После принятия Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который предусматривает новую фазу реформирования жилищно-коммунальной сферы, у многих возникают вопросы – кому отдать в управление свою многоэтажку и где найти для этого специалиста, который может стать деловым партнером, надежным помощником и защитником в борьбе с нелегкими бытовыми буднями. Какие современные подходы к управлению многоквартирными домами и к подбору профессиональных кадров, способных им заниматься, рассказал «Украинской энергетике» президент Ассоциации управляющих жилья Василий Лиман.
- Сколько управляющих сегодня оказывают услуги владельцам многоквартирных домов?
Прежде всего, давайте определимся, кого мы называем управляющим многоквартирного дома. Управляющим может быть как юридическое лицо – управляющая компания, так и физическое лицо-предприниматель, которые по договору с собственниками дома оказывают услуги по содержанию дома и придомовой территории. Управляющий, обычно, выполняет весь комплекс работ, необходимых для поддержания дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии, на его плечи ложится решение всего комплекса хозяйственно-бытовых вопросов в доме. От качества работы управляющего зависит и внешний вид дома и комфорт его обитателей.
На сегодняшний день в Украине уже работают около 535 управляющих компаний. Количество управляющих – физических лиц точно посчитать сейчас сложно. Поскольку многие председатели объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), начиная с управления собственным домом, достигли такого профессионального уровня, что на просьбу жильцов других домов берут их под свое крыло, становясь, таким образом, управляющим.
Реалии таковы, что рынок управляющих находится на стадии становления. В управлении ОСМД, жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) либо управляющих компаний находится около 20% многоквартирных домов, остальные же продолжают обслуживаться коммунальными ЖЭКами, которых в Украине более 4 тыс.
- Почему именно сегодня возникла потребность в управителях?
Необходимость в управителях многоквартирных домов возникла не сегодня. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства началось значительно раньше. Уже в 2004 году была принята соответствующая государственная программа. Она была прописана достаточно хорошо, но так и не была выполнена. Более реальные шаги были заложены в программе 2009-2014 годов, однако и она была провалена.
Одним из важных направлений этих программ была демонополизация рынка управления жильем. Имеется в виду создание конкурентной среды. Для успешного развития рынка и повышения качества услуг необходимо дать возможность работать в этой сфере субъектам предпринимательской деятельности различных форм собственности.
Пока что наиболее эффективную схему управления многоквартирными домами реализуют ОСМД.
- В каких регионах современная система управления многоквартирными домами активно приживается?
Сегодня трудно говорить о региональных тенденциях и в целом о «современной» системе управления, поскольку рынок только зарождается. Я склоняюсь к определению «эффективная система управления и обслуживания жилых домов» в соответствии с новыми стандартами и требованиями.
Среди лидеров по количеству действующих ОСМД, то есть, эффективных управляющих, можно отметить Львовскую, Днепропетровскую, Киевскую, Николаевскую, Ивано-Франковскую области.
Частных управляющих компаний больше всего в Киевской и Одесской областях.
Необходимо отметить города, в которых были проведены конкурсы для определения управителей. Это: Комсомольск и Кременчуг (Полтавская обл.), Тернополь, Славутич и Обухов (Киевская обл.), Житомир, Кривой Рог и Никополь (Днепропетровская обл.) и другие. Но, к сожалению, в некоторых городах такие конкурсы проводились не совсем прозрачно.
- Как на законодательном уровне определен статус управляющего, его функциональные обязанности и права?
Законодательных и подзаконных актов в сфере жилищно-коммунальных услуг у нас немало. И я бы отметил недавно принятый Верховной Радой закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Мы называем его революционным. Дело в том, что он предоставляет совладельцам многоквартирных домов эффективный механизм выбора управляющего для своего дома. При этом теперь для принятия такого решения большинством голосов нет необходимости регистрировать юридическое лицо.
- Кто может быть управляющим? Должны ли эти люди получать специальную подготовку для такой работы?
Однозначно должны. Принято считать, что управляющий – это менеджер дома. И сегодня мы убедились в том, что он должен быть также технически и экономически грамотным человеком.
