В Україні є кілька різновидів багатоквартирних будинків: які ще з часів СРСР належать житлово-будівельним кооперативам; у яких після приватизації було створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ); і в яких усі чи деякі квартири приватизовані, але там немає ні ЖБК, ні ОСББ.
Кооперативні будинки належать ЖБК, а його члени можуть бути або власниками паєнакопичень, або формальними власниками своїх квартир та реальними власниками, так би мовити, повітря між стінами. Усі допоміжні приміщення, опорні конструкції, обладнання тощо в такому будинку є власністю юридичної особи - ЖБК. Всі рішення щодо управління будинком, відповідно до статуту, мають ухвалюватися загальними зборами членів ЖБК, а правління кооперативу має ці рішення виконувати.
Багатоквартирні будинки, що перебували в державному (відомчому) житловому фонді, і квартири, в яких були приватизовані мешканцями, зареєстрованими в цих квартирах на момент приватизації, відповідно до ст.355 Цивільного кодексу, є спільною частковою власністю всіх приміщень у цьому будинку. У той же час, згідно з ч. 2 ст.382 ЦК, приміщення загального користування, допоміжні приміщення, обладнання тощо належать власникам квартир у цьому будинку на праві спільної сумісної власності (простіше кажучи – на рівних правах).
Читайте також: Українці за свою власність не відповідають
Якщо в такому будинку не створено ОСББ, він «прикріплений», як правило, до якогось комунального чи приватного ЖЕКу, який фактично і керує будинком та самостійно або разом із місцевою владою розпоряджається допоміжними та іншими нежилими приміщеннями (як неважко зрозуміти зі змісту ч. 2 ст.382 ЦК) без будь-яких правових підстав на це. Проте, останніми роками судові процеси з цього приводу набрали чималих обертів.
Якщо ж мешканці будинку для управління ним організували спеціальну юридичну особу – ОСББ, то саме воно керує всією життєдіяльністю будинку, як і ЖБК. Всі рішення щодо управління мають ухвалюватися на загальних зборах згідно із статутом ОСББ.
ОСББ та ЖБК: зовнішні юридичні ознаки
І ОСББ, і ЖБК за формальними ознаками є справжніми юридичними особами, зокрема, вони можуть мати відокремлене майно, набувати майнових прав і нести майнову відповідальність.
У випадку із ЖБК формально майном є сам будинок (але не будемо забувати про подвійну власність на квартири). ОСББ ж будинок не належить. У власності цієї юрособи може бути майно, яке їй передадуть у власність члени об’єднання, її доходи, або майно, яке вона може набути за законом.
Щодо майна засновників, то навряд чи багато з них вважають за потрібне віддавати щось із своєї власності ОСББ, а щодо доходів, то вони навряд чи є, бо ОСББ створюється не для отримання прибутку, а для управляння будинком та для захисту прав своїх членів.
І, нарешті, залишається «майно, що набуто у спосіб, що не суперечить закону». Тут є один цікавий момент, який буде вірним і для ОСББ, і для ЖБК. І перша, і друга юрособи, згідно з ст.42 Земельного Кодексу, мають право отримати у власність або довічне користування земельну ділянку, на якій розташовано їхній багатоквартирний будинок, при чому разом із прибудинковою територією.
Читайте також: ОСББ готують до революції
І багато ЖБК та ОСББ до 2005 року вже встигли отримати у власність або у постійне користування цю землю. Зараз вже ніхто цього зробити не може, бо у 2005 році було скасовано відповідний наказ Держкомзему, який затверджував порядок встановлення меж прибудинкових територій в натурі.
Тож дійсно цінне майно деяких ЖБК та ОСББ - земля, звісно якщо вони встигли її отримати. У будинках, де немає ніякої юридичної особи , земля може належати територіальній громаді, а може – забудовнику, якщо він купив її під забудову, а не взяв в оренду, чи взагалі будь-кому.
Ціна консенсусу
Якщо в будинку всі власники квартир є дійсними членами ЖБК і ОСББ, і беруть активну участь в управлінні будинком, то захистити свої права у більшості випадків для власників помешкань цілком можливо.
Проте на практиці дуже часто і члени ОСББ, і члени ЖБК не можуть не лише порозумітися одне з одним, аби ухвалити якесь спільне рішення, але неспроможні навіть просто зібратися всі разом на збори, щоб вони набули легітимності.
Ще гіршою є ситуація, коли значна частина власників квартир не є і ніколи не були членами створеного в будинку ЖБК чи ОСББ. В таких випадках правління ЖБК чи ОСББ, користуючись байдужістю мешканців, може фактично узурпувати владу та захопити будинок. Такі узурпатори використовують або навіть відчужують на свій розсуд допоміжні та нежитлові приміщення, присвоюють в той чи інший спосіб кошти, що їх вносять мешканці на утримання будинку тощо.
Читайте також: ОСББ - темна конячка реформування ЖКГ
Також співвласники будинку можуть втратити житло внаслідок нещасного випадку. Наприклад, кілька років тому в центрі Києва було зруйновано кілька будинків (зокрема, на вул.Жилянській та Красноармійській) через порушення будівельних норм під час капітального ремонту та будівництво біля цих будинків, через що в них з’явилися тріщини. У результаті мешканцям цих будинків не вдалося компенсувати втрату свого майна, а землю під цими спорудами віддали під нове будівництво, бо вона належала не власникам будинку, а територіальній громаді. Якби хоча б земля під будівлею була у власності її мешканців, вони могли хоча б частково відшкодувати свої збитки шляхом продажу цієї ділянки.
Але як зробити так, аби власники будинку могли стати справжніми, а не номінальними власниками своїх квартир та будинків у цілому, набути законним чином права власності на землю, і при цьому не порушували прав один одного?
.gif)
