Судя по всему, до превращения жителей многоэтажек в «эффективных собственников» остались считанные месяцы. Три из 48 законопроектов, поданных правительством в парламент в декабре, непосредственно касаются владельцев квартир и домов. Это «переизданные» проекты законов №1581«О жилищно-коммунальных услугах», №1566 «Об энергетической эффективности зданий» и №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». В прошлом году для их принятия у депутатов не хватило времени и желания, но сей час у законодательного «триптиха» есть все шансы на оперативное и успешное воплощение. Минрегион все три документа относит к неотложным, а парламент уже обязался их принять — с легкой руки разработчиков коалиционного соглашения.
Собственникам сметы в руки
Это значит, что уже в ближайшее время государство может окончательно освободится от обязательств по проведению капитальных ремонтов многоквартирных домов. Проект №1565 вносит радикальные правки в Закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» и изымает из него норму о том, что после передачи дома на баланс ОСМД первый капитальный ремонт организует и финансирует бывший собственник-балансодержатель.
С домами, где не созданы ОСМД, ситуация аналогичная. Все три проекта в комплексе — полностью перекладывают заботы по содержанию многоквартирных домов и проведению ремонтов на плечи жителей-совладельцев, ОСМД и управляющих. То есть изыскивать средства для ремонтов жителям многоэтажек придется самостоятельно.
Сама по себе эта идея не нова. О необходимости наделения жителей многоквартирных домов статусом реальных собственников в Украине говорят давно. По словам заместителя министра регионального развития, строительства и ЖКХ Андрея Белоусова, «многоквартирный дом — сегодня, по сути, большой частный дом», поэтому и относиться к нему нужно как к частному жилью. Проекты законов, поданные в Верховную Раду, на такой форме отношений и основаны.
И все бы ничего, если бы не два обстоятельства. Во-первых, техническое состояние многих домов аварийное. Во-вторых, оставляет желать лучшего уровень доходов населения. В связи с этим возникает закономерный вопрос: по карману ли украинцам «частнособственнический» формат управления многоквартирными домами?
Кому в квартирах плохо?
По данным Госстата, на 1 января 2014 года жилой фонд в Украине насчитывал около 10,2 млн домов, 19,4 млн квартир и 1,1 млрд кв. м жилплощади. При этом ветхого и аварийного жилья не так уж много: 46,2 тыс. ветхих и 13,7 тыс. аварийных домов (соответственно, 0,5% и 0,1% от общего количества). Причем в городах таких домов всего 15,1 тыс., то есть меньше трети от общего количества. На коммунальном и государственном балансе еще меньше — около 12 тыс. домов. Для сравнения — многоэтажных домов высотой 5 и более этажей, по данным Госстата, 79,4 тыс., а всего многоквартирных домов, по подсчетам Минрегиона — 240 тыс.
В общей сложности в ожидании ремонтов в аварийных и ветхих домах прозябают 109,5 тыс. человек. Тем не менее, это — полный провал общегосударственной программы реформирования и развития ЖКХ 2009-2014. Ориентир в 6% ветхих и аварийных домов ею был установлен для 2010 года, а к концу 2014 года он должен был снизиться до 4%. Официальной статистики за 2014 год еще нет, но о том, что «умирающего» жилья в стране не сильно убавилось, можно смело говорить уже сейчас.
В 2009 году Госстат насчитал в Украине 48 тыс. ветхих и 12,9 тыс. аварийных домов (0,6% от общего количества). В 2012 году – 45,6 тыс. ветхих 13,1 тыс. аварийных домов (тоже 0,6%). По сути, это бег на месте.
Правда, справедливости ради стоит упомянуть о том, что капитальные ремонты домов в Украине со скрипом, но проводятся. Например, в 2013 году отремонтировано более 1,5 тыс. квартир на общую сумму 282,3 млн грн. Но принципиально это ничего не меняет, так как объемы капитальных ремонтов явно недостаточны.