Некоторые совладельцы и руководители объединений предпочтение отдают тем кандидатам в управляющие, которые в прошлом имели отношение к строительству или всего, что с ним связано, к примеру, в сантехники, электрики и тому подобное. Желательно, чтобы кандидат в строительной сфере поработал по крайней мере 2-3 года. Тогда ему будет проще выполнять свои обязанности.
И все это – базовые требования. На самом деле управляющему приходится решать много самых разных вопросов, в том числе, и таких, что касаются собственности, взаимоотношений между владельцами и тому подобное. Поэтому сегодня им приходится осваивать еще и юриспруденцию, а не только заниматься сугубо хозяйственными делами.
- Как сейчас оформляются отношения с управляющими, и как они будут оформляться в соответствии с законом «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»?
Отношения с управляющим в любом случае регулируются заключенным договором. Как и сегодня, так и впредь собственники многоквартирного дома (в том числе, и объединенные в ОСМД) заключать с управителем договор, условия которого должны соответствовать условиям типового договора. Важно отметить, что решение о привлечении управляющего и об его выбор принимается собственниками дома на общем собрании. Договор с управляющим от имени ОСМД подписывает его председатель. В домах, где ОСМД не создано, для этих целей на общем собрании избирается уполномоченное лицо (или несколько лиц) из числа сособственников. Такую возможность им предоставляет закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Важно помнить, что типовой договор предусматривает взаимную ответственность управляющего перед собственниками, а собственников – перед управляющим. Это значительно повышает эффективность управления домом.
- Чем конкретно занимается управляющий? Он занимается управлением исключительно общего имущества жильцов многоквартирного дома может одновременно заниматься решением их индивидуальных жилищно-коммунальных нужд?
Сегодня управляющий занимается обслуживанием, содержанием общего имущества дома, придомовой территории, это его прямая обязанность. Одновременно ему приходится заниматься и социальными вопросами, например, оказанием помощи в оформлении жилищной субсидии. Управляющий заинтересован в этом. Потому что это платежи, идущие на обслуживание дома и придомовой территории.
Встречаются и другие аспекты. К примеру, есть управляющие, которые проводят праздники двора, новогодние и другие праздники. Это сближает людей, помогает им лучше понимать друг друга, а в конечном итоге – объединить их для решения общих задач.
Управляющий многоквартирного дома – это ни в коем случае не руководитель предприятия. Если на предприятии, которым ты руководишь, кто-то тебя ослушался, ты можешь его «выставить за дверь». А с владельцами всегда необходимо находить общий язык. Когда ты станешь для них доверенным лицом, значит, ты – хороший управляющий.
- Как быть в случае, если жильцы дома не нанимают управляющего? Кто в такой ситуации выполняет его функции, и кто оплачивает его услуги?
Если жильцы многоквартирного дома не создают ОСМД или не выбирают себе управляющего на общем собрании, то по завершении одного года органы местного самоуправления проводят конкурс и по его результатам определяют управляющего для дома. Сейчас эта процедура регламентируется постановлением Кабинета Министров №631 от 21.07.2005 г. «Об утверждении Порядка проведения конкурса по предоставлению жилищно-коммунальных услуг». Но законом «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» предусматривается утверждение Минрегионом нового порядка его проведения.
Важно понимать, что выбор органами местного самоуправления управителя для дома – это скорее вынужденная мера для того, чтобы дом не остался без должного ухода. Собственники в любой момент могут собраться и принять решение о замене управляющего. Надо будет лишь дождаться завершения установленного законом минимального срока работы управляющего в один год. Однако, если управляющий не предоставлял услуг или их качество не соответствовало условиям договора, то такой договор можно будет расторгнуть и досрочно. Такая процедура предусмотрена законом «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».
Как можно обезопасить свой дом от непредвиденных ситуаций? Для этого имеется множество способов. Вот, например, установить сигнализацию. Подробнее ознакомиться с информацией можно на сайте http://security.akb.ua/signalizatsiya-dlya-zagorodnogo-doma-ili-dachi.
.gif)
