Рус Укр
ГоловнаІнтерв’юІнтерв’юОСББ в Польщі має владу над кожним власником квартири, який не хоче виконувати спільні рішення
Новини ЖКГ
24 Грудня 2021 p.
23 Грудня 2021 p.
17 Грудня 2021 p.
16 Грудня 2021 p.
30 Листопада 2021 p.
25 Листопада 2021 p.
24 Листопада 2021 p.
15 Листопада 2021 p.
Опитування всі опитування
ЩО ПЕРЕШКОДЖАЄ ВАМ ВЧАСНО СПЛАЧУВАТИ РАХУНКИ ЗА ПОСЛУГИ ЖКГ?
Занадто високі тарифи
Регулярне підвищення квартирної плати
Низька якість послуг або їх повна відсутність
Не дотримання виконавцями термінів з вивезення сміття
Бездіяльність ЖЕКу
Нічого, я завжди вчасно сплачую
Я не вважаю за потрібне платити за комунальні послуги


УК  NEW Роз'яснення, щодо розрахунку розміру житлової субсидії

УК  NEW Житлова субсидія: хто має право на її отримання

УК  При призначенні субсидії враховуються доходи подружжя, незалежно від їх реєстрації

УК   Категорії громадян, які втратили право на отримання субсидії

УК  П'ять основних питань та відповідей про субсидію на оплату ЖКП

УК Як заповнити декларацію для призначення субсидії?

УК  Як заповнити заяву про призначення субсидії?

 



 

 



 

ОСББ в Польщі має владу над кожним власником квартири, який не хоче виконувати спільні рішення

Відмінною рисою житлової реформи Польщі, темпи реалізації якої спочатку були не настільки динамічними як зараз, є те, що суспільство бере на себе відповідальність за стан житлового фонду

Ініціативи українського парламенту щодо регулювання діяльності ОСББ змушують замислитися над тим, як проходить житлова реформа в інших країнах. Подробицями цього процесу з IA «Україна Комунальна» поділився віце-міністр Міністерства інфраструктури, будівництва і морського господарства Польщі Петро Стічень (Piotr Styczeń).

- Реформування у сфері управління житлового фонду у Вашій країні почалося в 90-і роки. Одним з основних його елементів була приватизація житла. Розкажіть, будь ласка, як вона проходила, яка на сьогоднішній день частка житла у приватній, комунальній, та у державній власності? 

Реформування системи управління житловим фондом фактично розпочалось в Польші на початку 90-х років. Одним з ключових питань цього процесу була приватизація муніципальних житлових будинків, а також житлового фонду індустріальних підприємств. Другим етапом була (з самого початку маленька задача, але з великою перспективою зростання) реформа житлового фонду кооперативів. Приватизація відбулася в формі перенесення права власності на користь орендарів житлових фондів, які знаходились у комунальній власності і у власності підприємств, з застосуванням знижки, яка визначалась відповідно до ринкової вартості квартири. Можна сказати, що приватизація розпочала процеси у житловій реформі, які базувалися на ринкових принципах. На сьогоднішній момент у нас є один мільйон квартир, які знаходяться у публічній власності, у більшості випадків, це є муніципальна власність. Приватизаційні процеси, спочатку в невеликому масштабі, розпочали перехід відповідальності за утримання житлового фонду до їх власників. Сьогодні ми вже можемо сказати, що без такого початку житлового реформування, ситуація з житлом у Польщі була би значно гіршою. Дуже важливими для стандартизації принципів утримання житлового фонду були вступ в силу 1 січня 1995 року закону про власність приміщень, а потім – з 1 січня 1998 року – закону про нерухомість. 

- Як в умовах розвитку вільного ринку житла держава підтримує малозабезпечених громадян?

Результатом розвитку вільного ринку житла є його приватизація, а також збільшення можливостей придбання квартир у власність через систему податкових пільг в 90-х, а сьогодні через систему субсидій до іпотечних кредитів. З другої сторони, розвиток житлового фонду, в частці соціального житлового фонду, реалізується через спеціальні установи, які називаються товариства соціального будівництва («У.К.» – вони будують житло, яке здається в оренду). Ці товариства на сьогодні проходять крізь суттєву реформу. А також існують системи соціального та муніципального будівництва, на фінансування яких надаються відповідні кошти з державного бюджету до муніципалітетів, які реалізують у різних формах таке будівництво. Об’єкти цього будівництва, а також будинки, що належать товариствам, формують житловий фонд, в якому квартири здаються в оренду для некредитоспроможних громадян, а також для людей, які в загалі не мають жодних шансів на будь-яке забезпечення своїх житлових потреб. На допомогу у формі житлових субсидій можуть сподіватися самі бідні мешканці, в яких навіть не вистачає коштів на оплату оренди і утримання житла. За даними Центрального статистичного управління, у 2010 році виплачено понад 5 мільйонів житлових субсидій, а загальна сума виплат склала більше 866 мільйонів злотих («У.К.» - 2,07 млрд грн за курсом НБУ).

