Після закінчення парламентської сесії «Україна Комунальна» вирішила поцікавитися результатами законотворчої діяльності щодо врегулювання найгостріших питань розвитку об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) у відомого українського адвоката Тетяни Монтян.
- Як ви оцінюєте спроби законодавців протягом минулої парламентської сесії урегулювати нормативно-правову базу, що регламентує діяльність ОСББ?
Спочатку комунальна мафія пішла в атаку і «протягла» в парламент законопроект № 8474. Ну, а противники комунальної мафії вчасно мобілізувалися і забезпечили вето. Поки що рахунок рівний. Тепер ми трохи вирвалися вперед: законопроект на основі моєї концепції затверджено Мінрегіоном, Нацрадою з розвитку ОСББ та оприлюднено для обговорення на офіційному веб-сайті міністерства.
- Якщо говорити більш конкретно: законопроектів, присвячених діяльності ОСББ, було два: № 8474 та № 8391. Обидва ці документи заветовані, і один з них вже відхилений парламентом. Які, на ваш погляд, основні мінуси цих документів?
Законопроект № 8474 був написаний абсолютно божевільними дилетантами, які не мають ані найменшого уявлення про концепцію колективної власності, а також не усвідомлюють, які існують алгоритми прийняття колективних рішень. Тобто, люди, не знаючи нот, взялися писати симфонію. Основна загроза діяльності ОСББ в цих документах як раз і полягала в тому, що вони припускали неможливість прийняття колективних рішень саме через жахливо прописаний алгоритм.
- Ви маєте на увазі механізм визначення власниками членства в ОСББ?
У тому числі. Якщо більш детально зупинитися на питанні членства мешканців будинку в об'єднанні, існує непорушне, як «Отче наш», правило, яке підтверджується світовою історією розвитку всіх кондомініумів, товариств, житлових кооперативів. Найголовніше, що ресурсна система повинна мати чіткі межі, тобто, стосовно багатоквартирних будинків, це означає, що такий будинок повинен бути формалізований як цілісний майновий комплекс шляхом визначення частки кожного співвласника. І байдуже, як вона буде визначена: або ж в ідеальних частинах, або ж в квадратних метрах. Аби в законодавстві було абсолютно чітко зафіксовано, що весь будинок – це сто відсотків, сто одиниць, а частина кожного співвласника – така-то. Голосування обов'язково має відбуватися саме цими частками! Тобто принцип «одна людина – один голос» не може застосовуватися категорично!
- Чому?
Тому що цей принцип є диспаритетним по відношенню до статті 360 Цивільного Кодексу України, в якому зазначено, що кожен співвласник неподільного майна платить свою частку на витрати по його утриманню, пропорційну його частини в цьому майні. В іншому випадку, виходить диспропорція: обов'язки співвласника пропорційні, а права, виходить, - ні. І цей ось диспаритет і є головним гальмом на шляху розвитку наших ОСББ.
- У чому ж все таки, стосовно українських ОСББ, повинні бути виражені ці частки співвласників: в частинах або в квадратних метрах?
Все одно, головне, щоб ця пропорційність дійсно зберігалася. Найзручніше – це визначати частки по квадратним метрам, що належать мешканцю. («У.К.» - чим більшою площею володіє мешканець, тим більше голосів або голосуючих акцій на зборах у нього є). Тому що, чим більше в тебе прав, тим більше у тебе й обов'язків, і навпаки. Крім того, у нас є неймовірна кількість будинків, наприклад, приватних у сільській місцевості, в яких частки співвласників визначаються у вигляді ідеальних частин, наприклад, одна друга, одна третя. Причому доходить до абсурду: наприклад, я знаю людей, у яких така частка становить тринадцять шестисотих. Там того будинку усього дев'яносто п'ять метрів квадратних, але тим не менше у людей є ось така доля, яка визначилася в результаті надмірного дроблення. Тобто, я хочу підкреслити, що можна визначати частки співвласників як завгодно, аби тільки це становило пропорцію. Тобто, при додаванні всіх часток усіх співвласників виходила одиниця.
- Які ще були норми, що перешкоджали діяльності ОСББ?
