Рус Укр
ГлавнаяПубликацииОСМДСоздавать ли ОСМД? Время принимать решение
Новости ЖКХ
19 марта 2024 г.
07 марта 2024 г.
06 марта 2024 г.
04 марта 2024 г.
01 марта 2024 г.
29 февраля 2024 г.
28 февраля 2024 г.
23 февраля 2024 г.
21 февраля 2024 г.
Опросы все опросы
ЧТО ПРЕПЯТСТВУЕТ ВАМ ВОВМРЕМЯ ПЛАТИТЬ ПО СЧЕТАМ ЗА УСЛУГИ ЖКХ?
Слишком высокие тарифы
Регулярное повышение квартирной платы
Низкое качество услуг или их полное отсутствие
Не соблюдение исполнителями сроков по вывозу мусора
Бездействие ЖЭКа
Ничего, я всегда вовремя плачу
Я не считаю нужным платить за коммунальные услуги

 







 

Создавать ли ОСМД? Время принимать решение

Непривлекательный внешний вид, заброшенные места общественного пользования, а самое главное – низкая энергоэффективность за последние годы являются неотъемлемыми атрибутами многих зданий. Одна из причин такого положения - отсутствие хозяина зданий.

Ни для кого не секрет, в каком положении находится большинство существующих многоквартирных домов. Неприглядный внешний вид, запущенные места общественного пользования, а самое главное – катастрофически низкая энергоэффективность – все это неотложные атрибуты многих существующих зданий. Одной из основных причин такого положения является отсутствие полноценного хозяина таких зданий.

Получив в собственность квартиры, значительная часть населения до сих пор не может осознать себя одновременно собственниками своих домов в целом. Поэтому не случайно повсеместно можно наблюдать практику улучшения условий проживания каждым квартировладельцем в своей квартире, без учета, в каком состоянии находится жилой дом. Выполняются дорогие евроремонты квартир, устанавливаются бойлеры для горячего водоснабжения, увеличивается количество секций в радиаторах системы отопления, проводится утепление наружных стен квартир, замена окон и т.п.
 
Казалось бы все эти мероприятия улучшают условия жизни каждого такого квартировладельца, повышают стоимость его собственности, способствуют снижению затрат на содержание квартиры. На практике все оборачивается несколько иначе. Так, к примеру, увеличив количество секций в радиаторах отопления в своей квартире, мы нарушаем балансировку системы отопления всего дома. Из-за наших действий начинают страдать соседи, получая меньше тепловой энергии. Или другой пример, утеплив наружные стены своей квартиры (так называемое "лоскутковое" утепление), мы нарушаем температурно-влажностный режим в ограждающих конструкциях здания. В результате может появиться плесень и грибок в вашей квартире и квартирах соседей, а со временем – даже разрушение наружной стены. Подобные примеры можно продолжать, но вывод и так понятен – нельзя в одиночку за счет улучшения своей квартиры решить проблемы всего здания, особенно если оно требует термомодернизации и повышения энергоэффективности.
 
Как показывает международный опыт, такие проблемы возможно решить лишь объединившись в единый коллектив заинтересованных квартировладельцев каждого дома. В наших условиях это объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), которые начали создаваться в стране с 2001 года, после принятия соответствующего Закона Украины. По различным причинам процесс создания ОСМД протекал не очень активно – за 15 лет объединения созданы в чуть более 20% существующих жилых многоквартирных домах.
 
Вместе с тем уже имеется много примеров эффективной работы подобных объединений. Свои совместные усилия в первую очередь они направляли на решение наиболее острых проблем, принадлежащих им на правах совместной собственности зданий. Как правило, это касалось модернизации систем отопления, сокращения теплопотерь наружных ограждающих конструкций зданий, приведения в порядок мест общественного пользования, реконструкции общедомовых инженерных сетей и систем энергообеспечения, повышения работоспособности лифтового хозяйства, благоустройства придомовых территорий.
 
Такая деятельность позволила практически всем ОСМД получить ощутимые результаты – существенно (до половины и более) сократить расходы на содержание жилья каждому квартировладельцу, заметно улучшить техническое состояние зданий, продлить сроки эксплуатации жилых домов, повысить коммерческую стоимость квартир в таких зданиях, улучшить внешний вид зданий и благоустройство придомовых территорий. Безусловно, такие результаты подтверждают эффективность создания ОСМД как формы совместного владения и управления существующим жилым фондом.
 
