Инициативы украинского парламента по регулированию деятельности ОСМД заставляют задуматься над тем, как проходит жилищная реформа в других странах. Подробностями этого процесса с «Украиной Коммунальной» поделился вице-министр Министерства инфраструктуры, строительства и морского хозяйства Польши Петр Стичень (Piotr Styczeń).
- Реформирование в сфере управления жилищного фонда в вашей стране началось в 90-е годы. Одним из основных его элементов была приватизация жилья. Расскажите, пожалуйста, как она проходила, какова на сегодня доля жилья в частной, коммунальной, и в государственной собственности?
Реформирование системы управления жилищным фондом фактически началось в Польше в начале 90-х годов. Одним из ключевых аспектов этого процесса была приватизация муниципальных жилых домов, а также жилого фонда индустриальных предприятий. Вторым этапом была (изначально маленькая задача, но с большой перспективой роста) реформа жилищного фонда кооперативов. Приватизация прошла в форме переноса права собственности в пользу арендаторов жилых фондов, которые находились в коммунальной собственности и в собственности предприятий, с применением скидки. Последняя определялась в соответствии с рыночной стоимостью квартиры. Можно сказать, что приватизация начала процессы в жилищной реформе, которые базировались на рыночных принципах. На сегодняшний момент у нас есть один миллион квартир, находящиеся в государственной собственности, в большинстве случаев, это муниципальная собственность. Приватизационные процессы (сначала в небольшом масштабе) начали переход ответственности за содержание жилых домов к их владельцам. Сегодня мы уже можем сказать, что без такого начала жилищного реформирования, ситуация с жильем в Польше была бы значительно хуже. Очень важными для стандартизации принципов содержания жилищного фонда были вступление в силу 1 января 1995 года закона о собственности помещений, а затем - с 1 января 1998 года - закон о недвижимости.
- Как в условиях развития свободного рынка жилья государство поддерживает малоимущих граждан?
Результатом развития свободного рынка жилья является его приватизация, а также увеличение возможностей приобретения квартир в собственность через систему налоговых льгот в 90-х, а сегодня - через систему субсидирования ипотечных кредитов. С другой стороны, развитие жилищного фонда, в части социального жилья, реализуется через специальные учреждения, которые называются общества социального строительства («У.К.» - они строят жилье, которое сдается в аренду). Эти общества сегодня переживают существенную реформу. А также существуют системы социального и муниципального строительства, на финансирование которых предоставляются соответствующие средства из государственного бюджета муниципалитетам, которые реализуют в различных формах такое строительство. Объекты этого строительства, а также дома, принадлежащие обществам, формируют жилой фонд, в котором квартиры сдаются в аренду для некредитоспособных граждан, а также для людей, которые вообще не имеют никаких шансов на обеспечение своих жилищных потребностей. На помощь в форме жилищных субсидий могут рассчитывать самые бедные жители, у которых даже не хватает средств на оплату аренды и содержания жилья. По данным Центрального статистического управления, в 2010 году выплачено более 5 миллионов жилищных субсидий, а общая сумма выплат составила более 866 миллиона злотых («У.К.» - 2,07 млрд грн по курсу НБУ).
- Каковы темпы развития жилищного строительства в Польше? Сколько многоквартирных домов было построено в прошлом году? Сколько сдано в эксплуатацию?
Не трудно догадаться, что темпы развития жилищного строительства в Польше зависят от темпов экономического роста. И поэтому мы можем сказать, что у нас развитие жилищного строительства зависит от того, как экономика посредством рынка труда дает населению тот уровень доходов, который влияет и на кредитоспособность граждан. Эти факторы оказывают прямое влияние на спрос на жилье, который зависит также от предложения на рынке ипотечных кредитов. Последние являются результатом конъюнктуры банковской системы, которая за последние годы ужесточила условия предоставления ипотеки, потому что не так давно такие кредиты были существенным источником увеличения спроса на частное жилищное строительство. В 2011 году мы отдали в эксплуатацию более 130 тысяч квартир, а в 2009 году - 165 тысяч квартир, что стало самым высоким показателем за последние 20 лет.
«У.К.» изучает опыт реформы в Польше
- В Украине сейчас более 70% жилого фонда морально устарело. Речь идет о домах, построенных в 60-80-е годы. Правительство неоднократно обещало провести комплексную реконструкцию этих зданий: снести, переселить временно людей, и на этом месте построить новые. Как проблема устаревшего жилищного фонда решается в Польше? Проходил в Вашей стране процесс массового сноса старых зданий?
