Запущений стан переважної більшості багатоквартирних будинків в Україні є загально відомою проблемою. Непривабливий зовнішній вигляд, занедбані місця громадського користування, а найголовніше – катастрофічно низька енергоефективність за останні кільканадцять років стали, на жаль, невід’ємними атрибутами багатьох будівель. Однією з основних причин такого становища є відсутність повноцінного господаря таких будівель.
Отримавши у власність квартири, значна частина громадян досі не може усвідомити себе одночасно власниками своїх квартир та будинків в цілому. Тому не випадково усюди можна спостерігати спроби поліпшення умов проживання кожним квартировласником в своїй квартирі, без урахування стану, в якому перебуває весь житловий будинок. Виконуються дорогі євроремонти квартир, встановлюються бойлери для гарячого водопостачання, збільшується кількість секцій в радіаторах системи опалення, проводиться утеплення зовнішніх стін квартир, заміна вікон тощо.
Здавалося, б всі ці заходи покращують умови життя кожного окремого квартировласника, підвищують вартість його власності, сприяють зниженню витрат на утримання квартири. Однак на практиці все обертається інакше. Так, наприклад, збільшивши кількість секцій в радіаторах опалення в своїй квартирі, ми порушуємо балансування системи опалення всього будинку. Внаслідок наших дій починають страждати сусіди, які отримують менше теплової енергії. Або інший приклад: утепливши зовнішні стіни своєї квартири (так зване "клаптикове" утеплення), ми порушуємо температурно-вологісний режим в конструкціях будівлі. Внаслідок цього може з'явитися цвіль і грибок у вашій квартирі та квартирах сусідів, а з часом – може зруйнуватися зовнішня стіна. Подібних прикрих випадків багато, але висновок з них очевидний – неможливо поодинці, шляхом поліпшення окремої квартири, вирішити проблеми всієї будівлі, особливо якщо вона вимагає термомодернізації та підвищення енергоефективності.
Міжнародний досвід свідчить, що такі проблеми можливо вирішити, якщо власники всіх квартир будинку об’єднаються в єдиний колектив. В Україні такі організації називаються об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Вони почали створюватися з 2001 року, після прийняття відповідного закону. З різних причин процес створення ОСББ тривав не дуже активно – за 15 років такі об'єднання були створені в трохи більше ніж у 20% житлових багатоквартирних будинків.
Разом з тим існує багато прикладів ефективної роботи подібних об'єднань. Свої спільні зусилля, в першу чергу, вони спрямовували на вирішення найбільш гострих проблем будинків, що належить їм на правах спільної власності. Як правило, рішення включали модернізацію систем опалення, скорочення тепловтрат зовнішніх огороджувальних конструкцій будівлі, благоустрій місць громадського користування, реконструкції загальнобудинкових інженерних мереж і систем енергозабезпечення, підвищення працездатності ліфтового господарства, упорядкуванню прибудинкових територій.
Така діяльність дозволила практично всім ОСББ отримати відчутні результати: суттєво (на 50% і більше) скоротити витрати на утримання житла кожному квартировласнику, помітно поліпшити технічний стан та подовжити терміни експлуатації житлового будинку, підвищити комерційну вартість квартир у таких будинках, поліпшити зовнішній вигляд будівель і прибудинкових територій. Безумовно, такі результати підтверджують ефективність створення ОСББ як існуючої форми спільного володіння та управління житловим фондом.
З метою якнайшвидшого завершення процесу створення ОСББ в усіх житлових будинках торік був прийнятий Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Цим Законом з 1 липня 2016 року вносяться зміни у наявну форму управління житловим фондом: скасовуються житлово-експлуатаційні організації (ЖЕО), а управління будинками делегується безпосередньо співвласникам квартир житлового будинку. Для цього квартировласники повинні або створити ОСББ, яке і буде керувати житловим будинком, або (якщо до 1.06.2016 р. ОСББ не буде створено) управитель таким житлом буде призначений місцевим органом самоврядування.