Швидше, ці норми заплутували ситуацію ще більше. Існує концепція юридичної особи особливої правової природи. У чому особливість правової природи саме квартирного товариства? Це, перш за все, обов'язковість членства. А у нас – це дика суміш громадської організації (оскільки членство в ній добровільне) і звичайної юрособи з чотирма ознаками («У.К.» - майнова самостійність, організаційна єдність, самостійна майнова відповідальність за зобов'язаннями, виступ у цивільному обороті і в суді від свого імені). І ось ця суміш «бульдога з носорогом» - так зване жилтовариство - якимось чином отримала право управляти всім будинком і, вдобавок, на себе, як на юрособу, могло отримати право на земельну ділянку, на якій стоїть цей будинок. Як ви вважаєте такий «крокодавр» може працювати ефективно? Дуже дивно, що знаходяться люди, які ефективно управляють такими організаціями.
- Якими повинні бути відмінні риси повноцінного жилтовариства?
Основні відмінні риси нормального товариства – це: обов'язкове членство, голосування частками, а не людьми. І більше нічого вигадувати не потрібно!
- Що стосується права власності ОСББ на земельну ділянку було кілька різних законодавчих ініціатив, які зводилися або до передачі землі у власність мешканцям, або в управління. Яким чином все таки має бути врегульоване «земельне питання» для ОСББ?
На останньому засіданні Нацради з розвитку ОСББ Анатолій Близнюк («У.К.» - Міністр регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ) поставив на голосування саме це питання. У результаті було затверджено концепцію, за якою земельна ділянка багатоквартирного будинку є невід'ємною частиною цього будинку і повинна належати співвласникам на праві спільної часткової власності, а не просто колективної, як зараз. В іншому випадку, існує ризик знову отримати диспропорцію обов'язків і прав мешканця. Земля передається у власність без права відчуження окремо від квартири.
- Якщо в Україні буде діяти частковий принцип голосування співвласників багатоквартирного будинку, земля, на якій він розташований також буде враховуватися в цих долях?
Так, звісно. Адже цю землю потрібно якось обслуговувати, адже там проходять комунікації, розташовані газони, дитячі майданчики, стоять сміттєві баки, хтось повинен за це відповідати.
- Тобто в затвердженій концепції вказується не тільки земельна ділянка, на якій безпосередньо розташований будинок, а ще й враховується прибудинкова територія?
Так, я маю на увазі не тільки «пляму забудови», ми говоримо ще й про прибудинкову території. Усе разом – це і називається земельною ділянкою будинку.
- Як же тоді діяти в ситуації, коли одним двором користуються два будинки, наприклад? Як визначити, кому яка ділянка належить?
Елементарно! Так само, як чинять люди в селі, коли у них будинок поділився на кілька господарів, а двір залишився спільним. За рішенням суду встановлюють частину земельної ділянки, яка перебуває в індивідуальному користуванні кожного будинку, а також суд визначає частину землі, яка перебуває у спільному користуванні кількох багатоквартирних будинків. У всьому світі використовують цю практику. Наприклад, у Грузії землю поділили буквально за три роки. Так, не можна сказати, що цей процес у них проходив гладко, вони все таки люди темпераментні. Але все зрештою поділили, червоні лінії провели, там де це неможливо в принципі, визначили зони спільної власності – і всі задоволені. Це перехідний процес, який потрібно просто пережити. Поки по кожному квадратному метру не буде визначено, кому він належить і хто за це відповідає – бардак буде вічним!
- У ході нашої бесіди Ви згадали про якусь концепцію, яка була затверджена на Національній раді сприяння розвитку ОСББ, яка, як я розумію, повинна стати основою нового законопроекту. Розкажіть, будь ласка, докладніше, в чому суть цього документа?
У світі існує три види власності, тобто майнових прав на багатоквартирні будинки. Більш того, у нас всі будинки чомусь називаються багатоквартирними, хоча це абсолютно не відповідає дійсності. У нас більшість будинків змішаного типу, тобто це будівлі, де на перших поверхах розташовані магазини, пральні та інше. Також у нас існують багатоофісні будинки. І от саме ці люди повністю випадають з правового поля, тому що у нас практично немає багатоквартирних будинків так би мовити в чистому вигляді. Тобто там обов'язково є в будинках якісь допоміжні приміщення, тому я викреслила термін «багатоквартирний» і залишила просто «будинок». Писати окремий закон для виключно багатоквартирних будинків, це все одно, що створювати правила дорожнього руху тільки для зелених автомобілів, або, наприклад, тільки для червоних. Тобто предметом регулювання є право колективної власності на яку-небудь будову. От у поляків все дуже просто: якщо більше семи співвласників у будинку, то вже необхідно створювати юрособу, якщо менше – то вирішуйте за Цивільним Кодексом.
- Цей принцип і є основою нової концепції?
