Не является большим открытием тот факт, что действующий Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирных домов» № 2866-III, принятый еще в 2001 году, давно уже перестал соответствовать требованиям сегодняшнего дня. И хотя в последние годы в него было внесено немало изменений, его нормы не способны должным образом регулировать отношения между совладельцами многоквартирных домов. Минрегион Украины с целью совершенствования отношений между совладельцами несколько раз пыталось вносить законопроекты об осуществлении права собственности в многоквартирном доме, они даже были поддержаны народными депутатами, однако заветированы четвертым Президентом Украины Виктором Януковичем. Впоследствии Минрегион объявил о том, что разработкой концепции нового документа будут заниматься юристы иностранной компании Baker&McKenzie, работа которого оплачивается за счет средств Международной финансовой корпорации.
Результатом их работы стали два законопроекта - №3793 «Об отношениях собственности в многоквартирном доме» и №3669 «Об особенностях управления многоквартирными домами», которые были зарегистрированы в Верховной Раде Украины в декабре 2013 года.
Необходимость принятия этих законопроектов отмечалось в плане действий «100 дней, 100 шагов правительства», который в марте этого года был представлен Премьер-министром Украины Арсением Яценюком.
Читайте также: ОСМД берется за реформирование жилищного хозяйства
Не прошло и пяти месяцев, как в августе за регистрационным номером 4463а в Верховной Раде правительством Украины зарегистрирован проект Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который по содержанию практически ничем не отличается от законопроекта №3793 «Об отношениях собственности в многоквартирном доме», однако, в отличие от норм законопроекта №3793, авторами законопроекта № 4463а предлагается распространить его действие не только на правоотношения, возникающие в процессе реализации прав и выполнения обязанностей совладельцев, но и на собственников жилых и нежилых помещений в общежитиях, на которые распространяется сфера действия Закона Украины «Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий».
В отличие от законопроекта №3793 поданного в августе, законопроект №4463а не содержит нормы о том, что в случае государственной регистрации прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, право собственности или право пользования таким земельным участком относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Законопроект №4463а предусматривает, что управление многоквартирным домом осуществляется его совладельцами, при этом создание ОСМД не является обязательным, в отличие от законопроекта №3793. Правительством предлагается предоставить возможность совладельцам по собственному решению передать все или часть функций по управлению многоквартирным домом ОСМД (ассоциации объединений совладельцев многоквартирного дома) или управляющему.
Законопроектом №4463а упрощается порядок инициирования собрания совладельцев. В случае его принятия в любом многоквартирном доме инициативная группа из не менее двух совладельцев сможет инициировать собрание и вынести на их рассмотрение вопросы по управлению общим имуществом дома, в том числе о форме управления (самостоятельно или через управляющего), избрании или изменении управляющего, проведение капитального ремонта дома, порядка пользования общим имуществом и т.д.
Также предусмотрена четкая процедура созыва собрания совладельцев, порядок голосования и принятия решений. Причем если во время сборов не будет набрано достаточного количества голосов ни «за», ни «против» предложенного решения, есть возможность провести дополнительно письменный опрос среди совладельцев, которые не голосовали на собрании. Установить, что количество голосов каждого из собственников определяется пропорционально площади помещений, принадлежащих ему в доме.
При этом в законопроекте №4463а отсутствует норма о том, что собрания должны проводиться в помещениях соответствующего многоквартирного дома или на придомовой территории в рабочие дни после 18:00 или в выходные дни, которая содержалась в законопроекте №3793.
По законопроекту №4463а решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе составляет более 75 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. А в случае если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовало более 75 процентов общего количества совладельцев.
Читайте также: ЖКХ не почувствовало «Майдана»
Нововведением также является положение, согласно которому по решению собрания совладельцев полномочия по принятию решений, касающихся общего имущества, которым пользуется только определенная группа совладельцев (совладельцы квартир и нежилых помещений, расположенных в одном подъезде или секции многоквартирного дома, и т.д.), и не нарушают права других совладельцев, могут быть переданы этой группе совладельцев.
Также в законопроекте №4463а урегулирован порядок заключения договора с управляющим, при этом указано, что стоимость услуг, предоставляемых управляющим, определяется по соглашению сторон и указывается в договоре с управляющим. Кроме этого, если собранием собственников принято решение о заключении договора с управляющим, такой договор (изменения к нему) подписывается совладельцем (совладельцами), уполномоченным (уполномоченными) на это решением собрания совладельцев. Такой договор является обязательным для исполнения всеми совладельцами. Управляющий в течение одного месяца после подписания с ним договора (изменений к нему) обязан представить или направить заказным письмом каждому совладельцу копию такого договора (изменений к нему), заверенную подписью и печатью управляющего (при ее наличии).
В экспертной среде законопроект №4463а, и все предыдущие законопроекты, которые предлагали урегулировать вопросы осуществления права собственности в многоквартирном доме, оценивают неоднозначно. Например, аналитик рынка недвижимости Алла Сафронова, считает, что правительство вместо того, чтобы раз и навсегда принять закон, учитывающий все нюансы и реалии хозяйственной деятельности ОСМД, а так же общих прав и общих же обязанностей членов данного общества, занимается бесконечным переписыванием подготовленных предыдущим правительством Николая Азарова текстов. Также Алла Сафронова считает опасной норму о том, что собрание собственников созывается инициативной группой в количестве не менее 2-х человек или управляющим. При каком количестве присутствующих совладельцев сборы будут правомочными - задается вопросом Алла Сафронова? Вообще,- заключает госпожа Алла Сафронова, - этим законопроектом открываются широкие возможности для злоупотреблений, поскольку заинтересованные в принятии или непринятии решения собственники не могут проконтролировать реальные результаты предлагаемого законопроектом № 4463а письменного голосования.
Наоборот больше позитива, чем негатива, видит в тексте законопроекта №4463а координатор жилищно-коммунальных программ Гражданской сети «Опора» Татьяна Бойко. По ее мнению, законопроект №4463а решает чрезвычайно важную проблему - формирует платежеспособный спрос в лице «клиента» на жилищном рынке. «Предложенные нововведения дадут совладельцам абсолютно всех многоквартирных домов возможность стать реальными хозяевами своего дома даже без создания ОСМД, однако, это отнюдь не отрицает целесообразности создания ОСМД, - убеждена Татьяна Бойко, ведь именно в объединении совладельцы многоквартирного дома могут наиболее эффективно реализовать свое право на управление общим имуществом: избрать собственное правление, ревизионную комиссию, сформировать ремонтный или резервный фонд и т.д.».
Несмотря на такие полярные взгляды на законопроект №4463а, убежден в том, что принимать его Верховная Рада Украины просто обязана, даже ради того, что он устраняет искусственное разделение совладельцев на полноправных членов и неполноправных «не членов» ОСМД и отходит от советского понятия «балансодержатель», поскольку содержит норму о том, что дом переходит под управление ОСМД с момента создания объединения, не ожидая передачи на баланс.
.gif)
