Судячи з усього, до перетворення жителів багатоповерхівок у «ефективних власників» залишилися лічені місяці. Три з 48 законопроектів, поданих урядом до парламенту в грудні, безпосередньо стосуються власників квартир і будинків. Це «перевидані» проекти законів №1581 «Про житлово-комунальні послуги», №1566 «Про енергетичну ефективність будівель» та №1565 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». У минулому році для їхнього прийняття депутатам не вистачило часу і бажання, але наразі у законодавчого «триптиха» є всі шанси на оперативне та успішне втілення. Мінрегіон відносить їх до нагальних, а парламент вже зобов'язався прийняти - з легкої руки розробників коаліційної угоди.
Власникам кошторис у руки
Це означає, що вже найближчим часом держава може остаточно звільниться від зобов'язань щодо проведення капітальних ремонтів багатоквартирних будинків. Проект №1565 вносить радикальні поправки в Закон «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» та вилучає з нього норму про те, що після передачі будинку на баланс ОСББ перший капітальний ремонт організує та фінансує колишній власник-балансоутримувач.
З будинками, де не створені ОСББ, ситуація аналогічна. Всі три проекти в комплексі - повністю перекладають турботи з утримання багатоквартирних будинків та проведення ремонтів на плечі мешканців-співвласників, ОСББ і керуючих. Тобто вишукувати кошти для ремонтів мешканцям багатоповерхівок доведеться самостійно.
Сама по собі ця ідея не нова. Про необхідність наділення мешканців багатоквартирних будинків статусом реальних власників в Україні говорять давно. За словами заступника міністра регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ Андрія Білоусова, «багатоквартирний будинок - сьогодні, по суті, великий приватний будинок», тому і ставитися до нього потрібно як до приватного житла. Проекти законів, подані до Верховної Ради, на такій формі відносин і засновані.
І все б нічого, якби не дві обставини. По-перше, технічний стан багатьох будинків аварійний. По-друге, залишає бажати кращого рівень доходів населення. У зв'язку з цим виникає закономірне питання: чи по кишені українцям «приватновласницький» формат управління багатоквартирними будинками?
Кому в квартирах погано?
За даними Держстату, на 1 січня 2014 року житловий фонд в Україні налічував близько 10,2 млн будинків, 19,4 млн квартир і 1,1 млрд кв. м житлоплощі. При цьому старого та аварійного житла не так вже багато: 46,2 тис. застарілих та 13,7 тис. аварійних будинків (відповідно 0,5% і 0,1% від загальної кількості). Причому в містах таких будинків всього 15,1 тис., тобто менше третини від загальної кількості. На комунальному та державному балансі ще менше - близько 12 тис. будинків. Для порівняння - багатоповерхових будинків висотою 5 і більше поверхів, за даними Держстату, 79,4 тис., а всього багатоквартирних будинків, за підрахунками Мінрегіону - 240 тис.
У загальному обсязі в очікуванні ремонтів в аварійних та застарілих будинках 109,5 тис. осіб. Тим не менш, це - повний провал загальнодержавної програми реформування і розвитку ЖКГ 2009-2014. Орієнтир в 6% застарілих та аварійних будинків нею був встановлений для 2010 року, а до кінця 2014 року він повинен був знизитися до 4%. Офіційної статистики за 2014 рік ще немає, але про те, що «помираючого» житла в країні не поменшало, можна сміливо говорити вже зараз.
У 2009 році Держстат нарахував в Україні 48 тис. застарілих та 12,9 тис. аварійних будинків (0,6% від загальної кількості). У 2012 році - 45,6 тис. застарілих 13,1 тис. аварійних будинків (теж 0,6%). По суті, це біг на місці.
Правда, заради справедливості варто згадати про те, що капітальні ремонти будинків в Україні зі скрипом, але проводяться. Наприклад, в 2013 році відремонтовано понад 1,5 тис. квартир на загальну суму 282,3 млн грн. Але принципово це нічого не змінює, так як обсяги капітальних ремонтів явно недостатні.