Процесс старения жилищного фонда является естественным процессом. Важной задачей, которая стоит перед нами, является необходимость избежать уменьшения стоимости жилого фонда и удержать стоимость недвижимости. Что имеется в виду? Это такая жилищная политика, которая приводит к тому, что жилищный фонд с точки зрения технологий, технического состояния, систем организации, пользования, отвечал потребностям рынка, который формирует цены на недвижимость. Этот процесс невозможен без проведения ремонтов, модернизации, реконструкции, или даже изменения способа использования данной недвижимости. Проблему устаревших домов мы решаем, во-первых, естественным путем. То есть, собственники сами принимают решение о модернизации и ремонт устаревших домов. Этот механизм имеет отношение и к жилью, находящемуся в собственности кооперативов или муниципалитетов. С другой стороны, в специальных случаях, мы работаем по принципу предоставления поддержки на проведение ремонтов из государственного бюджета. Этот процесс пока только начинается. Кроме того, мы уже давно предоставляем субсидии на проведение термомодернизации зданий, которая является наиболее важной с точки зрения энергетической политики Польши. Такие действия в результате приводят к тому, что соответствующее количество домов, не только тех, которые получили государственные субсидии, претерпевают серьезные преобразования. Это превращение, в конечном расчете, дает в результате переход данного жилого фонда в другой сектор рынка. Того сектора, который является наиболее интересным для владельцев конкретного жилищного объекта. В Польше не существует массового сноса жилых домов. В большинстве случаев сносятся дома, которые вообще не подлежат ремонту, или когда они находятся в зоне, в которой будут проходить другие инвестиции, имеющие приоритет и социально важную функцию («У.К». - например, небольшой старый дом в центре города может быть снесен в результате продажи земли под какой-то коммерческий объект, или, если на этом месте планируется строительство дорог).
- Законодательство, регулирующее деятельность объединений собственников многоквартирных домов («спильнот мешканьовых»), действует с 1994 года. Как за это время проходил процесс передачи жилья коллективному собственнику? Расскажите, на каких условиях здание передается жилищному сообществу: в управление или собственность? Какое количество голосов жильцов необходимо для создания сообщества? Как принимаются решения - большинством или кворумом?
В Польше существует многолетняя традиция применения закона о собственности помещений. Этот закон, вступивший в силу 1 января 1995 года, является зеркальным отражением законодательства, которое действовало еще перед Второй Мировой Войной. На базе этого закона, регулируется деятельность собственников жилья в многоквартирных домах; создается определенная связь качества содержания домов со стоимостью квартир, которые находятся в этом жилом объекте. Также это связано с возможностью владельцев участвовать в процессах термомодернизации через соответствующие кредитные договоры с банками. Деятельность сообществ жильцов («У.К.» - аналог украинского ОСМД) регулируется этим законом. Все решения, касающиеся деятельности сообщества, принимаются большинством голосов, которые пропорциональны доле собственности жильца в дома («У.К.» - чем больше у жителя площадь жилья, которым он владеет в доме, тем больше у него голосов). Решения принимаются на общем собрании жильцов или через индивидуальные опросы. Если в Украине нет опыта в этих вопросах, рекомендуем воспользоваться опытом Польши.
- Сколько в Польше домов передано объединениям жильцов?
Согласно законодательству, сообщества жильцов создаются в доме, в котором существуют как минимум двое владельцев отдельных помещений. Поэтому нет ситуации, когда кто-то передает сообществам дом. Они создаются после того, как проходит продажа первого помещения в доме. Можно сказать, что членство в сообществе является «навязанным». Жители дома даже не обязаны вступать в сообщество: достаточно того факта, что человек является собственником квартиры в доме, поэтому он автоматически становится участником организации, которой является сообщество жильцов.
- Но это ж не означает, что все 100% жильцов готовы участвовать, скажем, в проведении капитального ремонта и сдавать средства на поддержку систем жизнеобеспечения здания. Как на законодательном уровне регулируются отношения сообщества жильцов и таких «недобросовестных» его членов? Существует ли механизм, с помощью которого можно заставить жителей сдавать членские взносы?