Прийнятий Закон дозволив значно активізувати роботу зі створення ОСББ. Багато співвласників квартир у багатоквартирних будинках усвідомили, що доцільніше самим організувати управління будинком як своєю спільною власністю, ніж віддавати це на відкуп сторонній особі.
Однак далеко не всі громадяни усвідомили необхідність і доцільність об'єднання в ОСББ. Причин такого становища багато: інерція квартировласників, небажання брати на себе відповідальність, непідготовленість до діяльності з управління нерухомістю, відсутність елементарних знань у цій сфері.
Перед прийняттям зазначеного Закону багато фахівців-консультантів говорили про необхідність збільшення термінів прийняття співвласниками рішень про створення ОСББ з одного до двох років, мотивуючи це неготовністю системи житлового господарства до сприйняття запропонованих нововведень. Стосувалося це, в першу чергу, відсутності необхідної кількості професійних управителів житловим фондом, а також керівників підприємств, які повинні прийти на зміну скасованим ЖЕКам.
В якійсь мірі законотворці прислухалися до думки фахівців і в червні 2016 року прийняли поправки до Закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Поправки не скасовують термін, в який необхідно визначитися зі створення ОСББ (тобто до 1.07.2016 р.), а вводять норму про подовження терміну надання послуг з управління житловим будинком наявними виконавцями (тими саме ЖЕКами) до моменту призначення місцевими органами професійного управителя на конкурсній основі.
Ця норма введена у зв'язку з тим, що процес проведення конкурсу та призначення управителя вимагає значного часу (близько 3-6 місяців) і в цей період житловий будинок не може залишатися без належного обслуговування та управління. Також поправками надано право співвласникам достроково розірвати договір з призначеним на конкурсній основі управителем у будь-який момент, якщо вони визначаться з формою управління багатоквартирним будинком (іншими словами - створять ОСББ). По суті, поправками подовжується термін, протягом якого співвласники повинні визначитися з формою управління своїм будинком на невизначений період.
Далі можливі два сценарії розвитку. Перший, коли місцеві органи влади будуть затягувати процес призначення управителів житлових будинків, де не створені ОСББ. Для співвласників у таких будівлях все залишиться без змін – як і раніше їх буде обслуговувати ЖЕК або керуюча компанія, створена на його основі. До речі, більшість ЖЕКів зараз трансформуються саме в керуючі компанії. Такий стан може тривати досить довго, поки місцева влада не призначить управителя, або співвласники не створять об'єднання.
Але можливий інший сценарій - місцевий орган влади оперативно визначається з управителем і в короткий термін укладає з ним договір на управління вашим житловим будинком. Вам дуже пощастить, якщо цей управитель буде підготовленим і чесним фахівцем. Однак, з огляду на дефіцит подібних професіоналів, цілком ймовірно, що керувати вашим будинком буде недостатньо кваліфікований керівник, зовсім не зацікавлений у вирішенні існуючих проблем. Вплинути на прийняті таким управителем рішення співвласники не матимуть можливості, хіба що писати скарги в місцеві органи влади. Це у випадку, якщо вони не об’єдналися у ОСББ. Ефективність розгляду подібних звернень, напевно, не потребує коментарів.
І в першому, і в другому випадку співвласники багатоквартирного будинку віддають долю свого житла в чужі руки. Але погодьтеся, ніхто не піклуватиметься про вашу власність краще, ніж ви самі. Тільки реальний господар зацікавлений в належному технічному стані свого житла, його довговічності та енергоефективності. Тільки спільними зусиллями всіх співвласників можна вирішити нагальні проблеми будинку, забезпечити його термомодернізацію й отримати відчутні результати в економії енерговитрат на його утримання і скороченні витрат на оплату житлово-комунальних послуг. Іншого шляху підвищити якість проживання у багатоквартирних будівлях просто не існує. Тому об'єднання співвласників будинку - це не примха чи данина моді, це – нагальна потреба.
І часу на розмірковування про те - створювати або не створювати ОСББ - залишається все менше і менше.
.gif)
