Любой налог можно охарактеризовать по нескольким признакам: объект, субъект, база обложения, ставка налога. Это основные признаки (присущие каждому налогу), остальные (порядок уплаты и отчетности, льготы, прочее) ― факультативные. Давайте попробуем, несмотря на это, выяснить, кто и когда уплачивает земельный налог под многоквартирным домом. Разъясняет вопросы
OSBB-inform председатель комитета аграрного и земельного права Ассоциации адвокатов Украины
Виктор Кобылянский.
Объект налогообложения
В соответствии с пп. 270.1.1 Налогового кодекса Украины объектами налогообложения являются земельные участки, находящиеся в собственности или пользовании. Есть ли такой объект налогообложения под вашим домом? Конечно, дом стоит на земле. Но не обязательно на земельном участке!
Чтобы обосновать этот неожиданный для неюриста вывод, обратимся к пп. 14.1.74 НКУ. Согласно ему: «Земельный участок ― часть земной поверхности с установленными пределами, определенным местом расположения, целевым (хозяйственным) назначением и с определенными относительно него правами».
Проще говоря — земельный участок должен быть сформированным. Способы такого формирования, предусмотренные ст. 791 Земельного кодекса Украины, а его следствием является внесение информации о земельном участке в Государственный земельный кадастр. Формальным признаком такого внесения является наличие кадастрового номера земельного участка. Если соответствующий земельный участок сформирован, его и некоторую информацию о нем можно будет увидеть на публичной кадастровой карте.
Однако следует учесть: сейчас на карте могут отсутствовать данные о земельных участках, сформированных до 2013 года, ведь наполнение Государственного земельного кадастра «старой» информацией и до сих пор продолжается.
Так, в большинстве случаев можно уверенно утверждать, что земельные участки под новостройками сформированы (иначе застройщик не получил бы разрешения на строительство), а под советскими многоэтажками (если в них не созданы ОСМД или ЖСК) ― нет.
Вывод: нет объекта налогообложения ― нет налогообложения.
Субъект налогообложения
Поскольку объектами налогообложения являются не любые земельные участки, а лишь те, что находятся в собственности или пользовании, то плательщиками земельного налога являются собственники земельных участков и землепользователи (ст. 269 НКУ).
Согласно Налоговому кодексу, «собственники земельных участков ― юридические и физические лица (резиденты и нерезиденты), которые согласно закону приобрели право собственности на землю в Украине, а также территориальные общины и государство относительно земель коммунальной и государственной собственности соответственно» (пп. 14.1.34);
«землепользователи ― юридические и физические лица (резиденты и нерезиденты), которым в соответствии с законом предоставлены в пользование земельные участки государственной и коммунальной собственности, в т.ч. на условиях аренды» (пп. 14.1.73).
При этом заметим, что арендаторы земельный налог не платят, они платят арендную плату. Поэтому в контексте налогообложения землепользователем следует считать лишь лицо, которое имеет земельный участок в постоянном пользовании или в собственности. Под большинством многоквартирных домов права на землю не оформлены.
Вывод: нет субъекта налогообложения ― нет налогообложения.
База налогообложения
Согласно п. 271.1 НКУ:
«Базой налогообложения является:
271.1.1. нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным этим разделом;
271.1.2. площадь земельных участков, нормативную денежную оценку которых не проведено».
В настоящее время нормативная денежная оценка проведена в большинстве населенных пунктов. Но это не означает, что она определена для каждой территории под многоквартирными домами. Конечно, посчитать такую оценку несложно ― взять подходящую площадь участка, среднюю (базовую) стоимость квадратного метра, применить соответствующие коэффициенты, перемножить это все, и оформить выдержку из нормативной денежной оценки. Но сделать это можно только тогда, когда существует сложившийся земельный участок. Иначе проблема ― невозможность определения площади земельного участка. Такую площадь можно посчитать только непосредственно под домом. Но земельный участок должен включать и придомовую территорию. И вот определить именно ее без формирования земельного участка невозможно. Ведь «придомовая территория ― территория вокруг многоквартирного дома, определенная на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации, в пределах земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и принадлежащие к нему здания и сооружения, необходимые для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых потребностей владельцев (совладельцев и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме» (п. 4 ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»).
Такую же проблему имеем и при отсутствии в населенном пункте нормативной денежной оценки земель.
Вывод: отсутствие базы налогообложения делает невозможным налогообложение.
Ставка налогообложения
Такие ставки устанавливаются соответствующими местными советами согласно ст. 274 НКУ: «274.1. Ставка налога за земельные участки, нормативную денежную оценку которых проведено, устанавливается в размере не более 3% от их нормативной денежной оценки, а для сельскохозяйственных угодий ― не более 1% от их нормативной денежной оценки.
274.2. Ставка налога устанавливается в размере не более 12% от их нормативной денежной оценки за земельные участки, которые находятся в постоянном пользовании субъектов хозяйствования (кроме государственной и коммунальной формы собственности)».
Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности применения ставки налога, если земельный участок не сформирован, а право на него не оформлено.
Вывод: отсутствие сформированного земельного участка исключает возможность применения ставки налогообложения.
Общий вывод
Обязанность по уплате земельного налога за земельный участок под многоквартирным домом возникает у лица, которое оформило право собственности или право пользования этим земельным участком. До оформления такого права земельный налог не уплачивается.