Дома не вечны под луной
А ведь это лишь надводная часть айсберга. Разработчики Закона «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» (который хоть и принят 8 лет назад, но ситуацию с мертвой точки не сдвинул) подсчитали, что на долю многоэтажек первых массовых серий, — пресловутых хрущевок, — приходится почти четверть городского многоквартирного жилого фонда, около 1,2 млн квартир. Фактически каждый четвертый городской житель проживает в доме, который нуждается в реконструкции, инженерной и термо- модернизации. То есть в ближайшие десятилетия нужно омолодить почти все дома советской постройки.
Создание ОСМД и наем «управдомов» этой задачи не решают. Некоторые ОСМД успешно реализовали инвестиционные проекты по реконструции-модернизации зданий. Но это капля в море. К тому же, большая часть проектов реализована в рамках общегосударственной программы 2009-2014 или пилотных проектов повышения энергоэффективности на условиях софинансирования из гос- и местных бюджетов либо при поддержке зарубежных фондов.
Сейчас общегосударственной программы уже нет. Но главное, любая серьезная модернизация дома — удовольствие не из дешевых. Счет идет на миллионы. При этом в большинстве реализованных проектов доля жителей в финансировании незначительна: 15-20%, меньше не позволили правила софинансирования. Так что отправка совладельцев многоэтажек в «свободное плавание» равносильна предложению сдвинуть с места гору.
Правда, формально государство не отказывается от поддержки жителей многоквартирных домов. Так, по словам Андрея Белоусова, рассматривается вариант возврата государством 30% тела кредита, взятого на комплексную термомодернизацию дома. Однако, маловероятно, что в условиях острого бюджетного кризиса, государство сможет оказать реальную помощь в проведении капитальных ремонтов.
Доходов меньше, долгов — больше
Между тем, уровень доходов населения не таков, чтобы можно было собрать миллион-другой на большой ремонт даже с учетом кредитования и многолетней рассрочки. В конце декабря Госстат обнародовал данные по доходам-расходам населения в ІІІ квартале 2014 года. По сравнению с аналогичным периодом 2013 года доходы населения выросли на 104,4%. Но тенденция негативная. Во втором квартале темпы увеличения размера доходов впервые за последние годы ушли в «минус» — составили всего 98,1%, в третьем квартале — 91%. Хуже только годовые показатели кризисного 2009 года — 90%.
Кстати, реальная зарплата за 11 месяцев 2014 года тоже существенно похудела — до 94,3% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. При этом 48% работников до сих пор получают зарплату не выше 2500 грн. С таким доходом не то что дом - квартиру отремонтировать проблематично.
Показательна ситуация и с оплатой населением жилищно-коммунальных услуг. За 10 месяцев долги по «квартплате» в Украине распухли на 354,5 млн грн. При этом только в двух регионах — Полтавкой и Кировоградской области, — задолженность уменьшилась.
Если к этому присовокупить астрономические долги прошлых лет по оплате населением ЖКУ — 11,8 млрд грн, возникают сомнения, что с таким «багажом» жители многоэтажек смогут самостоятельно реанимировать жилой фонд, даже если превратятся в виртуозов управления домами.
С вещами на выход!
Остается лишь добавить, что перевод многоэтажек в формат «частных домов» чреват еще одной проблемой. Законодательством и сейчас предусмотрено, что решения ОСМД обязательны для всех жителей дома, независимо от членства в обществе совладельцев. Для малообеспеченных граждан это фактически дискриминационная норма. Государство помогает им лишь субсидиями-компенсациями. ОСМД же устанавливает размер взносов по своему усмотрению. Поэтому иногда доходит до крайностей — искусственного завышения взносов и принуждения «неправильных» владельцев жилья к переезду. Проект Закона №1565 действующую норму расширяет — позволяет членам ОСМД голосовать «метрами», учитывать голоса пропорционально метражу жилья.
Проще говоря, усиливает позиции платежеспособных владельцев квартир. Это может обернуться тем, что в будущем владельцам жилья в престижных районах, сводящим концы с концами, придется переселяться на окраины — по своей воле или по «просьбам» соседей.
Валентин Хорошун, специально для ИА «Украина Коммунальная»
.gif)