- Які темпи розвитку житлового будівництва в Польщі? Скільки багатоквартирних будинків було побудовано в минулому році? Скільки здано в експлуатацію?

Можна легко побачити, що темпи розвитку житлового будівництва в Польщі залежать від темпів економічного зростання. І через це ми можемо сказати, що в нас є ситуація, в якій розвиток житлового будівництва залежить від того, як економіка через ринок праці дає населенню той рівень доходів, який впливає й на кредитоспроможність громадян. Ці фактори мають прямий вплив на попит на житло, що залежить також від пропозицій на ринку іпотечних кредитів. Останні є результатом кон’юнктури банківської системи, яка за останні роки загострила умови надання іпотеки, тому що не так давно такі кредити були істотним джерелом збільшення попиту на приватне житлове будівництво. В 2011 році ми віддали в експлуатацію більш ніж 130 тисяч квартир, а в 2009 році – 165 тисяч квартир, що стало найбільш великим показником за останні 20 років.

 вице-министр ЖКХ Петр Сичень

«У.К.» вивчає досвід реформування Польщі

- В Україні зараз більше 70% житлового фонду морально є застарілим. Йдеться про будинки, побудовані в 60-80-і роки. Уряд неодноразово обіцяв комплексну реконструкцію цих будівель: знести, переселити тимчасово людей, і на цьому місці побудувати нові. Як проблема застарілого житлового фонду вирішується в Польщі? Проходив у Вашій країні процес масового знесення старих будівель?

Процес старіння житлових фондів є натуральним процесом. Важливим завданням, що постає перед нами, - запобігти зменшенню вартості житлового фонду і утримати вартість нерухомості. Що мається на увазі? Це є така житлова політика, яка призводить до того, що житловий фонд з точки зору технологій, технічного стану, систем організації, користування відповідав потребам ринку, якій сам оцінює вартість нерухомості. Цей процес неможливий без ремонтів, модернізації, реконструкції, або, навіть, без зміни способу використання даної нерухомості. Проблему застарілого житлового фонду ми вирішуємо, по-перше, натуральним шляхом. Тобто, власники самі приймають рішення про модернізацію та ремонт застарілих будинків. Цей механізм має відношення і до житла, що знаходиться у власності кооперативів або муніципалітетів. З іншого боку, в спеціальних випадках, ми працюємо по принципу підтримки процесів ремонтування з державного бюджету. Цей процес наразі починається, крім того, ми вже давно надаємо субсидії на проведення термомодернізації будинків, яка є найбільш важливою з точки зору енергетичної політики Польщі. Такі дії, в результаті, призводять до того, що відповідна кількість будинків, не тільки тих, які отримали державні субсидії, проходять серйозні перетворення. Це перетворення, в остаточному розрахунку, дає в результаті перехід даного житлового фонду до іншого сектора ринку. Того сектору, який є найбільш цікавий для власників даного житлового об’єкту. В Польщі не існує масового знесення житлових будинків. В більшості випадків, зносяться будинки, які взагалі не підлягають ремонту, або, коли вони знаходяться у зоні, в якій будуть проходити інші інвестиції, що мають більш великий пріоритет та соціально важливу функцію («У.К». – наприклад, невеликий старий будинок в центрі міста може бути знесений в результаті продажу землі під якійсь комерційний об’єкт, або, якщо на цьому місці планується будівництво доріг).

- Законодавство, що регулює діяльність об'єднань власників багатоквартирних будинків («спільнот мешканьових»), діє з 1994 року. Як за цей час проходив процес передачі житла колективному власнику? Розкажіть, будь ласка, на яких умовах будівля передається житловій спільноті: в управління або власність? Яка кількість голосів мешканців необхідна для створення житлової спільноти? Як співтовариство приймає рішення - більшістю чи кворумом?

В Польщі ми маємо вже багаторічну традицію стосовно застосування закону о власності приміщень. Цей закон, який вступив в силу 1 січня 1995 року, є дзеркальним відображенням законодавства, яке діяло ще перед Другою Світовою Війною. На базі цього закону, регулюється діяльність власників житла в багатоквартирних будинках; створюється певний зв’язок якості утримання будинків із вартістю квартир, які знаходяться в цьому житловому об’єкті. Також це пов’язано з можливістю власників брати участь в процесах термомодернізації через відповідні кредитні договори з банками. Діяльність спільнот мешканьових («У.К.» - аналог українського ОСББ) регулюється цим законом. Всі рішення, які стосуються спільноти, приймаються більшістю голосів, які пропорціональні до частки власності мешканця у будинку («У.К.» - чим більше у мешканця площа житла, якою він володіє в будинку, тим більше в нього голосів). Рішення приймаються на загальних зборах мешканців, або через індивідуальні опитування. Якщо в Україні нема досвіду в цих питаннях, рекомендуємо скористатись досвідом Польщі.

- Скільки в Польщі житлових будинків передано житловим спільнотам?