До концепції ми навіть поки що не дійшли. Я так докладно зупинилася на цьому, щоб було зрозуміло, що предметом регулювання є створення для співвласників будь-якої будівлі для прийняття колективних рішень. Тепер давайте розберемося в наступному: існує три глобальні концепції управління колективною власністю. По-перше, це старий добрий радянський житловий кооператив. У кооперативі будинку належить весь будинок як цілісний майновий комплекс, тобто самому кооперативу, як юридичній особі, а людям належить тільки те, що за радянських часів називалося паї-накопиченнями, а ми називаємо майновим правом конкретного користування. Існує також стаття 384 Цивільного Кодексу, частина перша якої визначає, що будинок житлово-будівельного кооперативу належить кооперативу. Але вже в третій частині тієї ж статті прописано, що квартири, які викуплені, належать тому, хто їх викупив! Тобто у нас в Кодексі зафіксована фактично подвійна власність! Як може ціле належати юрособі-кооперативу, а частини цього цілого – окремим особам?! З таким Цивільним кодексом ми з вами далеко не підемо. Рішення в кооперативі приймаються правлінням кооперативу, тобто люди є його членами, в ідеалі все, як це було за радянських часів. Єдине, в чому була дурість радянської моделі, це у тому, що вони прописували в статуті необхідність виходу з членства, якщо будь-хто з мешканців поміняв власність, закріплювали необхідність вступати в інший тощо. Тобто потрібно було прописати це автоматично: продав паї-накопичення – уже не член кооперативу. У результаті зараз склалася ситуація, коли в деяких будинках дев'ять десятих співвласників взагалі не є членами кооперативу, стати ними не можуть, наприклад, це мешканці, які успадкували або приватизували власність. Їх не приймуть до кооперативу, особливо, якщо існує корупційна змова між його правлінням та місцевою владою. Тобто, виходить щось на зразок «фейкового» ОСББ.
- Який вихід може бути з цієї ситуації?
Я запропонувала елементарне рішення: власники можуть перереєструвати ЖБК в ОСББ.
- Які ще моделі управління будинком існують?
Друга концепція – класичне англійське товариство, в якому мешканці отримують конкретний титул, тобто право власності на квартиру або нежитлове приміщення, а на все інше, що знаходиться за дверима цих квартир і приміщень, - право власності як юридична особа отримує квартирне товариство. У деяких країнах вступ у таку організацію є обов'язковим, а у ліберальних англійців ситуація проста: не хочеш – не вступай! Але тоді рішення приймаються без твоєї участі, ти не голосуєш в товаристві, але зобов'язаний підкоряться його рішенню. Зрозуміло, що всі вступають.
- В Україні існують подібні форми квартирних товариств?
Ні, нам така форма організації не підходить. У нас можлива інша – класичний кондомініум, який будується за принципом конкретного права власності мешканця на квартиру і приміщення, а також часткової власності на все інше. А сам кондомініум є так званим буфером рішень, які не мають ніякого свого майна. Нам підходить тільки ця форма. Можлива вона для будинків, які вже побудовані, що закріплено частиною другою статті 382 ЦК. Якщо її не буде змінено – у нас можливий тільки кондомініум. І найголовніший секрет. Справа в тому, що людям домовитися post factum, особливо, якщо цих людей багато, практично неможливо. Як виходять з такої ситуації люди на «дикому заході»? Товариство, чи то воно класичне, чи то це кондомініум, чи то кооператив створює сам забудовник, сам девелопер. Він прописує найкращі в світі правила, тому що йому це вигідно, оскільки чим краще правила, тим більше шанс, що в його будинку люди куплять квартиру. Тому людина голосує один раз: вона або купує житло, або ні, а з квартирою набуває відразу ж членство в товаристві мешканців і відразу отримує можливість приймати колективне рішення.
- Тобто це той механізм, який і у нас зараз намагаються застосовувати в новобудовах?
Ні, цього ніхто не намагається зробити, на жаль, і навіть в думках не мають. Навпаки, забудовники створюють «фейкові» ОСББ, і просто знущаються над нещасними людьми. Вони зовсім не говорять людям: «Вступайте одночасно з придбанням квартири!». Навпаки, вони, не видаючи людям правовстановлюючих документів, створюють незаконні об'єднання. Єдина мета такої організації – укласти на років 20-50 договір з їх же керуючою компанією і потім стягувати з мешканців по 15 гривень за обслуговування квадратного метра.
Розмовляла Марія Цатурян
.gif)
