Рус Укр
ГлавнаяГлавноеОСМДБезвыходность многоквартирных домов
Новости ЖКХ
01 апреля 2020 г.
31 марта 2020 г.
27 марта 2020 г.
23 марта 2020 г.
17 марта 2020 г.
11 марта 2020 г.
03 марта 2020 г.
28 февраля 2020 г.
Опросы все опросы
ЧТО ПРЕПЯТСТВУЕТ ВАМ ВОВМРЕМЯ ПЛАТИТЬ ПО СЧЕТАМ ЗА УСЛУГИ ЖКХ?
Слишком высокие тарифы
Регулярное повышение квартирной платы
Низкое качество услуг или их полное отсутствие
Не соблюдение исполнителями сроков по вывозу мусора
Бездействие ЖЭКа
Ничего, я всегда вовремя плачу
Я не считаю нужным платить за коммунальные услуги

 




 


 

Безвыходность многоквартирных домов

Как сделать так, чтобы владельцы дома могли стать настоящими, а не номинальными собственниками своих квартир и домов в целом, приобрести законным образом права собственности на землю, и при этом не нарушали прав друг друга?

В Украине есть несколько разновидностей многоквартирных домов: которые еще со времен СССР принадлежат жилищно-строительным кооперативам; у которых после приватизации было создано объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), и в которых все или некоторые квартиры приватизированы, но там нет ни ЖСК, ни ОСМД.
 
Кооперативные дома принадлежат ЖСК, а его члены могут быть или собственниками паесбережений, или формальными собственниками своих квартир и реальными собственниками, так сказать, воздуха между стенами. Все вспомогательные помещения, несущие конструкции, оборудование и т.д. в таком доме является собственностью юридического лица - ЖСК. Все решения по управлению домом, согласно уставу, должны приниматься общим собранием членов ЖСК, а правление кооператива должно эти решения выполнять.
 
Многоквартирные дома, находящиеся в государственном (ведомственном) жилищном фонде, и квартиры, в которых были приватизированы жильцами, зарегистрированными в этих квартирах на момент приватизации, согласно ст.355 Гражданского кодекса, являются общей долевой собственностью всех помещений в этом доме. В то же время, согласно ч. 2 ст.382 ГК, помещения общего пользования, вспомогательные помещения, оборудование и т.п. принадлежат владельцам квартир в этом доме на праве общей совместной собственности (проще говоря - на равных правах).

Читайте также: Украинцы за свою собственность не отвечают

Если в таком доме создано ОСМД, оно «прикреплено», как правило, к какому-то коммунальному или частному ЖЭКу, который фактически и руководит домом и самостоятельно или совместно с местными властями распоряжается вспомогательными и другими нежилыми помещениями (как нетрудно понять из содержания ч. 2 382 ГК) без каких-либо правовых оснований на это. Однако, в последние годы судебные процессы по этому поводу набрали немалые обороты.
 
Если же жильцы дома для управления ими организовали специальное юридическое лицо - ОСМД, то именно оно управляет всей жизнедеятельностью дома, как и ЖСК. Все решения по управлению должны приниматься на общем собрании согласно уставу ОСМД.

ОСМД и ЖСК: внешние юридические признаки

И ОСМД, и ЖСК по формальным признакам являются настоящими юридическими лицами, в частности, они могут иметь обособленное имущество, приобретать имущественные права и нести имущественную ответственность.
 
В случае с ЖСК формально имуществом является сам дом (но не будем забывать о двойной собственности на квартиры). ОСМД же дом не принадлежит. В собственности этого юрлица может быть имущество, которое ему передадут в собственность члены объединения, его доходы, или имущество, которое он может получить по закону.
 
Относительно имущества учредителей, то вряд ли многие из них считают нужным отдавать что-то из своей собственности ОСМД, потому ОСМД создается не для получения прибыли, а для управления домом и для защиты прав своих членов.
 
И, наконец, остается «имущество приобретенное способом, который не противоречит закону». Здесь есть один интересный момент, который будет верным и для ОСМД, и для ЖСК. И первое, и второе юрлицо, согласно ст.42 Земельного Кодекса, имеют право получить в собственность или пожизненное пользование земельный участок, на котором расположен их многоквартирный дом, причем вместе с придомовой территорией.

Читайте также:ОСМД готовят к революции

И многие ЖСК и ОСМД в 2005 году уже успели получить в собственность или в постоянное пользование эту землю. Сейчас уже никто не может этого сделать, потому что в 2005 году было отменено соответствующий приказ Госкомзема, который утверждал порядок установления границ придомовых территорий.
 
Поэтому действительно ценное имущество некоторых ЖСК и ОСМД - земля, конечно если они успели ее получить. В домах, где нет никакого юридического лица, земля может принадлежать территориальной общине, а может - застройщику, если он купил ее под застройку, а не взял в аренду, или вообще кому угодно.

Цена консенсуса

Если в доме все владельцы квартир являются действительными членами ЖСК и ОСМД, и принимают активное участие в управлении домом, то защитить свои права в большинстве случаев для владельцев помещений вполне возможно.
 
Однако на практике очень часто и члены ОСМД, и члены ЖСК не могут не только объясниться друг с другом, чтобы принять какое-то общее решение, но и не могут даже просто собраться все вместе на собрание, чтобы они вступили в легитимность.
 
Еще хуже ситуация, когда значительная часть владельцев квартир не являются и никогда не были членами созданного в доме ЖСК или ОСМД. В таких случаях правления ЖСК или ОСМД, пользуясь безразличием жителей, может фактически узурпировать власть и захватить здание. Такие узурпаторы используют или даже отчуждают по своему усмотрению вспомогательные и нежилые помещения, присваивают тем или иным образом средства, которые вносят жители на содержание зданий и т.п.

Читайте также: ОСМД - темная лошадка реформирования ЖКХ

Также совладельцы дома могут потерять жилье вследствие несчастного случая. Например, несколько лет назад в центре Киева было разрушено несколько домов (в частности, на ул. Жилянской и Красноармейской) из-за нарушения строительных норм при капитальном ремонте и строительстве возле этих домов, из-за чего в них появились трещины. В результате жителям этих домов не удалось компенсировать потерю своего имущества, а землю под этими сооружениями отдали под новое строительство, потому что она принадлежала не владельцам дома, а территориальной общине. Если бы хотя бы земля под зданием была в собственности ее жителей, они могли хотя бы частично возместить свои убытки путем продажи этого участка.
 
Но как сделать так, чтобы владельцы дома могли стать настоящими, а не номинальными собственниками своих квартир и домов в целом, приобрести законным образом права собственности на землю, и при этом не нарушали прав друг друга?

Посещая другой город многие люди желают отдохнуть от поездки. Вашему вниманию, вот например, предлагает Днепропетровск квартиры почасово. Более детально ознакомиться с каталогом квартир и условиями оформления заказа можно на сайте rooms.dp.ua.

Анастасия Люк
 
Комментарии (0)