Исключения из правил
Все вышеизложенное опирается на общие нормы. Именно из них следует, что при отсутствии сформированного земельного участка и оформленных прав на него отсутствуют и налоговые обязательства. Однако это правило не является всесторонним, поскольку возможна ситуация, в которой платить за землю придется за отсутствия прав на землю, и самого земельного участка. Юристам известно, что специальные нормы имеют предпочтение перед общими. И такая специальная норма прописана в п. 287.8 НКУ «Собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной доли придомовой территории с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество».
Наше мнение. Отношение автора публикации к данной нормы крайне негативное из-за определенных причин.
Во-первых, ее очень трудно применить, когда земельный участок не сформирован (причины см. выше).
Во-вторых, она — дискриминационная по сути, поскольку создает налоговую нагрузку только для собственников нежилых помещений. Скажем, если вы имеете квартиру на первом этаже, то налог не платите. Но, как только вы ее переведете в нежилое помещение (например, сделаете в ней парикмахерскую), сразу возникает налогообложения.
В-третьих, если земельный участок сформирован и право на него зарегистрировано, эта норма приводит к двойному налогообложению. За весь земельный участок будет платить ее владелец или землепользователь, а за определенную часть дополнительно еще и собственник нежилого помещения. Тем самым нарушается известный с Древнего Рима принцип non bis in idem (Не дважды за одно и то же (лат.)).
В-четвертых, формулировка приведенной нормы допускает ее искаженное толкование, когда налог за лифтовые площадки, мусоросборники, холлы, коридоры (которые являются общим имуществом совладельцев дома и не могут передаваться в собственность отдельных лиц) и т. д. можно возложить на всех жильцов дома. Надеемся, фантазии фискальных органов на это не хватит.
О практике...
К сожалению, как сугубо правоприменительная практика, так и практика налогообложения, изобилует «квазизаконными» примерами. Это и оформление крайне сомнительных договоров вроде аренды части (доли) земельного участка, и произвольное определение земельного участка для целей налогообложения (без ее формирования), и непонятное (читай: неправовое) применение ставок, коэффициентов и тому подобное. Перечислять и критиковать все эти примеры нет необходимости. Достаточно понимания одного: платить земельный налог надо только за существующий (сложившийся, зарегистрированный) земельный участок, и платить его должен собственник или землепользователь этого участка.
А вот примеров того, что долго было предусмотрено законом, к сожалению, нет. Речь идет о старой редакции (просуществовала она более 10 лет!) ч. 1 ст. 42 Земельного кодекса: «Земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также надлежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами» (Норма утратила силу с 1 июля 2015 года).
Упомянутые в ней предприятия, учреждения и организации (то есть ЖЭКи) ни разу не заинтересовались возможностью оформить право на землю и, соответственно, стать плательщиками земельного налога.
Видимо, именно этой нормой руководствуются некоторые представители фискальных органов, которые сейчас (после изменений в законодательстве, вступивших в силу 1 июля) настаивают на оформлении прав (и, соответственно, по уплате налога) на земельные участки под многоквартирными домами организациями, которые обслуживают эти дома. Такая позиция не основывается на законе. Земельный участок может быть передан в собственность или пользование только совладельцам соответствующего дома. Исключение возможно разве что для домов, которые все еще полностью находятся в государственной или коммунальной собственности. Но есть ли еще такие?
...и перспективы
Эти перспективы вытекают из действующей редакции ст. 42 ЗКУ:
«1. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также надлежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами.
2. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также надлежащие к ним здания, сооружения и придомовая территория находятся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины».
Упомянутый порядок правительство еще не утвердило, но перспектива понятна ― земельные участки под многоквартирными домами постепенно переходят в собственность или постоянное пользование жителей, которые и станут налогоплательщиками. Конечно, о конкретных положениях будущего правительственного постановления мы можем только догадываться, но на некоторые нюансы, которые прямо вытекают из действующего законодательства, можно обратить внимание уже сейчас.
1. Сейчас получение земельного участка в собственность или пользование является правом, а не обязанностью. Это касается и совладельцев многоквартирных домов.
2. Формирование земельного участка под многоквартирным домом потребует оформления землеустроительной документации по заказу и за счет заказчика (совладельцев дома или ОСМД). В зависимости от ситуации это может быть более сложная и дорогая процедура (проект землеустройства относительно отвода земельного участка) или проще и дешевле (техническая документация по восстановлению границ земельного участка в натуре).
3. При отсутствии нормативно определенного механизма формирования придомовой территории реально на площадь и конфигурацию земельного участка будут влиять положения градостроительной документации (генеральный план и при наличии детальный план территории).
4. Уплачивать налог нужно будет с момента государственной регистрации права на земельный участок и ни днем раньше.
5. С текущего года земельный налог относится к местным, его ставки определяются соответствующими местными советами.
Генератор – это специальное оборудование, которое обеспечивает дом электричеством. Вот, например, Вашему вниманию предлагается купить бензиновый генератор. Более детально ознакомиться с информацией, а точнее с ассортиментом продукции, можно на сайте energoport.com.ua. Заходите и делайте свой выбор.
.gif)
