Рік тому був прийнятий Закон України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку", відповідно до якого з 1 липня 2016 року планувалося скасування ЖЕКів, а управління будинками мало здійснюватися власниками квартир. Але не все так склалося, як бажалося: влада на місцях не визначилася з керуючими компаніями, та й самі громадяни у своїй більшості наразі не наважуються створювати ОСББ. У зв'язку з цим роботу ЖЕКів продовжили на невизначений термін: адже хтось повинен обслуговувати будинки до призначення органом місцевого самоврядування нової керуючої компанії. А мешканці багатоквартирних будинків, тим часом, періодично збираються щоб визначитися – створювати або не створювати ОСББ.
ОСББ – створювати чи ні?
Досвід інших країн демонструє, що ОСББ є найбільш ефективною та раціональною формою управління багатоквартирними будинками з приватизованими квартирами. В Україні ця практика зародилася ще в 2001 році, коли був прийнятий Закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". З того часу в Україні було створено понад 20 тисяч ОСББ, аналогічних зарубіжним. Потенційно висока ефективність ОСББ, як керуючого будинком, закладена в саму структуру такого об'єднання – адже воно складається зі співвласників квартир у цьому будинку. Багато ОСББ змогли мобілізувати фінансові, інтелектуальні, організаційні та інші необхідні ресурси для вирішення нагальних для всіх власників квартир проблем: підвищення технічної стійкості та енергоефективності будинку, зниження його енергоспоживання та пов'язаних витрат, забезпечення комфорту проживання і подовження терміну експлуатації будинку.
Однак, незважаючи на потенційну ефективність з точки зору управління будинком, на сьогоднішній день ОСББ створені в трохи більше 20% існуючих багатоквартирних житлових будинків. І хоча процес створення ОСББ триває, причин такої сповільненої динаміки кілька:
- Більшість населення (особливо люди старших поколінь) звикла до того, що всі турботи з експлуатації будівель брали на себе житлово-експлуатаційні контори (ЖЕКи).
- Частина населення боїться або не хоче брати на себе відповідальність за утримання будівель, які їм належать на правах колективної власності.
- У більшості будинків немає ініціативних і підприємливих власників квартир, готових взяти на себе керівництво ОСББ.
- Деякі співвласники квартир вважають, що для управління житловим фондом необхідні спеціальні юридичні та фінансові знання, яких у них немає: бухгалтерський облік в житлово-комунальній сфері; специфіка залучення різних організацій для обслуговування будинку; досвід укладення договорів з підрядниками на виконання послуг і вирішення виникаючих розбіжностей тощо.
Слід зазначити, що всі перераховані проблеми вирішуються достатньо просто: для управління ОСББ можна залучити компетентного фахівця або звернутися до послуг кваліфікованої керуючої компанії. При цьому рішення в процесі пошуку і залучення такого фахівця або компанії, а також – контроль за виконанням ними робіт згідно з договором, приймають співвласники квартир будинку.
У разі залучення зовнішнього фахівця до управління будинком на чолі ОСББ, власники квартир делегують йому необхідні функції: набір персоналу (бухгалтер, прибиральниця тощо); укладання договорів; а також організацію ремонтних і термомодернізаційних робіт. При такому варіанті успіх в управлінні житловим будинком буде багато в чому залежати від рівня підготовки, досвіду і ділових якостей керівника.
Якщо ж для управління будинком залучається керуюча компанія, вона має власний штат обслуговуючого персоналу і налагоджені зв'язки з організаціями постачальниками комунальних послуг, що сприятиме здешевленню й підвищенню якості послуг з управління житловим будинком.
У будь-якому випадку контролювати якість роботи фахівця з управління будинком або керуючої компанії мають мешканці будинку – через ОСББ. Правління ОСББ повинно буде періодично заслуховувати звіти про результати роботи з управління будинком, розглядати і затверджувати розроблені програми з поліпшення технічного стану, підвищення енергоефективності та скорочення енергоспоживання будівлі.
