Будь-який податок можна охарактеризувати за декількома ознаками: об’єкт, суб’єкт, база обкладення, ставка податку. Це основні ознаки (притаманні кожному податку), решта (порядок сплати й звітності, пільги, тощо) ― факультативні. Тож спробуймо, зважаючи на це, з’ясувати, хто і коли сплачує земельний податок під багатоквартирним будинком. Роз’яснює питання OSBB-inform голова комітету аграрного та земельного права Асоціації адвокатів України Віктор Кобилянський.
Об’єкт оподаткування
Відповідно до пп. 270.1.1 Податкового кодексу України, об’єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні. Чи є такий об’єкт оподаткування під вашим будинком? Звісно, будинок стоїть на землі. Але не обов’язково на земельній ділянці!
Аби обґрунтувати цей несподіваний для неюриста висновок, звернімося до пп. 14.1.74 ПКУ. Згідно з ним: «Земельна ділянка ― частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, цільовим (господарським) призначенням та з визначеними щодо неї правами».
Простіше кажучи — земельна ділянка має бути сформованою. Способи такого формування передбачені ст. 791 Земельного кодексу України, а його наслідком є внесення інформації про земельну ділянку до Державного земельного кадастру. Формальною ознакою такого внесення є наявність кадастрового номера земельної ділянки. Якщо відповідна земельна ділянка сформована, її та певну інформацію про неї можна буде побачити на публічній кадастровій карті.
Проте слід урахувати: наразі на карті можуть бути відсутні дані про земельні ділянки, сформовані до 2013 року, адже наповнення Державного земельного кадастру «старою» інформацією й досі триває.
Так, у більшості випадків можна впевнено стверджувати, що земельні ділянки під новобудовами сформовані (інакше забудовник не отримав би дозволу на будівництво), а під радянськими багатоповерхівками (якщо в них не створені ОСББ або ЖБК) ― ні.
Висновок: немає об’єкта оподаткування ― немає оподаткування.
Суб’єкт оподаткування
Оскільки об’єктами оподаткування є не будь-які земельні ділянки, а лише ті, що перебувають у власності чи користуванні, то платниками земельного податку — є власники земельних ділянок і землекористувачі (ст. 269 ПКУ).
Згідно з Податковим кодексом, «власники земельних ділянок ― юридичні та фізичні особи (резиденти й нерезиденти), які відповідно до закону набули права власності на землю в Україні, а також територіальні громади та держава щодо земель комунальної та державної власності відповідно» (пп. 14.1.34);
«землекористувачі ― юридичні та фізичні особи (резиденти й нерезиденти), яким відповідно до закону надані в користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у т.ч. на умовах оренди» (пп. 14.1.73).
При цьому зауважимо, що орендарі земельний податок не сплачують, вони сплачують орендну плату. Тому в контексті оподаткування землекористувачем слід вважати лише особу, яка має земельну ділянку в постійному користуванні чи у власності. Під більшістю багатоквартирних будинків права на землю не оформлені.
Висновок: немає суб’єкта оподаткування ― немає оподаткування.
База оподаткування
Згідно з п. 271.1 ПКУ:
«Базою оподаткування є:
271.1.1. нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, установленого цим розділом;
271.1.2. площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено».
Нині нормативна грошова оцінка проведена в більшості населених пунктів. Але це не означає, що вона визначена для кожної території під багатоквартирними будинками. Звісно, порахувати таку оцінку нескладно ― узяти відповідну площу ділянки, середню (базову) вартість квадратного метра, застосувати відповідні коефіцієнти, перемножити це все, й оформити витяг із нормативної грошової оцінки. Але зробити це можна тільки тоді, коли існує сформована земельна ділянка. Інакше проблема ― неможливість визначення площі земельної ділянки. Таку площу можна порахувати лише безпосередньо під будинком. Але земельна ділянка має включати й прибудинкову територію. І от визначити саме її без формування земельної ділянки неможливо. Адже «прибудинкова територія ― територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників і наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку» (п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Таку саму проблему маємо й за відсутності в населеному пункті нормативної грошової оцінки земель.
Висновок: відсутність бази оподаткування унеможливлює оподаткування.
Ставка оподаткування
Такі ставки встановлюються відповідними місцевими радами згідно зі ст. 274 ПКУ: «274.1. Ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, установлюється в розмірі не більш як 3% від їхньої нормативної грошової оцінки, а для сільськогосподарських угідь ― не більш як 1% від їхньої нормативної грошової оцінки.
274.2. Ставка податку встановлюється в розмірі не більш як 12% від їхньої нормативної грошової оцінки за земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні суб’єктів господарювання (окрім державної та комунальної форми власності)».
Наведені норми також свідчать про неможливість застосувати ставки податку, якщо земельна ділянка не сформована, а право на неї не оформлене.
Висновок: відсутність сформованої земельної ділянки унеможливлює застосування ставки оподаткування.
