Мінрегіон підготував пакет із чотирьох документів, покликаних залатати нормативні дірки в законодавстві про управління багатоповерхівками. Як відомо, в Україні вже три місяці діє Закон №417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Але ось із підзаконною нормативною базою — біда. Оскільки Закон кардинально змінив умови діяльності ОСББ та систему управління багатоповерхівками в цілому, ряд діючих наказів і постанов увійшов у дисонанс з нововведеннями. Зокрема, «відстав від поїзда» Типовий статут ОСББ, на який в регламентації своєї статутної діяльності повинні рівнятися всі об'єднання співвласників. У ньому як і раніше прописана система прийняття рішень членами ОСББ. Це явний анахронізм, адже членство в об'єднаннях скасовано.
Правда, Закон зобов'язав Кабмін до 1 липня розробити порядок списання багатоповерхівок з державних, відомчих і комунальних балансів, а до 2016 року забезпечити внесення в законодавство всіх необхідних поправок.
Із першим дорученням Кабмін не впорався, але шанси на коригування підзаконної нормативної бази у встановлений термін ще залишаються.
Хоч і з невеликим запізненням, ситуація з мертвої точки зрушила.
За останні два місяці Мінрегіон презентував два коригувальних проекти постанови Кабміну і два відомчих проекти наказу.
Із балансу — у вільне плавання
Найбільш неоднозначним із усіх оприлюднених Міністерством проектів є Порядок списання з балансу багатоповерхівок. Необхідність у прийнятті цього документа зумовлена тим, що Закон №417-VIII «обнулив» вимоги щодо утримання будинків на балансі. Відповідна стаття Закону «Про ОСББ» повністю вилучена, так як і саме поняття про балансоутримувачів.
Постанова Кабміну про списання будинків з балансу має підвести риску під «епохою балансоутримувачів» та пов'язаними з нею проблемами — тяганиною, конфліктами, утиском співвласників квартир у праві на створення ОСББ, тощо.
Згідно з проектом постанови, балансоутримувачі зможуть списувати будинки без особливих проблем. Причому документ містить імперативну норму — з моменту вступу його в силу всі багатоповерхівки, що знаходяться у віданні балансоутримувачів, підлягають списанню. Є одне серйозне «але». Будинки, в яких є неприватизовані квартири або «безгосподарні» приміщення — не перебувають у приватній, державній або комунальній власності, списати з балансу можна буде лише після завершення приватизації/передачі у власність.
В іншому процедура списання, прописана в проекті, проста. Більше того, балансоутримувач може її виконати самостійно — без залучення власників житла. Для цього йому достатньо «зметикувати на трьох» — видати наказ про списання та створити комісію. Комісія оглядає будинок, фіксує його технічний стан, складає акт про списання за спеціальною формою. Ось і вся процедура.
Після підписання акта членами комісії і затвердження його балансоутримувачем будинок буде вважатися списаним. Додаткову вимогу Мінрегіон у своєму проекті встановив лише для балансоутримувачів, які входять в сферу управління будь-якого суб'єкта. Наприклад, міськради. В цьому випадку процедура списання з балансу вважатиметься завершеною після погодження акта списання з організацією.
Повість без кінця
Специфіка проекту постанови Кабміну у м'якості формулювань. По суті, документ лише дає відмашку списанню будинків. Жодних термінів «позбавлення» багатоповерхівок від балансоутримувачів документ не містить. Тому існує ризик, що процес списання будинків може розтягнутися на невизначений час. Особливо якщо врахувати, що мешканцям багатоповерхівок і зараз далеко не завжди вдається знайти спільну мову з балансоутримувачами. А оскільки цей статус — «хлібний», не виключено, що у списанні будинків багато з них не будуть сильно старатися.
Схожа ситуація і з регламентацією діяльності комісій по списанню будинків. Проект постанови наділяє балансоутримувачів правом включення до складу комісій уповноважених представників власників квартир та нежитлових приміщень. Але так як це право, а не обов'язок балансоутримувача, на практиці все залежатиме від його доброї волі. При відсутності такої балансоутримувач буде вправі навіть не повідомляти власників житла про списання будинку.
В ідеалі в постанові Кабміну можна було б прописати і чіткі терміни списання, і обов'язкове залучення співвласників житла до складання акту, щоб уникнути чудесного преображення «на папері» — тобто в актах списання, — ветхих та аварійних будинків у доглянуті, відремонтовані будівлі.
Оскільки головна мета скасування балансоутримувачів — полегшити власникам житла доступ до управління будинком (будь то створення ОСББ або обрання керуючого), внесення таких поправок в процедуру списання будинків було б логічним.
Документи — стоп-фактор
Однак найвужче місце порядку списання, запропонованого Мінрегіоном, — не в його лояльності до балансоутримувачів, а в тому, що він встановлює такі ж м'які вимоги щодо технічної документації.