Будинки не вічні під місяцем
Та це лише надводна частина айсберга. Розробники Закону «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» (який хоч і прийнятий 8 років тому, але ситуацію з мертвої точки не зрушив) підрахували, що на частку багатоповерхівок перших масових серій, - так званих хрущовок, - припадає майже чверть міського багатоквартирного житлового фонду, близько 1,2 млн квартир. Фактично кожний четвертий міський житель проживає у будинку, який потребує реконструкції, інженерної та термомодернізації. Тобто в найближчі десятиліття потрібно омолодити майже всі будинки радянської побудови.
Створення ОСББ та наймання «управбудинків» цього завдання не вирішують. Деякі ОСББ успішно реалізували інвестиційні проекти з реконструції-модернізації будівель. Але це крапля в морі. До того ж, більша частина проектів реалізована в рамках загальнодержавної програми 2009-2014 або пілотних проектів підвищення енергоефективності на умовах співфінансування з державних та місцевих бюджетів або за підтримки зарубіжних фондів.
Зараз загальнодержавної програми вже немає. Але головне, будь-яка серйозна модернізація будинку - задоволення не з дешевих. Рахунок йде на мільйони. При цьому в більшості реалізованих проектів частка жителів у фінансуванні незначна: 15-20%, менше не дозволили правила співфінансування. Так що відправка співвласників багатоповерхівок у «вільне плавання» рівносильна пропозиції зрушити з місця гору.
Правда, формально держава не відмовляється від підтримки мешканців багатоквартирних будинків. Так, за словами Андрія Білоусова, розглядається варіант повернення державою 30% тіла кредиту, взятого на комплексну термомодернізацію будинку. Однак, малоймовірно, що в умовах гострої бюджетної кризи, держава зможе надати реальну допомогу в проведенні капітальних ремонтів.
Доходів менше, боргів - більше
Між тим, рівень доходів населення не такий, щоб можна було зібрати мільйон-другий на великий ремонт навіть з урахуванням кредитування і багаторічної розстрочки. В кінці грудня Держстат оприлюднив дані щодо доходів-витрат населення у ІІІ кварталі 2014 року. Порівняно з аналогічним періодом 2013 року доходи населення зросли на 104,4%. Але тенденція негативна. У другому кварталі темпи збільшення розміру доходів вперше за останні роки пішли в «мінус» - склали всього 98,1%, у третьому кварталі - 91%. Гірші лише річні показники кризового 2009 року - 90%.
До речі, реальна зарплата за 11 місяців 2014 року теж суттєво схудла - до 94,3% порівняно з аналогічним періодом 2013 року. При цьому 48% працівників досі отримують зарплату не вище 2500 грн. З таким доходом не те що будинок - квартиру відремонтувати проблематично.
Показова ситуація з оплатою населенням житлово-комунальних послуг. За 10 місяців борги за «квартплату» в Україні збільшилися на 354,5 млн грн. При цьому тільки в двох регіонах - Полтавській та Кіровоградській області, - заборгованість зменшилася.
Якщо до цього додати астрономічні борги минулих років із оплати населенням ЖКП - 11,8 млрд грн, виникають сумніви, що з таким «багажем» мешканці багатоповерхівок зможуть самостійно реанімувати житловий фонд, навіть якщо перетворяться у віртуозів управління будинками.
Із речами на вихід!
Залишається додати, що переведення багатоповерхівок у формат «приватних будинків» загрожує ще однією проблемою. Законодавством і зараз передбачено, що рішення ОСББ обов'язкові для всіх мешканців будинку, незалежно від членства в товаристві співвласників. Для малозабезпечених громадян це фактично дискримінаційна норма. Держава допомагає їм лише субсидіями-компенсаціями. ОСББ ж встановлює розмір внесків на свій розсуд. Тому іноді доходить до крайнощів - штучного завищення внесків і примусу «неправильних» власників житла до переїзду. Проект Закону №1565 діючу норму розширює - дозволяє членам ОСББ голосувати «метрами», враховувати голоси пропорційно метражу житла.
Простіше кажучи, підсилює позиції платоспроможних власників квартир. Це може обернутися тим, що в майбутньому власникам житла в престижних районах, які зводить кінці з кінцями, доведеться переселятися на окраїни - по своїй волі чи за «проханням» сусідів.
Валентин Хорошун, спеціально для ІА «Україна Комунальна»
.gif)
