступному році ситуація з державним фінансуванням житлового будівництва зміниться. За словами заступника Міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Романа Абрамовського, відомство розпочало роботу щодо відновлення державних будівельних програм, зокрема пільгового молодіжного кредитування та «Доступне житло». «Мінрегіон направив до Мінфіну відповідні бюджетні запити на 2016 рік, в яких передбачено фінансування житлових програм у розмірі 2 мільярди гривень. Загалом, якщо скласти ще й вкладені кошти від приватних осіб та відрахування на ці житлові програми з місцевих бюджетів, ми зможемо вийти на суму у розмірі близько 6 мільярдів гривень», - зазначав пан Абрармовський кількома місяцями раніше.
Окрім цього, Мінрегіон не покладає надії забезпечити українців доступним житлом за рахунок іноземних інвестицій, зокрема через формування ринку орендного житла та впровадження іпотечного кредитування житла.
Шанс на зміни є і у стосунках інвесторів (фізичних осіб) із забудовниками. Днями у стінах Верховної Ради було зареєстровано проект Закону №3538 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав інвесторів житлового будівництва».
Метою цього документу, згідно з пояснювальною запискою, є «удосконалення правової регламентації правового статусу інвесторів фізичних осіб, що здійснюють фінансування будівництва, а також забезпечення дотримання забудовниками та іншими особами у сфері житлового будівництва обов’язків щодо своєчасного будівництва житлових об’єктів».
Для реалізації цієї мети парламентарям пропонується внести до Законів України «Про інвестиційну діяльність», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», «Про кооперацію», «Про регулювання містобудівної діяльності». Зокрема:
- до ст.4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» щодо визначення поняття договору інвестування та істотних умов цього договору. Так, у договорі мають міститися, окрім інших істотних умов: строки завершення будівництва; право інвестора відмовитись від договору та вимагати повернення внесених інвестицій у разі порушення строків завершення будівництва; право інвестора знайомитись із дозвільними документами на здійснення будівництва та отримувати з них копії; право інвестора щомісяця отримувати інформацію про хід будівництва.
- до ст.ст. 7, 10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» щодо визначення відповідальності встановленням пені для забудовника на користь управителя за порушення строків спорудження об’єкту, а також пені для управителя за несвоєчасну передачу об’єктів будівництва довірителю. За відповідні порушення у строк, передбачений договорами, забудовник має сплатити на користь довірителя пеню у розмірі 0,1% від балансової вартості об’єкта житлового будівництва за кожний день прострочення передачі.
- до ст. 14 Закону України «Про кооперацію» щодо заборони асоційованого членства в житлово-будівельному кооперативі або іншому кооперативі для осіб, що які приймають участь в кооперативі з метою будівництва та / або отримання у власність об’єкта житлового будівництва;
- до ст. 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо віднесення до компетенції органів державного архітектурно-будівельного контролю ведення та публічного розміщення у мережі Інтернет Реєстру забудовників, що прострочили завершення будівництва об’єктів, та Реєстру проблемних об’єктів житлового будівництва у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.
На думку розробника законопроекту, яким, до речі, є позафракційний нардеп Сергій Ківалов, його прийняття та реалізація забезпечить сприятливі умови для розвитку будівельної та суміжних галузей, зменшення кількості недобудованих об’єктів житлового фонду, сприятиме захисту прав інвесторів – фізичних осіб, що здійснюють фінансування будівництва житлової нерухомості.
Чи стануть надії і шанси реальністю? – побачимо невдовзі.
Вадим Менаєв
.gif)