Если сообщество примет решение согласно той процедуре, о которой я говорил ранее, все жильцы обязаны принимать участие в расходах на ремонт, содержание и эксплуатацию жилого дома. Законодательство четко определяет, что сообщество имеет некоторую власть над владельцами квартир, которые не хотят подчиняться решению, и даже имеет возможность довести до принудительной продажи квартиры владельца, который не хочет подчиняться воле большинства. Такое решение сообщество принимает большинством голосов, которые являются пропорциональными к площади квартиры участника сообщества. По закону, собственнику, если он не согласен с решениями большинства, предоставляется право обжаловать их в суде.
- Что происходит с членами сообщества жильцов, материальное положение которых не позволяет им активно участвовать в жизнеобеспечении своего дома?
Если член общины не в состоянии участвовать в покрытии расходов, а также нести издержки, связанные с выполнением его долговых обязательств перед общиной, то последняя должна принять решение относительно того, что делать с таким жильцом. Для выработки правильного поведения жильцов относительно выплат на ремонт и содержание дома, целесообразно говорить об экономическом характере таких расходов, а не только учитывать их социальную составляющую. Вот там, где я не плачу, я должен избавиться от этой акции (жилья) и купить другое жилье (акцию в сообществе), более дешевое в обслуживании, например, квартиру поменьше. Однако, если владелец жилья оплачивает все расходы, связанные с содержанием коллективной собственности, то он вправе использовать все блага, предоставленные ему законом, по управлению этой собственностью.
- Как строятся отношения сообщества жильцов и муниципалитета? Как строятся отношения между сообществом и поставщиками коммунальных услуг? Сообщество самостоятельно выбирает исполнителя услуг?
Сообщество жильцов является для муниципалитета классическим предприятием, которое выполняет только те обязательства, которые превышают возможности индивидуальных владельцев квартир. С другой стороны, у нас в Польше существуют примеры, когда владельцы квартир участвуют в реконструкции фасадов домов для того, чтобы город в целом выглядел хорошо и был более привлекательно. Можно сказать, что в результате такой эксплуатации жилищного фонда, процессы его старения несколько затормозились. Между сообществом и поставщиками услуг, в том числе и муниципалитетами, подписываются договора на предоставление этих услуг.
- Как формируются так называемые «ремонтные фонды» в сообществах? Расскажите о самом механизме: жилищное сообщество открывает счет в банке, на который насчитывает средства ежемесячно?
Ремонтный фонд напрямую связан с принципом содержания недвижимости в соответствующем состоянии. Сообщество его создает своим решением. Ремонтные фонды создаются исключительно на основании добровольной инициативы жильцов. Сообщество направляет в фонд сумму средств, которую сама считает целесообразной, и, согласно решению большинства собственников, эти средства аккумулируются на специальном банковском счете сообщества.
- Жилищное сообщество является одним из наиболее надежных заемщиков у банков. Объясните, почему? Что является залогом для банка в случае предоставления кредита - средства ремонтного фонда?
Сообщества не являются наиболее крупными заемщиками для банков. Вообще существует финансирование ремонтов или термомодернизации за счет банковских кредитов. Если вы имеете в виду залог для таких кредитов, то в большинстве случаев, им являются финансовые потоки, проходящие через ремонтные фонды, о которых мы уже говорили. Гарантией для банков могут быть также другие доходы, связанные, например, с арендой помещений дома или других видов экономической деятельности общества.
- Банки выдают кредиты общинам жильцов на льготных условиях? Какой в среднем срок, на который выдаются кредиты, и какая у этих займов доходность? Мы понимаем, что этот вопрос не совсем корректно ставить должностному лицу, но, возможно, вы располагаете такой информацией.
Считаю, что нет. Это классические коммерческие кредиты. Но, стоит отметить, что сообщества пользуются доверием банков, и это доверие растет. Уровень доверия банков к сообществам жильцов значительно выше, чем к индивидуальным заемщикам. Например, тот факт, что гарантией возврата этих кредитов, является ремонтный фонд, а также другие финансовые потоки, которые проходят через счет сообщества, созданный в банке, который предоставил кредит. Как видим, что эти кредиты предоставляются в большинстве случаев на проведение термомодернизации, и период возврата этих кредитов не превышает 10 лет.
Елена Бульбас, Мария Цатурян
Какие окна установить в доме? Вариантов для осуществления данного задания имеется множество. Одним из таковых являются деревянные окна, которые приведены на сайте permdsk.ru . Ведь на этом сайте вы сможете подобрать интересующий вариант.
.gif)
