В Украине есть несколько разновидностей многоквартирных домов: которые еще со времен СССР принадлежат жилищно-строительным кооперативам; у которых после приватизации было создано объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), и в которых все или некоторые квартиры приватизированы, но там нет ни ЖСК, ни ОСМД.
Кооперативные дома принадлежат ЖСК, а его члены могут быть или собственниками паесбережений, или формальными собственниками своих квартир и реальными собственниками, так сказать, воздуха между стенами. Все вспомогательные помещения, несущие конструкции, оборудование и т.д. в таком доме является собственностью юридического лица - ЖСК. Все решения по управлению домом, согласно уставу, должны приниматься общим собранием членов ЖСК, а правление кооператива должно эти решения выполнять.
Многоквартирные дома, находящиеся в государственном (ведомственном) жилищном фонде, и квартиры, в которых были приватизированы жильцами, зарегистрированными в этих квартирах на момент приватизации, согласно ст.355 Гражданского кодекса, являются общей долевой собственностью всех помещений в этом доме. В то же время, согласно ч. 2 ст.382 ГК, помещения общего пользования, вспомогательные помещения, оборудование и т.п. принадлежат владельцам квартир в этом доме на праве общей совместной собственности (проще говоря - на равных правах).
Читайте также: Украинцы за свою собственность не отвечают
Если в таком доме создано ОСМД, оно «прикреплено», как правило, к какому-то коммунальному или частному ЖЭКу, который фактически и руководит домом и самостоятельно или совместно с местными властями распоряжается вспомогательными и другими нежилыми помещениями (как нетрудно понять из содержания ч. 2 382 ГК) без каких-либо правовых оснований на это. Однако, в последние годы судебные процессы по этому поводу набрали немалые обороты.
Если же жильцы дома для управления ими организовали специальное юридическое лицо - ОСМД, то именно оно управляет всей жизнедеятельностью дома, как и ЖСК. Все решения по управлению должны приниматься на общем собрании согласно уставу ОСМД.
ОСМД и ЖСК: внешние юридические признаки
И ОСМД, и ЖСК по формальным признакам являются настоящими юридическими лицами, в частности, они могут иметь обособленное имущество, приобретать имущественные права и нести имущественную ответственность.
В случае с ЖСК формально имуществом является сам дом (но не будем забывать о двойной собственности на квартиры). ОСМД же дом не принадлежит. В собственности этого юрлица может быть имущество, которое ему передадут в собственность члены объединения, его доходы, или имущество, которое он может получить по закону.
Относительно имущества учредителей, то вряд ли многие из них считают нужным отдавать что-то из своей собственности ОСМД, потому ОСМД создается не для получения прибыли, а для управления домом и для защиты прав своих членов.
И, наконец, остается «имущество приобретенное способом, который не противоречит закону». Здесь есть один интересный момент, который будет верным и для ОСМД, и для ЖСК. И первое, и второе юрлицо, согласно ст.42 Земельного Кодекса, имеют право получить в собственность или пожизненное пользование земельный участок, на котором расположен их многоквартирный дом, причем вместе с придомовой территорией.
Читайте также:ОСМД готовят к революции
И многие ЖСК и ОСМД в 2005 году уже успели получить в собственность или в постоянное пользование эту землю. Сейчас уже никто не может этого сделать, потому что в 2005 году было отменено соответствующий приказ Госкомзема, который утверждал порядок установления границ придомовых территорий.
Поэтому действительно ценное имущество некоторых ЖСК и ОСМД - земля, конечно если они успели ее получить. В домах, где нет никакого юридического лица, земля может принадлежать территориальной общине, а может - застройщику, если он купил ее под застройку, а не взял в аренду, или вообще кому угодно.
Цена консенсуса
Если в доме все владельцы квартир являются действительными членами ЖСК и ОСМД, и принимают активное участие в управлении домом, то защитить свои права в большинстве случаев для владельцев помещений вполне возможно.
Однако на практике очень часто и члены ОСМД, и члены ЖСК не могут не только объясниться друг с другом, чтобы принять какое-то общее решение, но и не могут даже просто собраться все вместе на собрание, чтобы они вступили в легитимность.
Еще хуже ситуация, когда значительная часть владельцев квартир не являются и никогда не были членами созданного в доме ЖСК или ОСМД. В таких случаях правления ЖСК или ОСМД, пользуясь безразличием жителей, может фактически узурпировать власть и захватить здание. Такие узурпаторы используют или даже отчуждают по своему усмотрению вспомогательные и нежилые помещения, присваивают тем или иным образом средства, которые вносят жители на содержание зданий и т.п.
Читайте также: ОСМД - темная лошадка реформирования ЖКХ
Также совладельцы дома могут потерять жилье вследствие несчастного случая. Например, несколько лет назад в центре Киева было разрушено несколько домов (в частности, на ул. Жилянской и Красноармейской) из-за нарушения строительных норм при капитальном ремонте и строительстве возле этих домов, из-за чего в них появились трещины. В результате жителям этих домов не удалось компенсировать потерю своего имущества, а землю под этими сооружениями отдали под новое строительство, потому что она принадлежала не владельцам дома, а территориальной общине. Если бы хотя бы земля под зданием была в собственности ее жителей, они могли хотя бы частично возместить свои убытки путем продажи этого участка.
Но как сделать так, чтобы владельцы дома могли стать настоящими, а не номинальными собственниками своих квартир и домов в целом, приобрести законным образом права собственности на землю, и при этом не нарушали прав друг друга?
Посещая другой город многие люди желают отдохнуть от поездки. Вашему вниманию, вот например, предлагает Днепропетровск квартиры почасово. Более детально ознакомиться с каталогом квартир и условиями оформления заказа можно на сайте rooms.dp.ua.
.gif)