Якщо ОСББ вже створено і власники квартир, що входять до складу правління цього ОСББ, мають достатню підготовку і кваліфікацію, таке правління може безпосередньо здійснювати управління будинком самостійно. Для цього буде потрібно: набрати необхідний штат обслуговуючого персоналу (бухгалтер, сантехнік, електрик, двірник тощо) та укласти необхідні договори з організаціями-провайдерами різних комунальних послуг (постачання енергетичних та інших видів ресурсів, вивезення сміття, обслуговування ліфтів тощо). Крім того, правління ініціює, розробляє і впроваджує (після схвалення на загальних зборах ОСББ) плани проведення поточних і капітальних ремонтів, а також – термомодернізаційних заходів. Іншими словами, правління ОСББ повністю бере на себе відповідальність за належне утримання свого будинку. Це рішення, безумовно, є оптимальним з точки зору ресурсів й мотивації, але керівництво ОСББ в такому випадку повинно мати відповідні знання, досвід та кваліфікацію.
У наведених вище випадках провідна роль в управлінні житловим багатоквартирним будинком відводиться ОСББ та його керівництву як особам, зацікавленим в довговічності, енергоефективності та комфортності довіреної їм спільної власності співвласників будинку.
А якщо ОСББ немає?
Якщо мешканці багатоквартирного будинку не створили ОСББ, місцевим органом самоврядування буде призначений керівник таким будинком. У цьому випадку власники квартир не зможуть впливати на рішення про призначення такого керівника. Також власники не матимуть змоги впливати на рішення щодо обслуговування їхньої будівлі, які прийматиме призначений керівник. Існує ризик незацікавленості призначеного керівника в скороченні витрат з утримання довіреного йому будинку: оптимізації кількості обслуговуючого персоналу і їх зарплат та укладанні договорів постачальниками ресурсів і комунальних послуг на більш вигідних умовах. Крім того, залишається тільки сподіватися, що керуючий буде зацікавлений у скороченні енергоспоживання будівлі, що на тлі зростання тарифів на енергоресурси є вельми важливим для мешканців. Адже в разі несвоєчасного впровадження заходів з оптимізації енерговитрат у будинку, витрати співвласників квартир на його утримання будуть постійно зростати без реальної надії на їх скорочення.
ОСББ та підвищення енергоефективності будинку
Енергоефективність більшості будинків старої забудови в Україні є дуже низькою. Іншими словами, наші будинки споживають і втрачають забагато тепла, за яке сплачують мешканці. А зниження витрат на спожиті мешканцями енергоресурси безпосередньо залежить від своєчасної і комплексної термомодернізації будинку і не залежить від обраної мешканцями форми управління ним. Але якщо власники квартир, об'єднуючись в ОСББ, готові брати на себе спільну відповідальність за утримання та підвищення енергоефективності свого будинку, то в будинках, де ОСББ не створено, мешканці не матимуть можливості швидко приймати спільні рішення. В такому випадку проведення термомодернізації будівлі стає практично нездійсненним завданням, адже для цього потрібна розробка профільних інженерних рішень, а також купівля, монтаж та налагодження відповідного обладнання. А без цього мешканці будуть змушені оплачувати утримання житла за зростаючими тарифами.
Що варто знати про термомодернізацію багатоквартирного житла
Практично в усіх багатоквартирних житлових будинках, побудованих до 1993 року, рівень тепловтрат є дуже високим, тому такі будинки потребують значної кількості енергоресурсів на опалення і гаряче водопостачання. У порівнянні з новими будинками, побудованими відповідно до сучасних енергозберігаючих нормативів, житло старої забудови споживає як мінімум в 2-3 рази більше тепла. Вихід з цієї ситуації – підвищення енергоефективності існуючих багатоквартирних житлових будинків шляхом виконання термомодернізаційних заходів для зменшення тепловтрат та скорочення обсягів енергоспоживання.
