Після ухвалення Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який передбачає нову фазу реформування житлово-комунальної сфери, у багатьох виникають питання – кому віддати в управління свою багатоповерхівку і де знайти для цього спеціаліста, який може стати діловим партнером, надійним помічником та захисником у боротьбі з нелегкими побутовими буднями. Які сучасні підходи до управління багатоквартирними будинками і до добору професійних кадрів, здатних ним займатися, розповів «Українській енергетиці» президент Асоціації управителів житла Василь Ліман.
- Скільки управителів сьогодні надають послуги власникам багатоквартирних будинків?
Насамперед, давайте визначимося, кого ми називаємо управителем багатоквартирного будинку. Управителем може бути як юридична особа – управляюча компанія, так і фізична особа-підприємець, які за договором із власниками будинку надають послуги з утримання будинку та прибудинкової території. Управитель, зазвичай, виконує весь комплекс робіт, необхідних для підтримання будинку в належному технічному та санітарному стані, на його плечі лягає вирішення всього комплексу господарсько-побутових питань у домі. Від якості роботи управителя залежить і зовнішній вигляд будинку, і комфорт його мешканців.
На сьогоднішній день в Україні вже працюють близько 535 управляючих компаній. Кількість управителів – фізичних осіб точно порахувати зараз складно. Оскільки багато голів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), починаючи з управління власним будинком, сягнули такого професійного рівня, що на прохання мешканців інших будинків беруть і їх під своє крило, стаючи, таким чином, управителем.
Реалії такі, що ринок управителів перебуває на стадії становлення. В управлінні ОСББ, житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) чи управляючих компаній перебуває близько 20% багатоквартирних будинків, решта ж продовжують обслуговуватися комунальними ЖЕКами, яких в Україні понад 4 тис.
- Чому саме сьогодні виникла потреба в управителях?
Необхідність в управителях багатоквартирних будинків виникла не сьогодні. Реформування житлово-комунального господарства розпочалося значно раніше. Вже 2004 року була ухвалена відповідна державна програма. Вона була прописана досить добре, але так і не була виконана. Більш реальні кроки були закладені в програмі 2009-2014 років, проте й вона була провалена.
Одним із важливих напрямків цих програм була демонополізація ринку управління житлом. Мається на увазі створення конкурентного середовища. Для успішного розвитку ринку та підвищення якості послуг необхідно дати можливість працювати в цій сфері суб’єктам підприємницької діяльності різних форм власності.
Поки що найбільш ефективну схему управління багатоквартирними будинками реалізують ОСББ.
- У яких регіонах сучасна система управління багатоквартирними будинками приживається найактивніше?
Сьогодні важко говорити про регіональні тенденції і в цілому про «сучасну» систему управління, оскільки ринок лише зароджується. Я схиляюся до визначення «ефективна система управління та обслуговування житлових будинків» відповідно до нових стандартів та вимог.
Серед лідерів за кількістю діючих ОСББ, тобто, ефективних управителів, можна відзначити Львівську, Дніпропетровську, Київську, Миколаївську, Івано-Франківську області.
Приватних управляючих компаній найбільше в Київській та Одеській областях.
Необхідно відзначити міста, в яких були проведені конкурси для визначення управителів. Це: Комсомольськ та Кременчук (Полтавська обл.), Тернопіль, Славутич та Обухів (Київська обл.), Житомир, Кривий Ріг та Нікополь (Дніпропетровська обл.) та інші. Але, на жаль, у деяких містах такі конкурси проводилися не зовсім прозоро.
- Як на законодавчому рівні визначені статус управителя, його функціональні обов’язки та права?
Законодавчих і підзаконних актів у сфері житлово-комунальних послуг у нас чимало. Та я б відзначив нещодавно ухвалений Верховною Радою закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Ми називаємо його революційним. Справа в тому, що він надає співвласникам багатоквартирних будинків ефективний механізм вибору управителя для свого будинку. При цьому тепер для ухвалення такого рішення більшістю голосів нема необхідності реєструвати юридичну особу.
- Хто може бути управителем? Чи повинні ці люди отримувати спеціальну підготовку для такої роботи?
