После окончания парламентской сессии «Украина Коммунальная» решила поинтересоваться результатами законотворческой деятельности по урегулированию острых вопросов развития объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) у известного украинского адвоката Татьяны Монтян.
- Как вы оцениваете попытки законодателей урегулировать нормативно-правовую базу, регламентирующую деятельность ОСМД, в течение минувшей парламентской сессии?
Сначала коммунальная мафия пошла в атаку и «протащила» в парламент законопроект №8474. Ну, а противники коммунальной мафии вовремя мобилизовались и обеспечили вето. Пока что счет равный. Теперь мы немного вырвались вперед: законопроект на основе моей концепции утвержден Минрегионом, Нацрадой по развитию ОСМД и обнародован для обсуждения на официальном веб-сайте министерства
- Если говорить более конкретно. Законопроекта, посвященных деятельности ОСМД, было два: №8474, а также №8391. Оба эти документа заветированы, и один из них уже отклонен парламентом. Какие, на ваш взгляд основные минусы этих документов?
Законопроект №8474 был написан совершенно безумными дилетантами, которые не имеют ни малейшего понятия о концепции коллективной собственности, а также не осознают, какие существуют алгоритмы принятия коллективных решений. То есть, люди, не зная нот, взялись писать симфонию. Основная угроза деятельности ОСМД в этих документах как раз состояла в том, что они предполагали невозможность принятия коллективных решений как раз из-за отвратительно прописанного алгоритма.
- Вы имеете в виду механизм определения собственниками членства в ОСМД?
В том числе. Если более подробно остановиться на вопросе членства жильцов дома в объединении, существует непреложное, как «Отче наш» правило, которое подтверждается мировой историей развития всех кондоминиумов, товариществ, жилищных кооперативов. Самое главное, что ресурсная система должна иметь четкие границы, то есть, применительно к многоквартирным домам, это означает, что такой дом должен быть формализован как целостный имущественный комплекс путем определения доли каждого сособственника. И неважно как она будет определена: или же в идеальных частях, или же в квадратных метрах. Лишь бы в законодательстве было абсолютно четко зафиксировано, что весь дом – это сто процентов, сто единиц, а часть каждого совладельца – такая-то. Голосование обязательно должно проходить именно этими долями! То есть принцип «один человек – один голос» не применим категорически!
- Почему?
Потому что этот принцип является диспаритетным по отношению к статье 360 Гражданского Кодекса Украины, в котором указано, что каждый совладелец неделимого имущества платит свою долю на расходы по его содержанию, пропорциональную его части в этом имуществе. В противном случае, получается диспропорция: обязанности сособственника пропорциональны, а права, выходит, - нет. И вот этот вот диспаритет является главным тормозом на пути наших ОСМД.
- В чем же все таки, применительно к украинским ОСМД, должны быть выражены эти доли совладельцев: в частях или в квадратных метрах?
Все равно, главное, чтобы эта пропорциональность действительно соблюдалась. Самое удобное – это определять доли по квадратным метрам, которые принадлежат жильцу. («У.К.» - чем большей площадью владеет жилец, тем больше голосов или голосующих акций на сборах у него есть). Потому что, чем больше у тебя прав, тем больше у тебя обязанностей, и наоборот. Кроме того, у нас есть неимоверное количество домов, например, частных в сельской местности, в которых доли сособственников определяются в виде идеальных частей, например, одна вторая, одна третья. Причем доходит до абсурда, например, я знаю людей, у которых такая доля составляет тринадцать шестисотых. Там того дома всего девяносто пять метров квадратных, но тем не менее у людей есть вот такая доля, которая определилась в результате сильного дробления. То есть, я хочу подчеркнуть, что можно определять доли сособственников как угодно, лишь бы это составляло пропорцию. То есть, при сложении всех долей всех совладельцев получалась единица.
- Какие еще были нормы, которые препятствовали деятельности ОСМД?