С целью быстрейшего завершения процесса создания объединений во всех существующих жилых домах в прошлом году был принят Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме". Этим Законом с 1 июля 2016 года вносятся изменения в существующую форму управления жилым фондом – упраздняются жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭКи), а управление домами делегируется непосредственно совладельцам квартир жилого дома. Для этого они должны, либо создать ОСМД, которое и будет управлять жилым домом, либо (если до 1.06.2016 г. ОСМД не будет создано) управляющий таким жильем будет назначен местным органом самоуправления. Принятый Закон позволил значительно активизировать работу по созданию ОСМД. Многие совладельцы квартир в многоквартирных домах осознали, что целесообразнее самим заняться управлением своей совместной собственности (своим домом), чем отдавать это на откуп постороннему лицу. Однако далеко не все осознали необходимость и целесообразность объединения. Причин такого положения много. Это и инерция наших граждан, и нежелание брать на себя ответственность, и неподготовленность к деятельности по управлению недвижимостью, и элементарное незнание в этой сфере.
 
Перед принятием указанного Закона многие специалисты-консультанты говорили о необходимости увеличении сроков принятия совладельцами решений о создании ОСМД с одного до двух лет, мотивируя это неготовностью самой системы жилищного хозяйства к восприятию предлагаемых нововведений. Касалось это в первую очередь отсутствия требуемого количества профессиональных управляющих жилым фондом, а также управляющих компаний, которые должны прийти на смену упраздняемым ЖЭКам.
 
В какой-то мере законодатели прислушались к мнению специалистов и в июне т.г. приняли поправки к Закону "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме". Поправки не отменяют срок, в который необходимо определиться по созданию ОСМД (т.е. до 1.07.2016 г.), а вводят норму о продлении услуг по управлению жилым домом существующими исполнителями (теми же ЖЭКами) до момента назначения местными органами профессионального управляющего на конкурсной основе.
 
Эта норма введена в связи с тем, что процесс проведения конкурса и назначение управляющего требует значительного времени (около 3-6 месяцев) и в этот период жилой дом не может быть без надлежащего обслуживания и управления. Также поправками предоставлено право совладельцам досрочно расторгнуть договор с назначенным на конкурсной основе управляющим в любой момент, если они определятся с формой управления многоквартирным домом (другими словами – создадут ОСМД). По сути, поправками продлевается срок, в течение которого совладельцы должны определиться с формой управления своим домом на неопределенный период.
 
Далее возможны два сценария развития. Первый, когда местные органы власти будут затягивать процесс назначения управляющих жилых домов, где не созданы ОСМД. Для совладельцев в таких зданиях все останется без изменений – как и прежде их будет обслуживать тот же ЖЭК или управляющая компания, созданная на его основе. Кстати большинство ЖЭКов сейчас трансформируются именно в управляющие компании. Такое положение может длиться довольно долго, пока местная власть не назначит управляющего, или совладельцы не создадут объединение.
 
Но возможен и другой сценарий – местный орган оперативно определился с управляющим и в короткий срок заключил с ним договор на управление вашим жилым домом. Вам очень повезет, если этот управляющий будет подготовленным и честным специалистом. Однако, учитывая дефицит подобных профессионалов, вполне вероятно, что управлять вашим домом будет слабо подготовленный управляющий, абсолютно не заинтересованный в решении проблем вашего здания. Повлиять же на принимаемые таким управляющим решения у не объединившихся совладельцев не будет никакой возможности, разве что писать жалобы в местные органы власти. Эффективность рассмотрения подобных обращений, наверное, не требует комментариев.
 
И в первом, и во втором случае совладельцы многоквартирного дома отдают судьбу своего здания в чужие руки. Но согласитесь, ни кто не будет заботится о вашей собственности лучше, чем вы сами. Только реальный хозяин заинтересован в хорошем техническом состоянии своего жилья, его долговечности и энергоэффективности. Только совместными усилиями всех совладельцев дома можно решить насущные проблемы здания, обеспечить его термомодернизацию и получить существенные результаты в экономии энергозатрат на его содержание и сокращении расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг. Другого пути просто не существует. Поэтому объединение это не прихоть или дань моде, это – насущная необходимость.
 
Времени на раздумывания: создавать или не создавать ОСМД остается все меньше и меньше – пора принимать решение.
 
Комментарии (0)