Однозначно повинні. Прийнято вважати, що управитель – це менеджер будинку. Та сьогодні ми переконалися в тому, що він має бути також технічно та економічно грамотною людиною.
Деякі співвласники та керівники об’єднань перевагу надають тим кандидатам в управителі, які в минулому мали стосунок до будівництва чи всього, що з ним пов’язано, приміром, до сантехніки, електрики тощо. Бажано, щоб кандидат у будівельній сфері попрацював принаймні 2-3 роки. Тоді йому буде простіше виконувати свої обов’язки.
Та все це – базові вимоги. Насправді управителю доводиться вирішувати багато найрізноманітніших питань, в тому числі, й таких, що стосуються власності, взаємовідносин між власниками тощо. Тому сьогодні їм доводиться освоювати ще й юриспруденцію, а не лише займатися суто господарськими справами.
- Як зараз оформлюються відносини з управителями, і як вони оформлюватимуться у відповідності до закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»?
Відносини з управителем у будь-якому випадку регулюються укладеним договором. Як і сьогодні, так і надалі власники багатоквартирного будинку (в тому числі, й об’єднані в ОСББ) укладатимуть із управителем договір, умови якого повинні відповідати умовам типового договору. Важливо відзначити, що рішення про залучення управителя та про його вибір ухвалюється власниками будинку на загальних зборах. Договір з управителем від імені ОСББ підписує його голова. У будинках, де ОСББ не створене, для цих цілей на загальних зборах обирається уповноважена особа (або кілька осіб) з числа співвласників. Таку можливість їм надає закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Важливо пам’ятати, що типовий договір передбачає взаємну відповідальність – управителя перед власниками, а власників – перед управителем. Це значно підвищує ефективність управління будинком.
- Чим конкретно займається управитель? Він займається управлінням виключно спільного майна мешканців багатоквартирного будинку чи може одночасно займатися вирішенням їх індивідуальних житлово-комунальних потреб?
Сьогодні управитель займається обслуговуванням, утриманням спільного майна будинку, прибудинкової території, це його прямий обов’язок. Одночасно йому доводиться займатися і соціальними питаннями, наприклад, наданням допомоги в оформленні житлової субсидії. Управитель зацікавлений у цьому. Бо це платежі, що йдуть на обслуговування будинку та прибудинкової території.
Зустрічаються й інші аспекти. Приміром, є управителі, які проводять свята двору, новорічні та інші свята. Це зближує людей, допомагає їм ліпше розуміти один одного, а зрештою – згуртовувати їх для вирішення спільних завдань.
Управитель багатоквартирного будинку – це в жодному випадку не керівник підприємства. Якщо на підприємстві, яким ти керуєш, хтось тебе ослухався, ти можеш його «виставити за двері». А з власниками завжди необхідно знаходити спільну мову. Коли ти станеш для них довіреною особою, значить, ти – хороший управитель.
- Як бути у випадку, якщо мешканці будинку не наймають управителя? Хто в такій ситуації виконує його функції, і хто оплачує його послуги?
Якщо мешканці багатоквартирного будинку не створюють ОСББ чи не обирають собі управителя на загальних зборах, то по завершенні одного року органи місцевого самоврядування проводять конкурс і за його результатами визначають управителя для будинку. Зараз ця процедура регламентується постановою Кабінету Міністрів №631 від 21.07.2005 р. «Про затвердження Порядку проведення конкурсу з надання житлово-комунальних послуг». Але законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачається затвердження Мінрегіоном нового порядку його проведення.
Важливо розуміти, що вибір органами місцевого самоврядування управителя для будинку – це скоріш вимушений захід для того, щоб будинок не залишився без належного догляду. Власники в будь-який момент можуть зібратися та ухвалити рішення про заміну управителя. Треба буде лише дочекатися завершення встановленого законом мінімального терміну для роботи управителя в один рік. Однак, якщо управитель не надавав послуг чи їх якість не відповідала умовам договору, то такий договір можна буде розірвати і достроково. Така процедура передбачена законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
.gif)