Скорее, эти нормы запутывали ситуацию еще больше. Существует концепция юридического лица особой правовой природы. В чем особенность правовой природы именно квартирного товарищества? Это, прежде всего, обязательность членства. А у нас – это дикая смесь общественной организации, поскольку членство в ней добровольное, и обычного юрлица с четырьмя признаками («У.К.» - имущественная самостоятельность, организационное единство, самостоятельная имущественная ответственность по обязательствам, выступление в гражданском обороте и в суде от своего имени). И вот эта смесь «бульдога с носорогом», так называемое, жилтоварищество, каким-то образом получила право управлять всем домом и, вдобавок, на себя, как на юрлицо, могло получить право на земельный участок, на котором стоит этот дом. Как вы думаете, такой «крокодавр» может работать эффективно? Очень странно, что находятся люди, которые эффективно управляют такими организациями.
- Какими должны быть отличительные черты полноценного жилтоварищества?
Основные отличительные черты нормального товарищества – это: обязательное членство, голосование долями, а не людьми, и больше ничего выдумывать не нужно!
- Что касается собственности ОСМД на земельный участок, было несколько разных законодательных инициатив, которые сводились либо к передаче земли в собственность жильцам, либо в управление. Каким образом все-таки должен быть урегулирован «земельный вопрос» для ОСМД?
На последнем заседании Нацрады по развитию ОСМД. Тогда Анатолий Близнюк («У.К.» - министр регионального развития, строительства и ЖКХ) поставил на голосование именно этот вопрос. В результате была утверждена концепция, согласно которой земельный участок многоквартирного дома является неотъемлемой частью этого дома и должна принадлежать сособственникам на праве совместной долевой собственности, а не просто коллективной как сейчас. В противном случае, существует риск вновь получить диспропорцию обязанностей и прав жильца. Земля передается в собственность без права отчуждения отдельно от квартиры.
- Если в Украине будет действовать долевой принцип голосования совладельцев многоквартирного дома, земля, на которой он расположен также будет учитываться в этих долях?
Да, естественно. Ведь эту землю нужно как-то обслуживать, там ведь проходят коммуникации, расположены газоны, детские площадки, стоят мусорные баки, кто-то должен за это отвечать.
- То есть в утвержденной концепции, указывается не только земельный участок, на котором непосредственно расположен дом, но еще и учитывается придомовая территория?
Да, я имею в виду не только «пятно застройки», мы говорим еще и о придомовой территории. Все вместе – это называется земельный участок дома.
- Как же тогда поступать в ситуации, когда одним двором пользуется два дома, например? Как определить, кому какой участок принадлежит?
Элементарно! Точно так же, как поступают люди в селе, когда у них дом поделился на несколько хозяев, а двор остался общим. По решению суда устанавливается часть земельного участка, которая находится в индивидуальном пользовании каждого дома, а также суд определяет часть земли, которая находится в совместном пользовании нескольких многоквартирных домов. Во всем мире используют эту практику. Например, в Грузии землю поделили буквально за три года. Да, нельзя сказать, что этот процесс у них проходил гладко, они все-таки люди темпераментные. Но все в итоге поделили, красные линии провели, там, где это невозможно в принципе, определили зоны общей собственности и все довольны. Это переходный процесс, который нужно просто пережить. Пока по каждому квадратному метру не будет определено, кому он принадлежит, и кто за это отвечает – бардак будет вечным!
- В ходе нашей беседы Вы упомянули о некой концепции, которая была утверждена на Национальной раде содействия развитию ОСМД, которая как я понимаю должна стать основой нового законопроекта. Расскажите, пожалуйста, подробнее, в чем суть этого документа?
В мире существует три вида собственности, то есть имущественных прав на многоквартирные дома. Более того, у нас все дома почему-то называются многоквартирными, хотя это совершенно не соответствует действительности. У нас большинство домов смешанного типа, то есть это здания, где на первых этажах расположены магазины, прачечные и прочее. Также у нас существуют многоофисные дома. И вот как раз эти люди полностью выпадают из правового поля, потому что у нас практически нет многоквартирных домов так сказать в чистом виде. То есть там обязательно есть в домах какие-либо вспомогательные помещения, поэтому я вычеркнула термин «многоквартирный» и оставила просто «дом». Писать отдельный закон для исключительно многоквартирных домов, это все равно, что создавать правила дорожного движения только для зеленых автомобилей, или, например, только для красных. То есть предметом регулирования является право коллективной собственности на какое-либо строение. Вот у поляков все очень просто: если более семи сособственников в доме, то уже необходимо создавать юрлицо, если менее – то решайте по Гражданскому Кодексу.
- Этот принцип и есть основа новой концепции?