Згідно законодавству, спільноти створюються в житловому будинку, в якому існують як мінімум двоє власників окремих приміщень. Через це немає ситуації, коли хтось передає спільнотам будинок. Вони створюються після того, як проходить продаж першого приміщення в будинку. Можна сказати, що членство в спільноті є «нав’язане». У мешканців будинку немає навіть обов’язку входу в спільноту: достатньо самого факту, що людина є власником квартири в будинку, через це вона автоматично стає учасником організації, якою є спільнота мешканьова. 

- Але це ж не означає, що всі 100% мешканців будинку готові брати участь, скажімо, у проведенні капітального ремонту і здавати кошти на підтримку систем життєзабезпечення будівлі. Як на законодавчому рівні регулюються відносини житлової спільноти і таких «недобросовісних» її членів? Чи існує механізм, яким можна змусити мешканців здавати членські внески?

Якщо спільнота прийме рішення згідно тієї процедури, про яку я говорив раніше, всі мешканці зобов’язані приймати участь у витратах на ремонти, утримання та експлуатацію житлового будинку. Законодавство чітко визначає, що спільнота має певну владу над власниками квартир, які не хочуть підпорядкуватися рішенню, і, навіть, має можливість довести до примусового продажу квартири власником, який не хоче підкорюватись волі більшості. Таке рішення спільнота приймає більшістю голосів, які є пропорційними до площі квартири учасника спільноти. За законом, власнику, якщо він незгідний з рішеннями більшості, надається право оскаржити їх в суді. 

- Що відбувається з членами житлової спільноти, матеріальне становище яких не дозволяє їм брати активну участь в життєзабезпеченні свого будинку?

Якщо член спільноти мешканьової не має можливості брати участь в витратах на ремонти, та накопичує заборгованість з квартирної плати, тоді на це спільнота має реагувати. Державі, звичайно, потрібно, щоб примушення мешканців до відповідних дій, які очікує більшість, носило суто економічний характер, а не інший. Тобто там де я як мешканець не можу внести свою фінансову частку, я повинен позбутися тієї квартири та купити іншу, меншу за розміром та дешевшу в обслуговуванні. Але, якщо власник квартири виконує всі свої зобов’язання, здійснює всі платежі, тоді він має всі можливості використовувати й приймати спільні рішення, які стосуються утримання та управління будинком.

- Як будуються відносини житлового співтовариства і муніципалітету? Як будуються відносини між спільнотою та постачальниками комунальних послуг? Спільнота сама вибирає виконавця послуг?

Спільнота мешканьова для муніципалітету є класичним суб’єктом господарювання, яка виконує тільки ті зобов’язання, які виходять понад можливості індивідуальних власників квартир. З іншого боку, ми маємо приклади в Польщі, де власники квартир приймають участь в реконструкції фасадів будинків для того, щоб місто в цілому мало гарний вигляд та було більш привабливим візуально. Можна сказати, що в результаті такої експлуатації житлового фонду, процеси його старіння трохи загальмувалися. Між спільнотою мешканьовою та постачальниками послуг, в тому числі й з муніципалітетами, підписуються договори на доставку цих послуг до будинків. 

- Розкажіть, як формуються так звані «ремонтні фонди» в житлових спільнотах? Розкажіть про сам механізм: житлове співтовариство відкриває рахунок в банку, на який нараховує кошти щомісяця?

Ремонтний фонд пов’язан з принципом утримання нерухомості у відповідному стані. Спільнота його створює через своє рішення. Створювати ремонтний фонд є суто добровільною ініціативою мешканців. Спільнота збирає до фонду суму коштів, яку сама вважає доцільною, та, згідно з рішенням більшості власників, ці кошти акумулюються на спеціальному банківському рахунку спільноти

- Житлове співтовариство є одним з найбільш надійних позичальників у банків. Поясніть, чому? Що є заставою для банку в разі надання кредиту – кошти ремонтного фонду?

Спільноти не є найбільш великими позичальниками для банків. Взагалі існує фінансування ремонтів чи термомодернізації за рахунок банківських кредитів. Якщо маєте на увазі заставу на ці кредити, то у більшості випадків, це є фінансові потоки, які проходять через ремонтні фонди, про які ми вже говорили. Гарантією для банків можуть бути також інші доходи, пов’язанні, наприклад, з орендою приміщень будинку або інших видів економічної діяльності спільноти. 

- Чи видають банки кредити спільнотам на пільгових умовах? Який в середньому термін, на який видаються кредити, і яка відсоткова ставка? Ми розуміємо, що це питання не зовсім коректно ставити посадовцю, але, можливо, ви володієте такою інформацією.

Вважаю, що ні. Це є класичні комерційні кредити. Але треба зазначити, що спільноти мешканьові користуються довірою банків, і ця довіра зростає. Рівень довіри банків до спільнот є значно більшим ніж до індивідуальних позичальників. Наприклад, через той факт, що гарантією повернення цих кредитів, є ремонтний фонд, а також інші фінансові потоки, які проходять через рахунок спільноти, створений в банку, який надав кредит. Бачимо, що ці кредити надаються у більшості випадків на термомодернізації, та період повернення цих кредитів не перевищує 10 років.

Олена Бульбас, Марія Цатурян

 
Коментарі (0)