Термомодернізаційні заходи, як правило, здійснюються у двох напрямках: утеплення будівлі та модернізація її систем опалення й гарячого водопостачання. Обидва ці напрямки щільно пов'язані між собою і будуть ефективні лише за умови спільного виконання.
Термомодернізаційні заходи, пов'язані з утепленням будівлі, зрозумілі більшості населення: це теплоізоляція зовнішніх огороджувальних конструкцій (стін, горища та підвального перекриття) та заміна застарілих вікон і дверей на сучасні та енергоефективні. При цьому, самі по собі такі заходи не дають економічного ефекту. Їх завдання – скоротити тепловтрати будинку і підвищити комфортність проживання в ньому.
В той же час, громадянам часто складніше зрозуміти суть термомодернізації систем опалення та гарячого водопостачання, адже більшість з нас не має уявлення про те, як ці системи працюють. Найчастіше мешканці орієнтуються у своїх судженнях про якість роботи цих систем на комфортну температуру, яка не завжди є в наших квартирах. Головна причина, як правило, криється у застарілому обладнанні, яким оснащена система опалення будинку. Таке обладнання не має функції регулювання теплоспоживанням будівлі, а відтак, не дозволяє економно витрачати теплову енергію. Тому часто одним з перших заходів у цьому напрямку термомодернізації будинку є установка індивідуального теплового пункту (ІТП).
Установка ІТП у будинку допоможе автоматично регулювати його теплоспоживання по заданим параметрам. У складі конструкції ІТП є автоматика регулювання теплоспоживання за погодними умовами, що здатна зменшувати або збільшувати подачу теплової енергії у будівлю в залежності від температури зовнішнього повітря. Як показує практика, застосування сучасних ІТП дозволяє досягти до 30% економії енергоресурсів, які витрачаються на опалення будівлі.
Ще одна перевага ІТП – це можливість значно поліпшити роботу системи гарячого водопостачання. ІТП дозволяє позбутися використання дорогого первинного теплоносія та необхідності прокладання спеціальної магістралі. Для цього у складі ІТП є пластинчастий теплообмінник, в якому холодна вода нагрівається до необхідних параметрів теплоносієм, що йде на опалення будівлі.
Щоб відрегулювати нерівномірний розподіл теплової енергії по опалювальним приладам всередині будівлі необхідно провести балансування системи опалення – встановити спеціальні балансувальні клапани на опалювальні стояки. Як правило, такі роботи виконують спеціалізовані монтажні організації. В подальшому експлуатацію і контроль за ефективною роботою цього обладнання може здійснювати профільний фахівець, якого залучає ОСББ на регулярній основі для обслуговування внутрішньо будинкової системи опалення.
Важливість обліку споживання енергоресурсів
Тільки за умови організації обліку енергоспоживання і можливості його регулювання мешканці зможуть відчути результати від реалізації енергоефективних заходів. Тому першим кроком до скорочення енерговитрат будинку є організація принаймні загальнобудинкового обліку споживання теплової енергії, щоб кожен квартировласник знав, скільки енергії він оплачує. Надалі можна буде прийти до найбільш справедливого поквартирного обліку та регулювання тепла. Щоб кожен власник квартири міг регулювати своє енергоспоживання, виходячи зі своїх бажань та можливостей, і сплачував за це відповідну вартість. Це стане стимулом до реалізації термомодернізаційних заходів для зменшення енергоспоживання, відтак, і рахунків за сплату спожитих енергоресурсів.
Наприкінці слід зазначити, що саме нам, громадянам, вирішувати як управляти житлом, що належить нам на правах спільної власності. Віддати управління в руки керуючих компаній або об'єднатися в ОСББ і спільно дбати про свій будинок – підвищувати його енергоефективність, забезпечувати комфорт проживання, зовнішній вигляд і довговічність.
.gif)