До концепции мы даже пока не дошли. Я так подробно остановилась на этом, чтобы было понятно, что предметом регулирования является создание для сособственников любого строения для принятия коллективных решений. Теперь давайте разберемся в следующем: существует три глобальные концепции управления коллективной собственностью. Во-первых, это старый добрый советский жилищный кооператив. В кооперативе дому принадлежит весь дом как целостный имущественный комплекс, то есть самому кооперативу, как юридическому лицу, а людям принадлежит только то, что в советское время называлось пае-накоплениями, а мы называем имущественным правом конкретного пользования. Существует также статья 384 Гражданского Кодекса, часть первая которой определяет, что дом жилищно-строительного кооператива принадлежит кооперативу. Но уже в третьей части той же статьи прописано, что квартиры, которые выкуплены принадлежат тому, кто их выкупил! То есть у нас в Кодексе зафиксирована фактически двойная собственность! Как может целое принадлежать юрилицу-кооперативу, а части этого целого отдельным лицам?! С таким Гражданским кодексом мы с вами далеко не пойдем. Решения в кооперативе принимаются правлением кооператива, то есть люди являются его членами, в идеале все, как это было в советское время. Единственно в чем была глупость советской модели: в том, что они прописывали в уставе необходимость выхода из членства, потому что кто-либо из жильцов поменял собственность, закрепляли необходимость вступать в другой и так далее. То есть нужно было прописать это автоматически, то есть продал пае-накопления – уже не член кооператива. В результате сейчас сложилась ситуация, когда в некоторых домах девять десятых сособственников вообще не является членами кооператива, стать ими не могут, например, это жильцы, которые унаследовали или приватизировали собственность. Их не примут в кооператив, особенно, если существует коррупционный сговор между его правлением и местной властью. То есть получается что-то наподобие «фэйкового» ОСМД.
- Какой выход может быть из сложившейся ситуации?
Я предложила элементарное решение: собственники могут перерегистрировать ЖСК в ОСМД.
- Какие еще модели управления домом существуют?
Вторая концепция – английское классическое товарищество, в котором жильцы получают конкретный титул, то есть право собственности на квартиру или нежилое помещение, а на все остальное, что находится за дверями этих квартир и помещений, - право собственности как юридическое лицо получает квартирное товарищество. В каких-то странах вступление в такую организацию является обязательным, а у либеральных англичан ситуация простая: не хочешь – не вступай! Но тогда решения принимаются без твоего участия, ты не голосуешь в товариществе, но обязан подчинятся его решению. Разумеется, все вступают.
- В Украине существуют подобные формы квартирных товариществ?
Нет, нам такая форма организации не подходит. У нас возможна другая – классический кондоминиум, который строится по принципу конкретного права собственности жильца на квартиру и помещения, а также долевой собственности на все остальное. А сам кондоминиум является так называемым буфером решений, не имеющим никакого своего имущества. Нам подходит только эта форма, возможна она для домов, которые уже построены, что закреплено частью второй статьи 382 ГК. Если она не будет изменена – у нас возможен только кондоминиум. И самый главный секрет. Дело в том, что людям договориться post factum, особенно, если этих людей много, практически невозможно. Как выходят из такой ситуации люди на «диком западе»? Товарищество, толи оно классическое, то ли это кондоминиум, то ли кооператив создает сам застройщик, сам девелопер. Он прописывает самые лучшие в мире правила, потому что ему это выгодно, поскольку чем лучше правила, тем больше шанс, что в его доме люди купят квартиру. Поэтому человек голосует один раз: он либо покупает жилье, либо нет. То есть с квартирой он приобретает сразу же членство в товариществе жильцов и сразу получает возможность принимать коллективное решение.
- То есть это тот механизм, который и у нас сейчас пытаются применять в новостроящихся домах?
Нет, этого никто не пытается сделать, к сожалению, и даже в мыслях не имеют. Наоборот, застройщики создают «фэйковые» ОСМД, и попросту издеваются над несчастными людьми. Они вовсе не говорят людям: «Вступайте одновременно с приобретением квартиры!». Наоборот, они, не выдавая людям правоустанавливающих документов, создают незаконные объединения, и единственная цель такой организации – заключить на лет 20-50 договор с их же управляющей компанией и потом взимать с жильцов по 15 гривен за обслуживание квадратного метра.
Беседовала Мария Цатурян
.gif)