У проекті лише згадується про те, що акт про списання будинку може складатися з використанням наявної у балансоутримувача техдокументації — матеріалів технічної інвентаризації, дефектних відомостей, тощо. Тобто, знову-таки, це не обов'язок, а право балансоутримувача. Виходить, що при бажанні він зможе обійтися і без технічної документації.
Проблема в тому, що і на рівні законів питання забезпечення технічною документацією представників співвласників житла — членів ОСББ, чи управляючих, — врегульовані недостатньо.
Як відомо, багато будинків, особливо старої забудови, техдокументації не мають. Це одна з причин пробуксовування ОСББ-ізації багатоквартирного житлофонду. Відновлення або виготовлення документів «з чистого аркуша» — захід не з дешевих, а за законом у відповіді за все — балансоутримувачі. Зрозуміло, що витрачатися на документи багато з них не мають можливості або бажання. Звідси і конфлікти.
Зараз списати будинок з балансу не можна, можна лише передати його з балансу на баланс, а саме — на баланс ОСББ. Ця процедура регламентована Постановою Кабміну №1521 від 11 жовтня 2002 року, згідно з яким передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс має проводитися разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та всією техдокументацією — у двомісячний термін з моменту звернення ОСББ. Якщо документація відсутня, балансоутримувач зобов'язаний виготовити її за свій рахунок. Але ось терміни відновлення документів до недавнього часу не були регламентовані. Тому вони часто й розтягуються до нескінченності.
Крок вперед, два кроки на місці
Закон №417-VIII цю прогалину усунув, але лише для організаторів ОСББ. З 1 липня в Україні діє норма, згідно з якою при відсутності технічної документації на будинок її за свій рахунок повинен відновити екс-балансоутримувач або екс-керуючий — в піврічний термін. Крім того, передача новоствореному ОСББ всієї технічної документації, техпаспорта, планів інженерних мереж — тепер «самодостатній» обов'язок балансоутримувача. ОСББ навіть не обов'язково звертатися до балансоутримувача з проханням про надання документів. За законом він повинен надати їх сам — на «блюдечку» і у тримісячний термін.
Це безсумнівний прогрес у законодавчому регулюванні. Хоча до революції у взаєминах між ОСББ та балансоутримувачами нововведення навряд чи приведуть. По-перше, норму про передачу будинків на баланс об'єднань разом з технічною документацією Кабмін затвердив ще 13 років тому, та проблеми це не вирішило. По-друге, незважаючи на чітку регламентацію, законодавство так і залишилось «беззубим» — ніякої відповідальності за неподання технічної документації на багатоповерхівки чинним законодавством не передбачено. В цьому плані Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» нічого не змінив, хоча прецеденти запровадження адміністративної відповідальності за ухилення від передачі документів на багатоквартирний будинок на пострадянському просторі вже є. Наприклад, в Росії з травня минулого року підприємствам-ухильникам загрожує штраф до 200 тис. рублів (майже 3 тис. дол.). На жаль, українські законотворці про введення подібних штрафів навіть не думають.
Правда, співвласники квартир, ущемлені в правах, після закінчення встановлених законом строків, можуть звернутися в суд. Благо, перемога в подібних суперечках, тепер практично гарантована, і суд може зобов'язати балансоутримувача надати або відновити документацію. Але, враховуючи специфіку української судової та виконавчої систем, навіть в цьому випадку процес «вибивання» документів може розтягнутися на роки.
Втім, про ОСББ розробники Закону №417-VIII хоча б чітко «замовили слово». Будинкам, де об'єднань немає, пощастило ще менше. Вони теж згадуються в Законі: у разі зміни форми управління багатоповерхівкою балансоутримувач або екс-керуючий повинні передати всю передбачену законодавством документацію новому управителю. Але поки це суто декларативна норма, адже ні порядок, ні терміни процедури передачі документів у законі не прописані. Експерти намагалися звернути на це увагу депутатів і «достукатися» до них ще на стадії прийняття Закону №417-VIII, та безуспішно.
А оскільки у більшості багатоповерхівок ОСББ немає, і навряд чи будуть створені в найближчий рік, можна констатувати, що в цілому ситуація майже не змінилася. Про відновлення техдокументації за рахунок балансоутримувачів жителям багатьох будинків і в майбутньому, швидше за все, можна буде лише мріяти.
Проект списання будинків з балансу в запропонованій редакції лише погіршує ситуацію. Як мінімум, в ньому потрібно було б прописати, що при складанні акта списання використання технічної документації обов'язкове, а в разі відсутності такої — обов'язкове її попереднє відновлення.
В іншому випадку неминучі ексцеси, коли будуть списуватися будинки без документів. А оскільки головна ідея Закону №417-VIII полягає в перекладанні відповідальності на співвласників житла, крайніми в цій ситуації можуть виявитися саме вони. Адже документи рано чи пізно їм знадобляться, і тоді, незважаючи на формально чинну «охоронну» норму закону, діяти доведеться як справжнім власникам — за своєю ініціативою і за свій рахунок.
Валентин Хорошун, спеціально для ІА «Україна Комунальна»
.gif)