Загальний висновок
Обов’язок зі сплати земельного податку за земельну ділянку під багатоквартирним будинком виникає в особи, яка оформила право власності чи право користування цією земельною ділянкою. До оформлення такого права земельний податок не сплачується.
Винятки із правил
Усе викладене вище спирається на загальні норми. Саме з них випливає, що за відсутності сформованої земельної ділянки й оформлених прав на неї відсутні й податкові зобов’язання. Проте це правило не є всебічним, оскільки можлива ситуація, у якій платити за землю доведеться за відсутності і прав на землю, і самої земельної ділянки. Юристам відомо, що спеціальні норми мають перевагу перед загальними. І така спеціальна норма прописана в п. 287.8 ПКУ: «Власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно».
Наша думка. Ставлення автора публікації до цієї норми вкрай негативне через певні причини.
По-перше, її надто важко застосувати, коли земельна ділянка не сформована (причини див. вище).
По-друге, вона — дискримінаційна по суті, оскільки створює податкове навантаження лише для власників нежилих приміщень. Скажімо, якщо ви маєте квартиру на першому поверсі, то податку не сплачуєте. Але, щойно ви її переведете в нежиле приміщення (наприклад, зробите в ній перукарню), одразу виникає оподаткування.
По-третє, якщо земельна ділянка сформована й право на неї зареєстроване, ця норма призводить до подвійного оподаткування. За всю земельну ділянку платитиме її власник або землекористувач, а за певну її частину додатково ще й власник нежилого приміщення. Тим самим порушується відомий із Давнього Риму принцип non bis in idem (Не двічі за одне й те саме (лат.)).
По-четверте, формулювання наведеної норми допускає її спотворене тлумачення, коли податок за ліфтові майданчики, сміттєзбірники, холи, коридори (які є спільним майном співвласників будинку й не можуть передаватися у власність окремих осіб) тощо можна покласти на всіх мешканців будинку. Сподіваймося, фантазії фіскальних органів на це не вистачить.
Про практику…
На жаль, як суто правозастосовна практика, так і практика оподаткування, рясніє «квазізаконними» прикладами. Це й оформлення вкрай сумнівних договорів на кшталт оренди частини (частки) земельної ділянки, і довільне визначення земельної ділянки з метою оподаткування (без її формування), і незрозуміле (читай: неправове) застосування ставок, коефіцієнтів тощо. Перераховувати й критикувати всі ці приклади немає потреби. Достатньо розуміння одного: сплачувати земельний податок треба лише за існуючу (сформовану, зареєстровану) земельну ділянку, і сплачувати його має власник або землекористувач цієї ділянки.
А ось прикладів того, що довго було передбачено законом, на жаль, немає. Ідеться про стару редакцію (проіснувала вона понад 10 років!) ч. 1 ст. 42 Земельного кодексу: «Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної чи комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками» (Норма втратила чинність із 1 липня 2015 року).
Згадані в ній підприємства, установи й організації (тобто - ЖЕКи) жодного разу не зацікавилися можливістю оформити право на землю та, відповідно, стати платниками земельного податку.
Мабуть, саме цією нормою керуються деякі представники фіскальних органів, які нині (після змін у законодавстві, що набрали чинності 1 липня) наполягають на оформленні прав (і, відповідно, на сплаті податку) на земельні ділянки під багатоквартирними будинками організаціями, котрі обслуговують ці будинки. Така позиція не ґрунтується на законі. Земельна ділянка може бути передана у власність або користування лише співвласникам відповідного будинку. Виняток можливий хіба що для будинків, які все ще повністю перебувають у державній або комунальній власності. Але чи є ще такі?
…і перспективи
Ці перспективи випливають із чинної редакції ст. 42 ЗКУ: «1. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної чи комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
2. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир і нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, установленому Кабінетом Міністрів України».
Згаданий порядок уряд ще не затвердив, але перспектива зрозуміла ― земельні ділянки під багатоквартирними будинками поступово переходитимуть у власність або постійне користування мешканців, які й стануть платниками податків. Звісно, про конкретні положення майбутньої урядової постанови ми можемо лише здогадуватися, але на деякі нюанси, які прямо випливають із чинного законодавства, можна звернути увагу вже тепер.
1. Наразі отримання земельної ділянки у власність або користування є правом, а не обов’язком. Це стосується й співвласників багатоквартирних будинків.
2. Формування земельної ділянки під багатоквартирним будинком вимагатиме оформлення землевпорядної документації на замовлення й за рахунок замовника (співвласників будинку чи ОСББ). Залежно від ситуації це може бути складніша й дорожча процедура (проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки) або простіша й дешевша (технічна документація з відновлення меж земельної ділянки в натурі).
3. За відсутності нормативно визначеного механізму формування прибудинкової території реально на площу й конфігурацію земельної ділянки впливатимуть положення містобудівної документації (генеральний план і за наявності детальний план території).
4. Сплачувати податок потрібно буде з моменту державної реєстрації права на земельну ділянку й ані днем раніше.
5. Із поточного року земельний податок належить до місцевих, його ставки визначаються відповідними місцевими радами.
.gif)
